易居研究院 上海机构 常务副总经理 于丹丹
有人说我们服务城投，其实我们希望引导城投，大家一起要服务我们的市场。为什么这么谈呢？对于新江湾城的价值区域，在02年的时候，我们有一个落点，作为一个流通服务商，我们对于开发企业的角色是一个顾问，这个顾问就像大家评价的，你在球场上最后成功的球员不是体力最强的，但是是可以比别人知道他要往哪里去的球员，所以我们给自己的定位就是说帮助我们的开发企业分析城市的大势。03年我们总结了上海发展的脉络，西起东进北伐，上海将是最热的一个所在地。从起源来看，我们依托虹桥机场的建设，才有了西郊。到了浦东开发，目光才转移到了金桥等地方的建设。随着我们世博尘埃落定，老城乡的改造以后，大家又把目光放在老城乡，当时我们一直说，城市出现一个瘸腿的地方和相对的盲点就是北部，作为一个城市的发展我们知道资源的配置有一个步骤，但是落差决定下一步的发展，我们觉得当时这个落差会在北区。虹口和江浦的部分，一直是我们迟迟没有看到答案的，一直到北外滩的规划和对江湾有重新定位的方案，我们看到了北区改变命运历史开始出现了，所以当时我们非常有信心，在市场价值认知上，在03年，我们对于市场前景的认知，我们预测到了它的发展前景。我们是在大脉络的根基上得到了结论，在北区它是具备一个天时地利的板块。这是大家能够公认一块可以画画的白纸，但是这个起点有多高，跟我们的运营主体有很大的相关，从合生到华润再到绿城，他们都是具备了很高产品塑造力的开发主体在做规划，对市场的消费群体来说是第二个信心产生的生产点，从前面大环境下得到的信心，第二个是对我们产品的塑造，对于未来生活形式塑造能力的提升。如果从引导我们的消费群体的这个角度来说，这两点应该是他们最应该认可区域的信心所在。
我觉得，作为一个参与者，我可以把一些主要的理念跟我们各位包括通过网络以后，跟我们所有的消费者做一个分享。有一个原则，就是江湾在整体的运作当中，在建筑形态上面，逐渐在多元化，这是个。从原来很单纯的住宅慢慢波及到服务式的酒店，或者是城市综合体，慢慢变得丰富和综合。
第二个是从动线布局上面，在上海创造了一个全新规划的起点，这当中包含了商业物业的形态，还有一些比如说，现在江湾整体的生态定位，国际社区定位和相对低密度容积率的指标下面如何把业态跟布局做一个合理的整合，是他的设计单位要解决的很大挑战。
第三个原则，在经营的档次上面，刚刚杨总开玩笑说，接下来的泡吧会来新江湾，但是不仅仅是这样来新江湾。还要在现有的消费行为上做一个拉升。还有从无到有，这当中靠业态的补充，或者是品牌的引入，直接呈现出的一种效应就应该是消费人群的彻底改变。
这当中改变有很多种方式，有一种是变得更加包容，还有一个目的性的消费会更强，在其他的商业空间当中得不到满足的，这个需要在建筑源头上来做规划就是为一些品牌量身订作的项目，所以对我们的项目来说是一个很好的补充。
另外在这个品牌入住的时候，大家可以看得到，这种招商的力度会让一些国际一线的经营商把目光投向这里。从上海整体来看，最真正的核心就是商业空间档次的差异，因为你商业空间不同，你来经营的业种不同，导致你来的人群也是有非常大的区别。整体商业空间的不一样，就影响了周边价格的不同，所以在现在的始点上，汉斯会起到非常大的作用，从产品的规划到招商，还有它品牌的号召力和品牌的影响，这个是他比较大的一个看头。
汉斯在这里是做一个中介，我们给汉斯做的研究报告有2尺高，因为我们做了很多缜密的前期调研，他们对自己也很有信心，我们也很有信心。随着房子慢慢地面世，大家对这里也越来越有信心。
第二点，更加前瞻性的看，新江湾现在已经有了F期的招商规划和动作，F1、2、3当中，我们知道有五星级的酒店和甲级商务楼，这种形态，大家都非常的清楚，五星级的酒店和商务楼出现，意味着人群的变化及意味着汉斯对商业空间的入住之后，我们还会看到下一步的变化，前面讲的是一个多元，下一步就是做得更加精致。所以从这些角度来说，江湾更美的画面应该是在未来的2-3年慢慢去展现的。如果说土地手续没有办下来，可以慢慢地办，但是以后是会非常好的，这个地方的前景我们对它真的是非常有信心，而不是空中楼阁的信心，你了解越多，你越会爱它，包括开发企业对它的投入，像我们五合国际的同行也在说，除了绿城以外，接下来各个企业的挑战，通过我们这条渠道，我们都知道，他们在做很紧密的前期准备工作，对90平方米以下的户型，如何做得更人性化，包括家居精装化等等理念的引导，很多的基础工作都变得越来越扎实，所以从这个角度来讲，给我们受众一些信心，江湾更美是在明天。
除了新江湾我认为下一个最值得我们大家期待的板块会是海港新城。
更多观点：杨雯婷-李荣朋-任燕萍-刘于飞-乐缨-杨政-张璟-范文发-罗炯明-梁志超
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
