[摘要] 据《劳动报》报道，本市首批公租房华泾馨宁、新江湾尚景园年内将迎接租户入住。记者昨天了解到，目前周边租赁房源尚未出现明显价格下降。租房族表示，希望房型能够再小点、房租能够便宜点。
据《劳动报》报道，本市首批公租房华泾馨宁、新江湾尚景园年内将迎接租户入住。记者昨天了解到，目前周边租赁房源尚未出现明显价格下降。租房族表示，希望房型能够再小点、房租能够便宜点。
周边未现房租下降
记者昨天走访了两个区域。在杨浦新江湾城板块，市场各方对公租房尚景苑即将入市反应平淡。记者在周边房产中介门店了解到，目前供需双方对公租房进展关注较少，少有业主或租客前来谈及此事。
一门店经理告诉记者“尚景苑定位为中低端、套均面积70平方米左右小户型，与周边楼盘均为中高端档次、套均面积至少80平方米以上并不重合，对业主也未构成足够压力。”
而在徐汇华泾板块，情况与新江湾城板块有所不同。21世纪不动产上海锐丰华泾店经理徐杰分析，因华泾板块交通、配套有待完善，其二手房租金普遍不高、50－60平方米全装配1房月租仅为1600－1700元/月。“即将入市的华泾馨宁，主推户型为面积45－75平方米的1－3房，租金预计在2160－3600元/月，定价的吸引力一般。”
主要是平抑租金波动
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，首先，市场各方对公租房认识不足，限制了其对周边房租下降的影响力。“馨宁和尚景苑的投放量均不低，分别有2900套和2202套，一旦全部入市，对区域租赁需求必将构成分流。”分析人士表示，考虑到市场定位、运行体系、投放量、周转率等因素，期望公租房入市在短期内对现有租赁市场供求关系产生实质影响、并拉低区域租金水平的想法是不现实的；但从稳定需求、平抑租金波动的角度来看，却可起到积极作用。
此外，公租房的就近定价方式，决定其对项目周边的租赁群体有更多吸引力，其分流作用将更多于吸纳。
“准租房族”希望小房型
根据计划，今年上海全市将建设筹措公共租赁住房200万平方米、约4万套，供应50万平方米、约1万套。位于杨浦新江湾尚景园、徐汇华泾馨宁为首批市筹公共租赁住房项目，在完成装修之后，两处项目5000余套房源将于今年年内向社会供应。
从目前投入到市场上的两个公租房项目来看，套均面积也在40平方米，即便按照“略低于市场”的租金计算，房租也要在2000元/套/月以上，对普通工薪阶层来说并不十分便宜。
因此，有“准租房族”建议公租房在套型面积上可以更为灵活些，“如增加一些面积在20－30平方米的小户型，不仅可以适用于更多群体、覆盖的范围更大，而且可以在一定程度上抑制群租现象的产生。”
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关于上海市公租房的六点简析
一、公租房投放占比未来5年内将提升，前景可期
官方数据显示，2011年，上海预计供应各类保障性住房1150万平米、约16.5万套，占各类新建住房总面积的43.36%。其中计划供应公租房50万平米、约1万套，仅占各类保障性住房总面积的4.35%和总套数的6.06%。
而“十二五”期间，上海预计筹措各类保障性住房约100万套，占新建住房总面积的50%和总套数的60%左右。其中公租房（含单位租赁房）1000万平方米、约20万套，占各类保障性住房总套数的20%左右。预计供应公租房900万平方米、约18万套。加上目前已投入使用的各类单位租赁房项目，到2015年末，上海公租房总规模有望超过1500万平方米，覆盖约100万常住人口。
从上述数据不难看出，公租房在住房体系中的占比偏小；但“十二五”完成后，公租房的占比会得到一个较大的提升，并惠及更多群体。
截至11月，本市已有两个公租房项目——华泾馨宁和江湾尚景园完工，即将招租。华泾馨宁供应面积约为17.3万平米，共2900户；江湾尚景园供应面积约为15.15万平米，共2202户。两者合计供应面积超过30万平米，可向社会供应5000余套公共租赁房，目前已完成年度计划供应总面积的64.9%和总套数的50%。不过考虑到距年底仅剩1个多月的时间，公租房的建设任务还有很多工作要做。
二、公租房体量相对较小，对租赁整体市场影响尚需观察
