[摘要] “评估价”征税就将建立对成都二手房的“一房一价”评估系统，彻底打破过去按片区划定指导价的模式，让评估价格更加接近实际成交价。
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二手房市场正加速分化。能成交的房源，都带有两个明显特征：，议价空间普遍回落至3%-5%，零议价成交的也不在少数，议价超过5%基本不考虑；第二，低总价个案成交明显增多，总价在150万元-220万元的小户型能快速成交。
议价超过5%免谈
据21世纪不动产上海锐丰金杨路店经理史海燕介绍，二三月期间累积刚需集中释放后，如今的入市买家虽仍以首次置业刚需为主，但其入市迫切度并不高。心理价位也仍停留在3月水平。四五月新增的挂牌房源，价格比之前均不同程度地上升，幅度5%-10%不等，如较受婚房刚需青睐的40-65平方米小户型，单价已由之前的2万元升至目前的2.1万-2.2万元。虽成交有所停滞，业主也意识到价差的存在，但很少能有提供议价者。一是此类房源易于出租、卖不掉可转售为租；二是业主并不急于置换，也无降价动力存在。
在普陀长寿、虹口四川北路等板块，买家心态与浦东金杨板块类似，因受四五月新增挂牌房源价格提高影响，也与业主间存在5%-10%不同程度的心理价差。但在虹口四川北路板块，业主价格策略较为积极，如买家诚意购房，目前可提供5%-10%的议价空间，却也已经比二三月时议价水平收缩到5%左右。
在上述板块中，首次置业刚需占到60%以上，且以婚房需求居多。这些买家多对小区环境、房源品质均有较高要求，由于并不急于出手，故难以提升成交量。
市中心小户型卖得快
信义房屋建国西路店长高婷介绍，4月在肇嘉浜路至建国西路区域，他们店成交了数套小面积低总价房源，而且都是在挂牌数天就签订了买卖合同。如位于绍兴路上“瑞雪大厦”，虽然已有20年房龄，但出售房屋一室户的面积只有39平方米，总价为128万元。业主张女士在门店挂牌还非常担心能否快速出售，没想到3天内就有五六组客户上门看房。一位上海籍客户在看完房后象征性地还掉5000元，随即果断下了定金，一周内就把买卖合同给签了。购买者说，他就是要寻觅在市中心优越位置的低总价户型，毕竟100多万元在市中心能买到的房源一年比一年少了。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，二三月期间在普通住房标准调整刺激下的累积刚需集中释放后，4月二手房交投出现一至两成回落。综合买卖双方心态、价格等因素综合考虑，预计五六月期间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质降价促销举措，并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难迅速打破。
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