[摘要] 进入三月，随着“上海之春”房展的开幕以及众多新盘推出新房源，新一轮促销也拉开帷幕。促销优惠大多以特价房形式展开，“最低六折起”、“最高直降100万”的标语可谓亮眼。连一些房产中介也按捺不住了，有中介公司推出“买房送双人港澳游”的活动。
进入三月，随着“上海之春”房展的开幕以及众多新盘推出新房源，新一轮促销也拉开帷幕。促销优惠大多以特价房形式展开，“六折起”、“直降100万”的标语可谓亮眼。连一些房产中介也按捺不住了，有中介公司推出“双人港澳游”的活动。近期部分新房的优惠幅度普遍在达到20%－30%后便难有进一步下降动作，业内人士称，短期内仍难以做到大幅缩小房价收入比的差距，但房价总体而言是可以有20%－30%下降空间的。降价和刚需俨然成了目前楼市仅存的两根“救命稻草”。
参加房展不如直接降价
上海之春房展会作为上海楼市全年走向的风向标，从整体展会情况看，并不如预期所设想的热闹。一线房企热情不高，主力楼盘纷纷缺席房展会。知名开发商之所以会选择缺席今年房展，汉宇地产市场研究部经理付伟认为有以下原因：部分开发商认为，与其参加房展会还不如直接采取大幅降价策略来得更直接有效。
此前，网上曝出“招商地产被令性降价销售”的消息，有微博还贴出了疑似招商局内部文件的图片，迅速引发了众多网友的转发和评论，并引起部分媒体热议。随后招商地产发布声明，称招商地产以“招商局集团成立140周年，招商地产感恩回馈”为主题的活动早在2月份便已开始，活动已近1个月，市场反应良好。因为是面向市场的客户回馈活动，在2月中旬活动开始之前，相应的广告已在多地公开发布。网传所谓“招商局集团”文件，经核实不是招商局集团下发的文件。之前的活动也是招商地产以此为主题，根据各地项目的实际营销节奏推出的阶段性优惠。并不存在招商地产被令降价销售的情况。
“招商局成立140周年，招商地产感恩回馈”活动基本上到3月底结束，招商地产还没有下一步市场优惠方面的计划。在招商地产网站上，记者看到“招商地产感恩回馈”的参与项目有13个城市的20多个楼盘，涉及上海的是两个别墅项目——佘山珑原和招商海廷。其中佘山珑原本周末将推一批新房源，其中有部分特价房，6折起，招商海廷的销售人员则表示具体优惠要到售楼处谈。
由于之前部分项目的“以价换量”效果明显，因此近期楼盘大幅优惠愈演愈烈。根据上海搜房网的统计，3月又有6个项目加入了优惠大军的行列。从优惠幅度上看，新增的优惠大多选择了较大幅度的让利，其中有两个项目明确推出了9折的优惠，一个位于川沙的项目部分特价房源的报价相比之前降低5000元/平方米左右，而另一个位于罗店的项目甚至推出了直降100万元的优惠。
“首付一成”成为现实
今年2月初本报的《楼经》曾报道过，有销售人士预计，今年大量楼盘将面对“分期分批地付首付”这样的局面。
一方面，面对限贷，买房人只能尽可能地选择一次性付款了。但是毕竟手头一下子拿不出那么多钱来，只能选择“分期分批”地一次性付款，即与开发商承诺，在一定期限内，分几次付清全部房款，不办理按揭。另一方面，新盘为了吸引购房者，也会与购房者协商首付可以慢慢到位，开发商甚至可以先垫付。
时隔一个月，本市在售楼盘中，已有不少采取了这样的办法了。宝山美兰湖板块某楼盘售楼处工作人员称，购房者“首付一成”即可签约，剩余部分由开发商垫付，但购房者需在1－2周内将垫付部分返还，然后前往银行办理按揭贷款，“我们是因为要求签约时间短才这样做的，特殊情况下，还款时间可以延长，但三五个月是肯定不行的。”
位于嘉定新城的某楼盘采取的则是先付20万元就可签约的办法，而按其1.7万元/平方米的均价，首套房首付金额在50万－60万元之间。“剩余部分我们可以先垫付，但一个月内购房者首付资金必须到位，然后去办按揭贷款。”售楼处人员说，在专门的补充合同上会写明，如果购房者不还，将按日承担一定比例的违约金。不过实质上，虽然一些楼盘声称还款时间长了不行，但如果是诚意度较高的客户，在了解了对方情况后，延长至3个月甚至更长时间也是可能的。
某业内人士认为，分期付首付，在这个当口已是很正常也很普遍的事了，“因为要求的签约时间短，有些客户确实短期内支付全部首付款有困难，那么楼盘就先成交，而且还款之后再办按揭，也不存在风险和问题”。
同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，“垫首付”从开发商角度而言无非有两个原因：
、由于短期内资金压力较大，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；
第二、“垫首付”为一种营销手段，一方面作为一个新闻炒作话题，另外一方面也可以通过“垫首付”低首付比例的方式，吸引更多购房者购房，以此达到楼盘快速成交的目的。
但是这种模式也存在一定的风险，张宏伟坦言，付了一部分首付后，房价到底如何调整成为维系这种垫资模式的一大难题。“如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺首付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。相反，在当前营销市场环境来讲，尽管楼市微调一直在进行，但是2012年房地产市场调控仍将坚持进行是一个既定的事实。因此，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？”张宏伟如是说。
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