[摘要] 据《劳动报》报道，本市首批公租房华泾馨宁、新江湾尚景园年内将迎接租户入住。记者昨天了解到，目前周边租赁房源尚未出现明显价格下降。租房族表示，希望房型能够再小点、房租能够便宜点。
四、交通、配套有瑕疵，首批项目入住率或将不足
首批公租房项目之一——新江湾尚景苑，虽价格方案尚未公布，但预计其入住率会有一定折扣。
新江湾尚景苑与10号线新江湾站直线的步行距离约15，但目前因路途中间有建筑物阻隔、造成需要较长的绕道时间；板块内已有连接社区和地铁站的穿梭巴士也暂不经过该盘；此外，该盘周边配套也待完善，对日常会生活造成一定不便。这对于朝九晚五的上班人群来说，的确是一个不小的难题。
21世纪不动产上海锐丰1号作品店经理谢小龙告诉记者，该公租房项目周边的美岸栖庭的简装2房房源（面积约95~100平方米）租金约3500元/月，倘若新江湾尚景苑参考该盘作为定价参照，就可能承受一定的市场压力。因为，新江湾城板块的楼盘档次较高、房龄新，租金水平高于周边的虹口江湾、宝山淞南等板块；在价格没有明显优势的情况下，新江湾尚景苑目前在配套、品质上的瑕疵，很可能导致租客被周边区域分流。
另外，已公布价格方案的徐汇华泾馨宁，1房月租金预计在2160元/月，而周边装配1房租金多在2000元/月左右，公租房定价在区域内相对偏高；且该盘处于华发路人流稀少、配套缺乏的一端。
谢小龙还称，目前新江湾城板块租金承受能力在2000-4000元/月的群体，主要由复旦大学江湾分校学生、陪读家长、私营店主等人员构成，与公租房招租潜在对象的吻合度不高；而楼盘入住时后是否能够吸引其它区域的公司白领、外来务工人员，有待观察。
尽管首批入市公租房存在一定瑕疵，但也并非毫无吸引力。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，公租项目有租金稳定（多为2年一签）、装修标准规范（可高至1000元/平米），仍会吸引一批对打算长租、对居住品质要求较高的租赁者。在全市范围来看，其潜在需求群体也还是较大的。
五、准入标准有待更完善，可倾向低收入人群
目前公租房的准入标准，多集中在居住证持有、社会保险缴纳及劳动合同签订等条目，并未对承租人的收入、财产、房产情况有严格限定；这也是其与廉租房、经适房等其它保障性住房的准入规则，有明显的不同之处。
叶厚彪坦言，该做法的优势在于可面向更广的覆盖群体，劣势则是易对中低收入人群构成“挤出”效应。据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，8-10月成交的二手住宅租赁交易，租金在4000元/月以上的房源成交套数占比为3成以上，此类租客多为收入较高、生活品质较好人群。如其符合公租房申请准则，并顺利申请到公租房名额，则对收入较低、公租房需求较迫切群体构成了挤出，使公租房收效化受损。
此外，在修改后的公租房申请准入条件中，“已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同”明确为“各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准”，这则修改赋予了不同区域审批人员一定的自由度，具有灵活性、可具体问题具体分析，也可能产生一些分配不均的情况。
可见，公租房现有运营体系中，其准入标准多个条款仍有待细化和完善；而这种完善，可建立在深入分析潜在受众的需要的基础上。公租房准入标准的进一步完善，将更好改善其公平性和效率，为推动整个体系的进一步完善，打下较为坚实的基础。
六、定价偏高，公租房吸引力打折扣
某网上调查也显示，有近9成售房者认为租金水平并不十分合理，尽管定的准确度较高。例如首推公租房项目之一的华泾馨宁，租金市场评估价为48元/平米/月。据21世纪不动产统计显示，8-10月间的全市租赁二手房交易中，单位租金在20-60元/平米/月的套数占比为70.18%；其中，租金40-50元/平米/月的房源成交占比为23.15%；定位较为准确。
然而，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为数据的合理性，并不代表现实的可接受度，这也是多数人直呼“不便宜”的原因。同样以馨宁为例，其2900套公租房户型为1-3房、面积45-75平米，计算下来单套租金在2160-3600元/月，显然超出了多数人对“便宜”的界定。即便不与北京海淀区1居室48.6元/月的“史上廉租房”、超低价相比，上海公租房对潜在承租者而言，其价格吸引力并不明显、优惠也较为有限。
再来看公租房的定价方式，经常提到的词汇是“不高于市场租金水平”，这个市场的范围应指的是房源所在板块、并非全市各区域，单独看起来比较合理。另一个提到的词汇是“向本区域及其它区域符合条件的对象供应”，则显得有些问题了。区域就近定价、全市范围招租，这本就是一对矛盾的组合，乃是市场定位不够明确的表现；而对潜在受益群体而言，习惯、距离和租金间的权衡，也可能导致公租房并非其选择，使得最终实际收效与预期偏离。与其采取区域就近定价、全市各自招租做法，倒不如区域内就近定价、附近招租；或是全市范围按统一标准经营、出租，以避免目前定价与招租方式间的矛盾，以达到预期收效。
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