[摘要] 1、很多开发商起草的认购书对于购房者都是很不利的，强制开发商签订书面承诺。2、我们一般认为政策原因不属于不可抗力，不属于法律上不可抗力的条件。
精彩观点：
1、很多开发商起草的认购书对于购房者都是很不利的，强制开发商签订书面承诺。
2、我们一般认为政策原因不属于不可抗力，不属于法律上不可抗力的条件。
3、如果发生中介与购房者对分违约金的事情，购房者可以拿起法律的武器。
4、新政出来的频率是相当得高，对于买方者来说如同过火车轨道口，我都建议是一停、二看、三通过。
上海市建纬律师事务所知名律师 陈兵
强制开发商签订书面承诺
【主持人】：很多开发商答应能贷款的，签预售合同后，贷款批不下来，应该如何解决？
【陈兵】：这个问题正好我这边一个案子的当事人也碰到这样的问题，而且这个案子一审判下来当时是要支付违约金，要支付定金。二审现在结果我们还不知道，为什么会发生这个问题？首先是我们购房者在跟开发商签合同的时候，或者在签订认购书的时候，他没有让开发商书面承认。因为很多开发商在让你签认购书，这个认购书一旦签订，对购房者来说是相当不利的，不管这个贷款能不能贷下来，都是你购房者的责任。所以开发商在让你签这个认购书之前，说肯定能贷款，但是签了以后贷款批不下来，开发商又说作为买房者，贷款是你自己的事情，跟开发商没有任何关系。这个你如果没有办法一次性付款，可能就要吃这个哑巴亏了。所以，我觉得这个问题首先要从根源上解决。
首先，作为购房者，你在跟开发商签认购书的时候，我这里要强调一下认购书，这个环节很多开发商起草的认购书对于购房者都是很不利的。我代理的这个案子，这个当事人在去年的9月24日跟开发商签了一个认购书，认购一套奉贤的别墅。我们知道在去年9月29日国家政策出来，然后这个认购书约定7个工作日内要签订正式的合同，政策一出来正好我的当事人属于第三套房，没有办法贷款，在这种情况下开发商当时的承诺就不能兑现。后来当事人跟开发商协商，开发商说这个贷款你能不能贷跟它没有关系，你可以去搞消费贷款。我们知道消费贷款是国家明令禁止的，我的当事人觉得风险太大。当事人也是将房产价格的预期做了改变了，他认为如果这个价格预期上升，那他肯定愿意消费贷款，但是现在他的预期下降了，再做消费贷款就有风险了。在这种情况下双方就发生纠纷了。
回到这个问题上，如果签订了合同或者认购书之后，贷款批不下来，我们作为购房者怎么办？我认为购房者首先跟开发商进行协商，或许开发商这里房子比较好卖，可以找其他的客户买，定金首付退给你。如果实在不行，因为新政的原因这个贷款批不下来，这里面分两种情况。
，这个贷款是按照你原来的首付款贷不下来，你贷款的比例降低了。
第二，你完全不能贷。如果贷款的比例降低，你尽量还是凑一点钱，能买下来就买下来，不然损失的违约金就比较高了。如果完全不能贷下来，我们根据法律的规定，根据人民法院的一个司法解释，就是在商品房买卖合同纠纷里面的一个司法解释。规定如果与开发商签订了一个认购书或者一个定金合同，后来因为不是双方的原因导致买卖合同无法签订，可以要求解除合同，这个是可以的。如果是你们已经签了买卖合同，我觉得这里面可能要用到法律上的公平原则或者情势变更的原则，要求法院解除这个合同，如果再履行这个合同可能显失公平。但是法院支持的难度很高，如果你是区法院可能需要上海市的高级人民法院来批，才能确认这个情势变更的原则。
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