[摘要] 张宏伟通过数据，从市场角度和豪宅定义两个方面，对陆家嘴滨江板块豪宅好的销售业绩进行了分析。同时，对于最近热议的“浦东前滩的开发规划”，张宏伟认为“虽然目前只是前期规划，现在世博板块已经有央企企业总部把地块拿在手里，整个发展还需要一个过程，我们还是要期待美好的未来”。
编者按：2012上半年，在楼市调控收紧的大背景下，沪上豪宅市场不断掀起新高潮，其中黄浦(社区网，论坛，商铺)江两侧表现尤为突出。据统计，上海在售总价3000万元以上的豪宅项目共30个，其中9个楼盘位于陆家嘴(社区网，论坛，商铺)滨江等板块。仅3、4月份上海均价6万元以上项目共成交271套，其中滨江楼盘占30%，位于小陆家嘴滨江一线的国信世纪海景更是创下了3天销售3亿的销售纪录。调控时代，一线滨江为何能成为上海豪宅成交集中区域？陆家嘴滨江豪宅抗跌保值性如何体现？8月1日，搜房网举办“大话地产三人行”特别策划之“调控时代剖析陆家嘴滨江豪宅热”，以下为嘉宾张宏伟的观点实录。
精彩观点：
1. 政策发挥实际效用可能会滞后两三个月，短期内随着政策的施行的严格与否，会对中高端市场成交量上有一定量的波动。
2. 如何避免同质化，肯定和定位有关。因为土地供应的因素，房子造出来不愁卖。
3. 做任何一个项目，都是一样，要把客户的承受力，包括项目的主力目标客户群把握好，这也避免了和市场其他产品冲突，也避免了市场同质化竞争下无法销售的问题。
4. 从交通环境和周边客户角度和从板块本身价格来讲，浦东前滩未来有可能还是走中高端的路线。
同策房产咨询股份有限公司研究部总监 张宏伟
调控政策短期对豪宅市场影响不大
系列政策对豪宅有什么影响，张宏伟以非沪籍单身限购这个政策为例，做出了解读。
张宏伟说，“我们看一下单价4万元以上的商品住宅成交情况的数据，从1-7月份成交面积的变化所占上海市的整体比例情况，来看对上海高端市场影响多大。1-4月份高端市场住宅成交面积30多万方，所占整个上海市商品住宅比例9.01%，1-7月份成交面积应该是43万平方米，这个比例上升到9.17%。从数据层面来看，尽管非户籍单身限购政策出台了1个月左右，单纯从7月份的数据来看，应该说影响不是很大。”
但是从长期来看，尤其是这一次沪六条出台之后，包括了二套房的首付比例和一些其他的政策，虽然说都是对现有政策的强调，并没有新的政策出台，但强调的目的对市场直接影响就是从执行力上，把政策面再度收紧。政策发挥实际效用可能会滞后两三个月，短期内随着政策的施行的严格与否，可能会对中高端市场成交量上有一定量的波动，但是目前来看影响不是很大。
滨江板块豪宅好业绩 源于综合性价比高
张宏伟通过数据，从市场角度和豪宅定义两个方面，对陆家嘴滨江板块豪宅好的销售业绩进行了分析。
“我们对单价10万以上的商品住宅做了一个研究，1-7月份，上海共成交了82套这样的天价豪宅，陆家嘴滨江板块成交套数占到70%左右，这个比例是非常高的。”
从市场角度来说，应该说这样的成交比例是市场对于这样一个板块的认同。如果说你工作正好在陆家嘴，对于这样的一些人士来说，他可以实现在生活和工作空间的短时间的交换，对于这个板块认可的一群人，会非常关注这一板块的价格。
从豪宅自身的定义分类（氛围城市型豪宅和资源型豪宅）角度来讲，尤其在当前市场环境下，我们也看到豪宅也不像之前那样，本身姿态上比较高。有一些项目，比如说在开盘时候，已经有一些性价比，产品本身也有江景的资源，再加上一些活动营销，也获得了市场上的认可。在这样的情况下，应该说本身在双重价值的基础上，再加上价格上有一定的性价比，这样就会更多把这样的一个板块的综合性价比体现出来，会吸引更多人关注这个区域。
避免同质化 需做好产品定位
目前豪宅市场上，谈及面积必是数百平，谈及空间必须是豪与阔，谈及地段必是稀缺，所谓高端物业市场竞争激烈，实则同质化竞争严重。
同质竞争下，品牌优先还是产品优先，豪宅市场如何走出同质化的怪圈？张宏伟认为,如何避免同质化，肯定和定位有关。因为土地供应的因素，房子造出来不愁卖。
