[摘要] 1、很多开发商起草的认购书对于购房者都是很不利的，强制开发商签订书面承诺。2、我们一般认为政策原因不属于不可抗力，不属于法律上不可抗力的条件。
精彩观点：
1、很多开发商起草的认购书对于购房者都是很不利的，强制开发商签订书面承诺。
2、我们一般认为政策原因不属于不可抗力，不属于法律上不可抗力的条件。
3、如果发生中介与购房者对分违约金的事情，购房者可以拿起法律的武器。
4、新政出来的频率是相当得高，对于买方者来说如同过火车轨道口，我都建议是一停、二看、三通过。
上海市建纬律师事务所知名律师 陈兵
强制开发商签订书面承诺
【主持人】：很多开发商答应能贷款的，签预售合同后，贷款批不下来，应该如何解决？
【陈兵】：这个问题正好我这边一个案子的当事人也碰到这样的问题，而且这个案子一审判下来当时是要支付违约金，要支付定金。二审现在结果我们还不知道，为什么会发生这个问题？首先是我们购房者在跟开发商签合同的时候，或者在签订认购书的时候，他没有让开发商书面承认。因为很多开发商在让你签认购书，这个认购书一旦签订，对购房者来说是相当不利的，不管这个贷款能不能贷下来，都是你购房者的责任。所以开发商在让你签这个认购书之前，说肯定能贷款，但是签了以后贷款批不下来，开发商又说作为买房者，贷款是你自己的事情，跟开发商没有任何关系。这个你如果没有办法一次性付款，可能就要吃这个哑巴亏了。所以，我觉得这个问题首先要从根源上解决。
首先，作为购房者，你在跟开发商签认购书的时候，我这里要强调一下认购书，这个环节很多开发商起草的认购书对于购房者都是很不利的。我代理的这个案子，这个当事人在去年的9月24日跟开发商签了一个认购书，认购一套奉贤的别墅。我们知道在去年9月29日国家政策出来，然后这个认购书约定7个工作日内要签订正式的合同，政策一出来正好我的当事人属于第三套房，没有办法贷款，在这种情况下开发商当时的承诺就不能兑现。后来当事人跟开发商协商，开发商说这个贷款你能不能贷跟它没有关系，你可以去搞消费贷款。我们知道消费贷款是国家明令禁止的，我的当事人觉得风险太大。当事人也是将房产价格的预期做了改变了，他认为如果这个价格预期上升，那他肯定愿意消费贷款，但是现在他的预期下降了，再做消费贷款就有风险了。在这种情况下双方就发生纠纷了。
回到这个问题上，如果签订了合同或者认购书之后，贷款批不下来，我们作为购房者怎么办？我认为购房者首先跟开发商进行协商，或许开发商这里房子比较好卖，可以找其他的客户买，定金首付退给你。如果实在不行，因为新政的原因这个贷款批不下来，这里面分两种情况。
，这个贷款是按照你原来的首付款贷不下来，你贷款的比例降低了。
第二，你完全不能贷。如果贷款的比例降低，你尽量还是凑一点钱，能买下来就买下来，不然损失的违约金就比较高了。如果完全不能贷下来，我们根据法律的规定，根据人民法院的一个司法解释，就是在商品房买卖合同纠纷里面的一个司法解释。规定如果与开发商签订了一个认购书或者一个定金合同，后来因为不是双方的原因导致买卖合同无法签订，可以要求解除合同，这个是可以的。如果是你们已经签了买卖合同，我觉得这里面可能要用到法律上的公平原则或者情势变更的原则，要求法院解除这个合同，如果再履行这个合同可能显失公平。但是法院支持的难度很高，如果你是区法院可能需要上海市的高级人民法院来批，才能确认这个情势变更的原则。
政策原因不属不可抗力
【主持人】：我知道有一个不可抗力因素，如果是政策原因属不属于不可抗力因素？如果属于是不是就不用承担这个责任了？
【陈兵】：我们一般认为政策原因不属于不可抗力，不属于法律上不可抗力的条件。我们国家2005年也是有房地产宏观调控的，2006年上海市高级人民法院针对宏观调控导致购房纠纷出来过一个叫“关于审理此类案件的解答”，在这里面上海市高级人民法院就提到了一点，当时我看原则上是一样的，也可以适用。
如果是双方签订了一份买卖合同，由于不是双方的原因导致这个合同没有办法履行的话，解除合同的请求法院是支持的。但是现在从的判例来讲，包括我们深圳的同事接的一些案子，现在还没有一个完全的判决下来，所以法院判决对于此类情况还是没有什么参考。这是一个比较典型性的案例，对其他的案例有一个参考的作用。
中介购房者对分违约金属违法行为
【主持人】：请陈律师给我们分析一下，中介跟购房者对半分这个合理吗？
【陈兵】：中介是从另外一个角度出发的，我们从中介的角度考虑，它要违约金的想法可能在于因为它前期做了比较多的工作，最后导致没有成交，他觉得很冤枉。但是另一方面，我想房东违约，中介是可以从房东那里拿到中介费的，这些违约金是上家和下家买卖合同约定的违约金，所以跟中介是没有关系的。所以肯定是不合理也不合法的。
当然如果发生这种情况，我觉得购房者可以拿起法律的武器，再拿起法律武器之前还是可以好好地协商一下来解决这个问题，就像新澳地产和德佑地产他们这些大的品牌，只要向上面的领导投诉反映，底下的员工做这种不符合规则的事情，公司上层肯定会干预的，违约金还是可以拿得回来的。
很多人找到我们律师说这个条款从来没有看到过，说那天我太急了，眼镜没有戴，所以没有注意到这个条款。但是法律最后还是要认这个东西的，你只要签字，不管当时有没有看，还是认为你同意了。最后到律师这里来咨询打官司，这个毕竟是大家都不愿意看到的，我们作为律师来讲更希望买房人能够把风险考虑在最前面，最后能够协商解决问题。而不是说买卖双方变成仇人到法院打官司，我们也不希望看到。我就提出这么几点建议。
一停、二看、三通过
【主持人】：节目的最后请各位站在各自的立场，给各位的购房者提一些建议，新政下如何避免这些风险？
【陈兵】：我感觉现在新政出来的频率是相当得高，对于买方者来说如同过火车轨道口，我都建议是一停、二看、三通过。
，一停。在开发商和售楼员给你大肆宣扬或者大量的口头承诺的时候，你不要心动，停下来，承诺的写成书面的。
第二，多看。我们要看我们签字的所有的文本，一定要都看。从2010年9月国家新政开始，开发商那边已经做了很多工作了，比如在你签认购书、买卖合同之前，要你签一份承诺，如果你没有仔细看可能就掉进这个陷井了，这个承诺的作用就是让你无条件履行合同，万一发生了政策风险你也要支付违约金。
还有看三个条款。，关于购房政策。国家的房地产调控政策对于房贷的约定，这个一定要有约定，有约定的一定要看是怎么约定的。
第二，对于税费的约定，尤其二手房买卖里面，一定要看清楚对于税费的约定。比如买房人，合同上约定所有的税费买房人承担。如果政策一变，这个可能就增加或者减少了，现在是增加，如果没有约定，增加的这一部分谁来承担？如果有约定，现有政策买方承担违约金。
第三，关于购房条件的约定，一旦国家有新的政策出来导致我在将来签正式合同、怎么样履行的时候以及过户的时候，不符合这个条件了，这个怎么来处理？这个一定要仔细地看。
第三，三通过。三个步骤能够避免风险。
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