“三零窘境”出现 新政后房价下跌30%不容置疑

世界财经报道  2010-06-22 07:32

[摘要] 前一个月还装作没事人似的开发商这个月开始着急了,因为售房部的人越来越少了,好多售房部都出现了多日的三零窘境:“零来访”、“零来电”、“零成交”!“三零窘境”出现。

前一个月还装作没事人似的开发商这个月开始着急了,因为售房部的人越来越少了,好多售房部都出现了多日的三零窘境:“零来访”、“零来电”、“零成交”!

有的开发商开始故伎重演:“送”(送空调、送冰箱、送物业费、送装修基金、送精装等)、“折”(98折、96折、95折、90折、85折等等)、“抵”(一万抵五万,1万抵10万,1万抵30万等)“无理由退房”(交房前10日无理由退房等)、“超值回购”(两年回购、三年回购、四年回购等)等等,但这些促销活动在当前的市场中如同泥牛沉海被化为乌有,很多活动都无果而终!

这才是开发商最担心受怕的,莫非非要把“吃进来的金子再吐回去”或者“把别人吃进去的金子自己加倍吐出去”,一句话:大幅降价!降多少?很多专家、媒体、银行都说了:30%左右,或者是09年年初的价格水平,如果那样,是不是达摩克利斯之剑真的降到自己头上了?

没有人相信这一切都是真的,虽然目前降价的阵营越来越大,降价的幅度越来越大,但还有相当一部分的开发商还在观望,认为这一切都会过去的,至少可以再像08年那样僵持一年然后再次回暖火爆,再次像09年那样量价齐涨!

抱有这种想法的开发商大多选择了“冬眠战略”,即消极被动的迎接本次楼市调控,在策略上无非采取压缩开发规模、延缓开发节奏、高息融资、拖延合作单位付款等等来争取资金链的延长时间。

但这一次开发商“死撑”真的还会迎来如09年的辉煌胜利吗？

其实,房价过高从06年年底就开始高了,特别是在07年房价更是一飞冲天,出现暴涨行情,也因此才有了“9.27房贷新政”,至此房价过快上涨被逐步遏制在一定范围内,在08年很多城市的部分楼盘出现了降价20—30%的促销力度,但毕竟是少部分城市的少部分楼盘,并没有形成性的降价事实,就在性的降价一触即发的时刻我们迎来了美国的金融危机,至此07年的楼市调控终止,随即就出现了一系列的刺激政策,二套房松绑、契税降低、税费减免等等一下子让楼市火爆起来,可曾想伴随着大量信贷投放市场,09年的楼市出现了量价齐飞的火爆行情,特别是在09年的10月之后,大多数城市的房价短短两个月即大涨50%以上,无奈,中央政府的调控利剑开始拔出,“国四条”、“国十一条”等接连出台,但房价非但没降,在2010年的两会后更是如虎出牢笼般一飞冲天,最后4月17日,二套房首付50%的史上最严厉信贷政策被迫出台,楼市交易至此应声而落,但房价却还在缓缓上涨!

从以上分析来看,本轮调控只是延续了07年以来的调控的一个升级版而已,09年只不过是一部插曲,如果没有08年的金融危机,那次的楼市调控结果必然是房价下跌30%左右,且是性的!既然是09年的金融危机打乱了调控路线,那么在今年金融危机逐渐消退的当时,再次延续上一轮的调控也就顺理成章!

从这个意义上来说,本轮调控房价跌幅在30%左右根本就不值得推敲,这只是把房价倒退到09年年初的水平,如果说这一轮调控是延续上一轮调控的升级,那么本轮房价的调控结果必然是调控到07年年初的水平,也就是说09年上涨的房价全部要“回吐”,这样看来,房价大涨的城市必然大跌,房价小张的城市必然小跌,这个跌幅也可能是100%以上,也可能是50%以下,根本就不是某些专家、媒体、银行所言的30%左右。

而对于目前的开发商而言,一定要做好房价跌回07年年初水平的心理准备,一定要做好房价下行调整三年的心理准备,在此心理预期下再考虑自己的开发战略和营销策略,万万不可“好了伤疤忘了疼”再次盲目乐观,对于很多开发商关心的“降多少”的弱智问题,笔者还是再回答一次:一定要看自身的资金实力,看看能否支撑三年,再此基础上来根据自己城市的09年涨幅来考虑自身的降价幅度!

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