“比如说汤臣一品，今年到现在为止还是0成交，我们不能说他的品质不好。不同项目的定位肯定是有区别的。我们以陆家嘴滨江板块来讲，从地段来讲，大家的差别不是太大，比如说国信世纪海景在这边，还有其他项目再靠前一点，无非就是一小段距离的问题。或者说你的面积达一点，他的面积小一点的问题。总之反映在目前的板块和项目，更多从市场角度来讲，应该是反映在不同目标客户群的购买力上。无论是什么样的产品，什么的配置，最重要归结在项目上。”
从市场反映角度来说，也可以反映出不同人群对项目的认可度。张宏伟以国信世纪海景为例，比如说国信世纪海景有两三百平方米的房子，总价在1000-3000万之间。但同板块有的项目可能是3000万以上的，有的还有均价在4000-6000万左右的。从购买力和总价位段来说，这些产品跟国信世纪海景肯定是不一样的。所以我们应该去了解不同客户群对市场的不同需求。
从现在的市场成交情况来看，在定位项目的时候，要先抛开所谓的外立面、产品、装修材质这些东西，把所有这些东西归结为最后的价格。从我们现在整个市场的成交总价来看，应该说1000万以上的才可以称之为豪宅。
对于1000-3000万之间，正好也是国信世纪海景的价位段，这个价位段成交情况来看，自去年以来，每个月的成交套数是30-40套左右，最近几个月，每个月有四五十套，个别月还更高一定。这样一个总价段来说是成交的主力和主流。3000万以上的成交情况很明显，因为总价高一些，对整个市场来，承受力会比较高一些，成交从去年1月份，平均每个月的市场成交量是7-8套左右，从这个数量上就可以看出1000万到3000万是整个市场的主力。应该说国信世纪海景总价位定位在这个区间，应该说是把握了市场的主流。这也是很关键的地方。
张宏伟分析道，“如果说你这个没有把握好，你做了半天产品，不知道产品如何定价这是本末倒置的做法。我想做任何一个项目，都是一样，要把客户的承受力，包括项目的主力目标客户群把握好，这也避免了和市场其他产品冲突，也避免了市场同质化竞争下无法销售的问题。把握好这样一个问题，销售应该说问题不会太大，只是说迟早的问题。”
浦东前滩将走中高端路线
对于最近热议的“浦东前滩的开发规划”，张宏伟认为“虽然目前只是前期规划，现在世博板块已经有央企企业总部把地块拿在手里，整个发展还需要一个过程，我们还是要期待美好的未来”。
对于前滩规划对周边房价产生何影响，张宏伟表示，现阶段，规划方面还是最重要的。“我觉得这个板块的发展，对于周边房价来说取决于两个方面，对这个板块的主要交通干道，对周边的人群，比如说他可以通到陆家嘴，这些人群到这个板块的便利性，包括这一人群的层次，一定程度上对这个板块的购买力有着一定的关系”。对于这样一个板块来讲，应该说这个特征决定了把未来有可能还是走中高端的路线，这是从交通环境和周边客户角度来讲的。从板块本身价格来讲，现在初规划之后，应该说是沿着起点比较高的定位发展的，他不可能建一些动迁房、经济适用房的。这样一块地块，本身会往高端走。
高端市场下半年价格以平稳为主
随着上半年整个楼市相对回暖以及豪宅市场成交的逐步回升，豪宅是常下半年将会迎来“量价齐升”的态势？张宏伟从近两个月上海市的商品住宅成交数据，作出了解读。
张宏伟首先分享了一些数据，7月份整个上海市的商品住宅，不包括动迁配套，成交价格大概是2.46万左右，这个数字创了历史新高。
7月份的均价来给市场带来一个比较敏感的信号，这对我们的调控，对我们的市场而言不是太有利。虽然说整个中高端市场对于我们整个市场的均价影响不是很大，但是最近一两个月，我们看到虽然说表面上看是中高端市场回暖了，而是高端市场个别项目集中成交，使得这一块把价格拉升的比较快。以6月份为例，200平方米以上的大平层的成交有五六百套，放量放的非常大。正常一个月的话，主流应该是成交两三百套，如果说在这样的市场环境下，应该说不会对市场造成很大的影响。但是个别的一些楼盘，比如说徐汇、长丰板块的，如果说真的成交比较多的话，对市场价格成交有一定的影响。
对于我们现在整个市场而言，应该说对未来市场而言，如果说处于一个比较平稳状态的话，价格还是表现的比较平稳的，不会出现太大的影响。
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