[摘要] 张宏伟通过数据，从市场角度和豪宅定义两个方面，对陆家嘴滨江板块豪宅好的销售业绩进行了分析。同时，对于最近热议的“浦东前滩的开发规划”，张宏伟认为“虽然目前只是前期规划，现在世博板块已经有央企企业总部把地块拿在手里，整个发展还需要一个过程，我们还是要期待美好的未来”。
避免同质化 需做好产品定位
目前豪宅市场上，谈及面积必是数百平，谈及空间必须是豪与阔，谈及地段必是稀缺，所谓高端物业市场竞争激烈，实则同质化竞争严重。
同质竞争下，品牌优先还是产品优先，豪宅市场如何走出同质化的怪圈？张宏伟认为,如何避免同质化，肯定和定位有关。因为土地供应的因素，房子造出来不愁卖。
“比如说汤臣一品，今年到现在为止还是0成交，我们不能说他的品质不好。不同项目的定位肯定是有区别的。我们以陆家嘴滨江板块来讲，从地段来讲，大家的差别不是太大，比如说国信世纪海景在这边，还有其他项目再靠前一点，无非就是一小段距离的问题。或者说你的面积达一点，他的面积小一点的问题。总之反映在目前的板块和项目，更多从市场角度来讲，应该是反映在不同目标客户群的购买力上。无论是什么样的产品，什么的配置，最重要归结在项目上。”
从市场反映角度来说，也可以反映出不同人群对项目的认可度。张宏伟以国信世纪海景为例，比如说国信世纪海景有两三百平方米的房子，总价在1000-3000万之间。但同板块有的项目可能是3000万以上的，有的还有均价在4000-6000万左右的。从购买力和总价位段来说，这些产品跟国信世纪海景肯定是不一样的。所以我们应该去了解不同客户群对市场的不同需求。
从现在的市场成交情况来看，在定位项目的时候，要先抛开所谓的外立面、产品、装修材质这些东西，把所有这些东西归结为最后的价格。从我们现在整个市场的成交总价来看，应该说1000万以上的才可以称之为豪宅。
对于1000-3000万之间，正好也是国信世纪海景的价位段，这个价位段成交情况来看，自去年以来，每个月的成交套数是30-40套左右，最近几个月，每个月有四五十套，个别月还更高一定。这样一个总价段来说是成交的主力和主流。3000万以上的成交情况很明显，因为总价高一些，对整个市场来，承受力会比较高一些，成交从去年1月份，平均每个月的市场成交量是7-8套左右，从这个数量上就可以看出1000万到3000万是整个市场的主力。应该说国信世纪海景总价位定位在这个区间，应该说是把握了市场的主流。这也是很关键的地方。
张宏伟分析道，“如果说你这个没有把握好，你做了半天产品，不知道产品如何定价这是本末倒置的做法。我想做任何一个项目，都是一样，要把客户的承受力，包括项目的主力目标客户群把握好，这也避免了和市场其他产品冲突，也避免了市场同质化竞争下无法销售的问题。把握好这样一个问题，销售应该说问题不会太大，只是说迟早的问题。”
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