[摘要] 张宏伟通过数据，从市场角度和豪宅定义两个方面，对陆家嘴滨江板块豪宅好的销售业绩进行了分析。同时，对于最近热议的“浦东前滩的开发规划”，张宏伟认为“虽然目前只是前期规划，现在世博板块已经有央企企业总部把地块拿在手里，整个发展还需要一个过程，我们还是要期待美好的未来”。
编者按：2012上半年，在楼市调控收紧的大背景下，沪上豪宅市场不断掀起新高潮，其中黄浦(社区网，论坛，商铺)江两侧表现尤为突出。据统计，上海在售总价3000万元以上的豪宅项目共30个，其中9个楼盘位于陆家嘴(社区网，论坛，商铺)滨江等板块。仅3、4月份上海均价6万元以上项目共成交271套，其中滨江楼盘占30%，位于小陆家嘴滨江一线的国信世纪海景更是创下了3天销售3亿的销售纪录。调控时代，一线滨江为何能成为上海豪宅成交集中区域？陆家嘴滨江豪宅抗跌保值性如何体现？8月1日，搜房网举办“大话地产三人行”特别策划之“调控时代剖析陆家嘴滨江豪宅热”，以下为嘉宾张宏伟的观点实录。
精彩观点：
1. 政策发挥实际效用可能会滞后两三个月，短期内随着政策的施行的严格与否，会对中高端市场成交量上有一定量的波动。
2. 如何避免同质化，肯定和定位有关。因为土地供应的因素，房子造出来不愁卖。
3. 做任何一个项目，都是一样，要把客户的承受力，包括项目的主力目标客户群把握好，这也避免了和市场其他产品冲突，也避免了市场同质化竞争下无法销售的问题。
4. 从交通环境和周边客户角度和从板块本身价格来讲，浦东前滩未来有可能还是走中高端的路线。
同策房产咨询股份有限公司研究部总监 张宏伟
调控政策短期对豪宅市场影响不大
系列政策对豪宅有什么影响，张宏伟以非沪籍单身限购这个政策为例，做出了解读。
张宏伟说，“我们看一下单价4万元以上的商品住宅成交情况的数据，从1-7月份成交面积的变化所占上海市的整体比例情况，来看对上海高端市场影响多大。1-4月份高端市场住宅成交面积30多万方，所占整个上海市商品住宅比例9.01%，1-7月份成交面积应该是43万平方米，这个比例上升到9.17%。从数据层面来看，尽管非户籍单身限购政策出台了1个月左右，单纯从7月份的数据来看，应该说影响不是很大。”
但是从长期来看，尤其是这一次沪六条出台之后，包括了二套房的首付比例和一些其他的政策，虽然说都是对现有政策的强调，并没有新的政策出台，但强调的目的对市场直接影响就是从执行力上，把政策面再度收紧。政策发挥实际效用可能会滞后两三个月，短期内随着政策的施行的严格与否，可能会对中高端市场成交量上有一定量的波动，但是目前来看影响不是很大。
滨江板块豪宅好业绩 源于综合性价比高
张宏伟通过数据，从市场角度和豪宅定义两个方面，对陆家嘴滨江板块豪宅好的销售业绩进行了分析。
“我们对单价10万以上的商品住宅做了一个研究，1-7月份，上海共成交了82套这样的天价豪宅，陆家嘴滨江板块成交套数占到70%左右，这个比例是非常高的。”
从市场角度来说，应该说这样的成交比例是市场对于这样一个板块的认同。如果说你工作正好在陆家嘴，对于这样的一些人士来说，他可以实现在生活和工作空间的短时间的交换，对于这个板块认可的一群人，会非常关注这一板块的价格。
从豪宅自身的定义分类（氛围城市型豪宅和资源型豪宅）角度来讲，尤其在当前市场环境下，我们也看到豪宅也不像之前那样，本身姿态上比较高。有一些项目，比如说在开盘时候，已经有一些性价比，产品本身也有江景的资源，再加上一些活动营销，也获得了市场上的认可。在这样的情况下，应该说本身在双重价值的基础上，再加上价格上有一定的性价比，这样就会更多把这样的一个板块的综合性价比体现出来，会吸引更多人关注这个区域。
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