上海市统计局公布的2010年第六次人口普查（以下简称“六普”）结果显示，2010年，上海市外来常住人口总量已增至897.7万人，占全市常住人口的比例约为39％。外来在业人口约为672.87万人，其中拥有大专及以上文化程度者约为101.06万人，占外来在业人口总量的15.02%。
仅考虑学历在大专及以上的外来在业人口，按户均2.5人计算，有40万套的租房需求总量存量，而这一群体也是上海租赁市场的主力军。近十年，上海年均新增外来人口约为55.12万人次，按上述人口学历构成估算，上海每年新增6.21万大专以上文化程度外来在业人口，相当于每年增加2.48万套租房需求。也就是说，仅仅是外来在业人口的潜在租房需求也将逐年增加。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪对此指出，根据上述估算可见，2011年1万套的公租房投放量则显得相对较少。好消息是，若上海能在未来5年内完成新增供应18万套公租房的目标，加上目前已投入使用的各类单位租赁房约10万套，到2015年，公租房项目预计可惠及约100万左右的常住人口，就可以覆盖到较多的需求群体。
从目前投入到市场上的两个公租房项目来看，套均面积也在45平米，租金在2000元/套/月以上，对普通工薪阶层来说并不十分便宜。因此，叶厚彪建议公租房在套型面积上可以更为灵活些，如增加一些面积在20-30平米的小户型，不仅可以适用于更多群体、覆盖的范围更大，而且可以在一定程度上抑制群租现象的产生。
叶厚彪同时表示，考虑到市场定位、运行体系、投放量、周转率等因素，期望公租房入市在短期内对现有租赁市场供求关系产生实质影响、并拉低区域租金水平的想法是不现实的；但从稳定需求、平抑租金波动的角度来看，却可起到其积极作用。此外，公租房的就近定价方式，决定其对项目周边的租赁群体有更多吸引力，其分流作用将更多于吸纳。
三、首批入市项目周边租赁市场行情平稳
再看局部市场，就即将入市的华泾馨宁、新江湾城尚景苑来看，周边住宅租赁市场并未受明显影响。
在杨浦新江湾城板块，市场各方对公租房尚景苑即将入市反应平淡。21世纪不动产上海锐丰新江湾城区域经理李少军介绍，目前供需双方对公租房进展关注较少，少有业主或租客前来谈及此事。此外，尚景苑定位为中低端、套均面积70平米左右小户型，与周边楼盘均为中高端档次、套均面积至少80平米以上并不重合，对业主也未构成足够压力。
徐汇华泾板块，情况与新江湾城板块有所不同。21世纪不动产上海锐丰华泾店经理徐杰分析，因华泾板块交通、配套有待完善，其二手房租金普遍不高、50-60平米全装配1房月租仅为1600-1700元/月。即将入市的华泾馨宁，主推户型为面积45-75平米的1-3房，租金预计在2160-3600元/月，定价相对偏高，故业主对其入市并不担心，供需两方给予的关注度一般。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，上述个案入市之后，情况将有改观。首先，市场各方对公租房认识不足，限制了影响力的发挥。其次，馨宁和尚景苑的投放量均不低，分别有2900套和2202套，一旦全部入市，对区域租赁需求必将构成分流；再者，目前公租房项目仅为试点，未来全市范围还将进一步铺开，其影响力也有望进一步扩大。
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四、交通、配套有瑕疵，首批项目入住率或将不足
首批公租房项目之一——新江湾尚景苑，虽价格方案尚未公布，但预计其入住率会有一定折扣。
新江湾尚景苑与10号线新江湾站直线的步行距离约15，但目前因路途中间有建筑物阻隔、造成需要较长的绕道时间；板块内已有连接社区和地铁站的穿梭巴士也暂不经过该盘；此外，该盘周边配套也待完善，对日常会生活造成一定不便。这对于朝九晚五的上班人群来说，的确是一个不小的难题。
21世纪不动产上海锐丰1号作品店经理谢小龙告诉记者，该公租房项目周边的美岸栖庭的简装2房房源（面积约95~100平方米）租金约3500元/月，倘若新江湾尚景苑参考该盘作为定价参照，就可能承受一定的市场压力。因为，新江湾城板块的楼盘档次较高、房龄新，租金水平高于周边的虹口江湾、宝山淞南等板块；在价格没有明显优势的情况下，新江湾尚景苑目前在配套、品质上的瑕疵，很可能导致租客被周边区域分流。
