[摘要] 梳理宁波三次居民楼倒塌的前前后后，早报记者发现其关涉危旧房屋处置、责任认定乃至国有土地使用权期限的一些制度空白。显然，这些问题影响到的并不仅仅是建于上世纪“快速生长期”的楼房。
为何倒在两次危房排查后？
多名业内人士表示，上世纪八九十年代建造的住宅主要是砖木、砖混结构，由于当时的建筑标准低、规范不完善，导致施工标准相对较低，采用的工艺和材料不高，为工程质量留下隐患。偷工减料在当时几乎是正常现象，当时几乎没有质量监控的概念。
多位业内人士告诉早报记者，“楼脆脆”、“楼倒倒”的出现与房屋建造的时代背景有关。
“上世纪八九十年代建造的住宅主要是砖木、砖混结构，当时的建筑标准低，导致施工标准相对较低，偷工减料在当时几乎是正常现象，为工程质量留下隐患。”葛荣告诉早报记者。
“当时最关心的是建设速度。至于质量就见仁见智了，而且利润跟时间、用料挂钩，省下的就是施工方自己的。当时也没有监理单位，几乎没有质量监控的概念。”一位当年担任杭州某建筑工程队指挥的人士告诉早报记者。
近5年来，宁波已发生3起居民楼倒塌事故。前两次事发后，当地都展开过大范围检查。但遗憾的是，连续的检查并没能阻止旧房继续轰塌。
居敬小区发生倒楼事故后，媒体上关于“危楼”的报道一下子多了起来。仅在浙江，触目惊心的就有“住户‘带病’居住20年”、“千余孩子危楼上课”等。
“以50年计，各地建于上世纪七八十年代的楼房都已步入‘中老年’，病症会越来越多、越来越严重。”罗弘涛称。
如何保障土地使用权价值？
从法律角度，由于个人在获得房屋产权证的同时也获得房屋所在相应地块至少70年的国有土地使用权，那么，理论上即便房屋在70年以内倒塌，所有人也享有相应的土地使用权。但是，目前对此以及续期土地使用费支付标准、使用办法没有细则及法规，目前还没有具体政策、法规可参照。
“50年应该是的设计使用年限、是房屋寿命的起点。现在的工艺水平、建筑水平都远高于上世纪，但房开商要求设计单位设计住宅时也只要求50年的‘起步价’，只有少数大型房开会提出高标准，但一般也限于70年——不仅是为了节省造价，也与现行国有土地使用年限有关。”杭州一名有近30年建筑设计从业经验的人士告诉早报记者。
他表示，目前法律及土地使用政策对商品房70年以后的土地使用年限的规定不清晰，客观上导致房开没必要提高设计标准。另外，如果出现房屋在使用年限内或达到年限后损毁、倒塌，很容易出现所有人空余多年土地使用权、却没有实体房屋的状况，后续如何处置是空白。
吴建胜律师告诉早报记者，现行法律对住宅建设用地使用权届满后的状况有明文规定，但由于没有实施细则，处于“有法可依，无法可行”的状态。据了解，2007年10月施行的《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权届满的可自动续期。《城市房地产管理法》第21条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需继续使用的，应至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。续期的应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
“这意味着，只要购买的房产有合法产权证，就是个人私有财产，只要房产存在，个人就有所有权。而《物权法》自动续期的规定，也解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的矛盾。此外，从法律角度，由于个人在获得房屋产权证的同时也获得房屋所在相应地块至少70年的国有土地使用权，那么，理论上即便房屋在70年以内倒塌，所有人也享有相应的土地使用权。但是，目前对此以及续期土地使用费支付标准、使用办法没有细则及法规，具体如何操作没人知道。”吴建胜说。
罗弘涛也表示，一旦产生影响房屋安全的损坏乃至坍塌该怎么办——谁负责修缮、由谁出资、能否拆除、拆除后能否重建、又由谁出资、如何重建？目前还无具体政策、法规可参照。
“在不违背法律法规和土地使用权出让合同的情况下，城市土地使用权可以抵押，为债权关系提供中介形式和物质保证，这明确了房屋所有人合法取得的土地使用权受法律保护。一般操作中，在进行土地使用权抵押的同时，地上建筑物、附着物的所有权也应同时被抵押，也就是‘房随地走，地随房出’。”吴建胜告诉早报记者。
“但在土地使用权期限到期前，因倒楼或其他原因导致空有土地使用权、无实体房产的情况，其土地使用权的价值能否被认可并无规定，某种程度上导致房屋倒塌后，房产所有人的土地使用权价值‘悬空’。如果能从法律层面明确房屋所有人土地使用权的有效性并保障权利，那么，即便发生类似事件，房屋所有人损失的也是‘房产’，其最重要的价值基础并未损失。毕竟，钢筋、水泥、砖头等建材成本较低，房产的核心在于所在地段的价值。”吴建胜表示。
“上世纪八九十年代建造的住宅主要是砖木、砖混结构，当时的建筑标准低，导致施工标准相对较低，偷工减料在当时几乎是正常现象，为工程质量留下隐患。”葛荣告诉早报记者。
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