上海市调整普通住房标准

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2012年2月16日下午，上海市住房保障和房屋管理局发布《关于调整本市普通住房标准的通知》。通知内容如下：可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：1、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

普通房新标准下月执行 3月份或迎买房小高峰

自今年3月1日起，上海将调整普通住房标准。从价格上来说，新普通住房标准既考虑总价也考虑均价。其中，按均价算，成交价不能超过同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍；按总价算，住宅坐落在内环线以内的低于330万元/套，内、外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。……[详细]

上海普通住房标准满意度调查

同时满足以下条件的为可享受优惠政策的普通住宅：
·住宅小区建筑容积率在1.0以上；
·单套建筑面积在140平方米以下；
·实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。



同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住宅：
·五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
·单套建筑面积在140平方米以下；
·实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于245万元/套，内环线与外环线之间的低于140万元/套，外环线以外的低于98万元/套。


可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
1、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。


	2005年普通住房标准	2008年普通住宅标准	2012年普通住房标准
住房条件	住宅小区建筑容积率在1.0以上的普通住房可享优惠	五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等普通住房可享受优惠	五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
成交价格	坐落于内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。	坐落于内环线以内的低于245万元/套，内环线与外环线之间的低于140万元/套，外环线以外的低于98万元/套。	坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。


	2005年普通住房标准	2008年普通住房标准	2012年普通住房标准
建筑面积	单套建筑面积在140平方米以下	单套建筑面积在140平方米以下	单套建筑面积在140平方米以下
成交价格	低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下	低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下	低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下

刚需购房者受益最大
外环以外上调幅度最大，主要是依据近年来该环区的商品公寓住宅成交价格上涨幅度。外围地区商品住宅市场急剧扩张，吸引一批又一批刚需客进驻并逐渐成为上海住宅市场成交主力环区。

或刺激年后房产交易回升
近期二手房带看量有所回升，外环以外门店带看量环比增加30%。带看量上升原因是，由于政策将调整，中介业务员在二手房市场寻找买家的积极性普遍提高。

房价或实现稳中有降
上海市市长韩正在作政府工作报告时表示，上海今年将加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降。

普通住房
契税	房屋建筑面积90㎡以下	总价1%
契税	房屋建筑面积90-140㎡米	总价1.5%
营业税	购买年限未满五年	买入差价5.55%
营业税	购买年限超过五年	免征
土地增值税	140㎡以下的普通住房	免征

非普通住房
契税	房屋建筑面积140㎡以上	总价3%
营业税	购买年限超过五年	买入差价5.55%
营业税	购买年限未满五年	总价5.55%
土地增值税	非普通住房	总价0.5%

上海二手房普通住房与非普通住房纳税对比
	普通住房			非普通住房
卖方	营业税	不满5年：差价*5.55% 满5年：免征		不满5年：房价5.55% 满5年：差价*5.55%
	个人所得税	房价1% 或差价20% （满5年且生活用房唯一免征）		房价2% 或差价20% （满5年且生活用房唯一免征）
买方	契税	房价*1%(首次90平及以下普通住房的，购房证明是交易中心出具)	房价*1.5%	房价2% 或差价20% （满5年且生活用房唯一免征）
	交易手续费	建筑面积*2.5元每平米		建筑面积*2.5元每平米
	交易登记税	80元80元
	配图费	25元
	权证印花税	5元
	抵押登记费	80元
	公证费	买卖合同公证：房价0.25%+250元贷款合同公证：贷款金额0.3%
	委托公证费	300元/套

闵行总价160万元非普通住房二手房	300万元一手房普房与非普房对比
在老闵行地区，总价160万元、房龄超过5年的非普通住房，原先卖方需要缴纳5.5%的差额营业税，买方需要缴纳3%的契税，上调普通住房标准出台后，营业税可以免除，而契税下调至1.5%，购房成本减少2.4万元。	根据上海相关规定，普通住房一手成交时缴纳1.5%契税，如果非普通住房则需缴纳3%的契税。以一套300万元的房子为例，非普通住房要比普通住宅多缴纳4.5万元。以一套外环以外150万元的二手房为例，如果是非普通住房，买家须缴纳45000元契税，但如果按照新标准，买家只需缴纳22500元契税。

上海各环线新旧普通住房标准占比对比（以2011年12月新房成交数据为例）
	2008年旧普通住宅标准	2012年新普通住宅标准
内环内普通住房占比	21%	29.1%
内外环间普通住房占比	5.4%	24%
外环外普通住房占比	19.3%	67.9%

旧住宅标准一二手房普通住房占比
一手房普通住房占比	15.5%（截止2011年12月31日）
二手房普通住房占比	48.0%（截止2010年12月31日）

【张宏伟】沪普通房标准调楼市调控外紧内松

北京、上海等地的普通商品住房标准调整，一定程度上是变相放松调控政策，整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整。北京、上海等地的普通商品住房标准的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者入市购房。……[详情]

【付伟】沪普宅标准上调刚需购房者受益最大

新版普通住宅标准的调整体现出“内紧外松”的显著特征，除了顺应实际的市场价格走势变化以外，更可以明显感受到政策在鼓励和保护普通刚需购房者置业。不过在普通住宅新标准正式实施前，一二手房交易量可能受到一定程度的影响。……[详情]

【胡怡建】普通商品房标准应大于新房均价

上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建认为，此番普通住房标准的调整，是尊重客观事实，对房价体系的更新。胡怡建强调，新体系认定的标准仍然比较低，（按新标准认定的）普通商品房的比例仍然不高。“我认为，标准应该大于区域内新房的均价。按照房价变动平均数据整理。”……[详情]

【屠海鸣】住宅标准调整须综合考虑多方面因素

对于“普通住房标准”本身，上海市政协委员、上海豪都房地产有限公司董事长屠海鸣建议，除了价格之外，还有必要综合考虑住房面积、所在区域、竣工年限等因素，确立相应的普通住宅标准变量系数。比如，对于小户型及房龄较长的老式住宅，标准系数可适当放宽。……[详情]

上海搜房网最新调查数据显示：近六成（57.02%）受访者属于首次置业群体，38.02%的受访者属于改善型置业群体，还有4.96%的受访者属于其他需求群体。[详情]

上海搜房网最新调查显示：近五成（48.76%）受访者认为新普通住房标准符合当下市场实际行情，而42.98%的受访者则持相反观点。此外，还有8.26%的受访者表示说不清楚。[详情]

除价格之外，受访者中认为制定普通住房标准应考虑住房面积的人占四成以上（41.32%），认为应考虑所在区域的人占36.36%，认为应考虑周边配套的人占12.4%，认为应考虑竣工年限的人占6.61%。此外，有3.31%的人认为制定普通住宅标准应考虑其他因素。[详情 ]

上海搜房网最新调查显示：近六成（57.02%）受访者认为普通住房标准的制定应一年一次，21.49%的受访者认为普通住房标准的制定应两年一次，15.7%的受访者认为普通住房标准的制定应三年一次。此外，还有5.79%的受访者有其他不同观点。[详情]

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