另外，已公布价格方案的徐汇华泾馨宁，1房月租金预计在2160元/月，而周边装配1房租金多在2000元/月左右，公租房定价在区域内相对偏高；且该盘处于华发路人流稀少、配套缺乏的一端。
谢小龙还称，目前新江湾城板块租金承受能力在2000-4000元/月的群体，主要由复旦大学江湾分校学生、陪读家长、私营店主等人员构成，与公租房招租潜在对象的吻合度不高；而楼盘入住时后是否能够吸引其它区域的公司白领、外来务工人员，有待观察。
尽管首批入市公租房存在一定瑕疵，但也并非毫无吸引力。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，公租项目有租金稳定（多为2年一签）、装修标准规范（可高至1000元/平米），仍会吸引一批对打算长租、对居住品质要求较高的租赁者。在全市范围来看，其潜在需求群体也还是较大的。
五、准入标准有待更完善，可倾向低收入人群
目前公租房的准入标准，多集中在居住证持有、社会保险缴纳及劳动合同签订等条目，并未对承租人的收入、财产、房产情况有严格限定；这也是其与廉租房、经适房等其它保障性住房的准入规则，有明显的不同之处。
叶厚彪坦言，该做法的优势在于可面向更广的覆盖群体，劣势则是易对中低收入人群构成“挤出”效应。据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，8-10月成交的二手住宅租赁交易，租金在4000元/月以上的房源成交套数占比为3成以上，此类租客多为收入较高、生活品质较好人群。如其符合公租房申请准则，并顺利申请到公租房名额，则对收入较低、公租房需求较迫切群体构成了挤出，使公租房收效化受损。
此外，在修改后的公租房申请准入条件中，“已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同”明确为“各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准”，这则修改赋予了不同区域审批人员一定的自由度，具有灵活性、可具体问题具体分析，也可能产生一些分配不均的情况。
可见，公租房现有运营体系中，其准入标准多个条款仍有待细化和完善；而这种完善，可建立在深入分析潜在受众的需要的基础上。公租房准入标准的进一步完善，将更好改善其公平性和效率，为推动整个体系的进一步完善，打下较为坚实的基础。
六、定价偏高，公租房吸引力打折扣
某网上调查也显示，有近9成售房者认为租金水平并不十分合理，尽管定的准确度较高。例如首推公租房项目之一的华泾馨宁，租金市场评估价为48元/平米/月。据21世纪不动产统计显示，8-10月间的全市租赁二手房交易中，单位租金在20-60元/平米/月的套数占比为70.18%；其中，租金40-50元/平米/月的房源成交占比为23.15%；定位较为准确。
然而，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为数据的合理性，并不代表现实的可接受度，这也是多数人直呼“不便宜”的原因。同样以馨宁为例，其2900套公租房户型为1-3房、面积45-75平米，计算下来单套租金在2160-3600元/月，显然超出了多数人对“便宜”的界定。即便不与北京海淀区1居室48.6元/月的“史上廉租房”、超低价相比，上海公租房对潜在承租者而言，其价格吸引力并不明显、优惠也较为有限。
再来看公租房的定价方式，经常提到的词汇是“不高于市场租金水平”，这个市场的范围应指的是房源所在板块、并非全市各区域，单独看起来比较合理。另一个提到的词汇是“向本区域及其它区域符合条件的对象供应”，则显得有些问题了。区域就近定价、全市范围招租，这本就是一对矛盾的组合，乃是市场定位不够明确的表现；而对潜在受益群体而言，习惯、距离和租金间的权衡，也可能导致公租房并非其选择，使得最终实际收效与预期偏离。与其采取区域就近定价、全市各自招租做法，倒不如区域内就近定价、附近招租；或是全市范围按统一标准经营、出租，以避免目前定价与招租方式间的矛盾，以达到预期收效。
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