开局2013 上海楼市2013房价四问

2013年房价何处去？十大理由派PK上涨派

2013上海房价究竟走向何方，从看跌派来看，限购令延续、经济放缓致房产需求萎缩、刚性需求降低等均成为理由，而在看涨派来看，城镇化建设、有增无减、土地财政等也为看涨的理由。[详情]

整体走势：阶段起伏总量平稳

　　2013年淡季成为购房者抄底入市的窗口期有较大可能，总体成交走势呈现阶段性起伏，出现短周期性的波动行情。在各方力推及楼市自身基本面企稳下，2013年初期延续高位成交问题不大。整年来看，楼市成交或以同比“前增后降”的态势体现，即上半年成交同比提升，下半年则同比适度回落。

——机构：21世纪不动产

市场供应：整体供应量不足

　　截止12月底，上海商品住宅可售面积为1006.13万平米，尽管仍处于“千万库存”，但100平米以下房源套数仅占35%；供应方面，全年新增预售面积为890万平米，为2006年以来新低；同事，开发商2012年拿地热情有所消退，推迟开发进度项目不在少数，势必造成2013年整体供应量不足。

——研究机构：同策咨询

产品结构：主流产品价格上涨压力大

　　世联监测到的17个城市数据显示，面积大于144平米的产品为34%，四个一线城市中，面积小于90平米的产品销售占比比面积大于144平米的产品占比高出18个百分点。世联代理的项目成交套数结构显示，面积小于90平米的产品占比高达45.8%，而面积大于140平米以上的产品占比仅为13.6%，说明在首改型产品持续热销下，部分城市大户型产品积压严重，核心城市主流产品价格上涨压力较大。

——机构：世联地产

去化速度：大户型去化压力增大

　　从库存来看，上海在经过2012年一波销售后，90平米以下小户型存量小，去化周期仅为6个月，呈供不应求趋势；210平米以上大户型去化压力，超过4年；豪宅和别墅去化压力也非常大，均超过30个月；从板块来看，青浦北部板块、罗店板块、南翔板块、青浦新城板块等均是当前存量多、去化速度好的板块，未来销售压力不大；中心城区板块、崇明岛区域板块，国际社区板块的出清周期均较长，去化压力大。

——研究机构：中指研究院

2012年末上海商品住宅分面积段可售面积及出清周期走势

上海商品住宅出清周期再创去年6月份以来新低
　　中指研究院统计显示，12月底上海商品住宅市场可售面积较上月减少2.5%。以前六个月平均销售速度92.13万平方米/月计算，出清周期为10.9个月。较上月继续缩短0.6个月，出清周期再创去年6月份以来新低。
　　但从产品存量来看：
90平米以下小户型：存量小，去化周期仅为6个月，呈供不应求；
90-140平米：占库存量24.7%，出清周期为13.9个月，呈现较为平稳；
140-210平米：占市场存量25.4%，出清周期为13个月，呈现较为平稳；
210平米以上：占市场库存36.9%，出清周期为49.9个月，呈现供大于求；

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

猜想：两极分化量价齐升或不再出现
　　仅从市场供需及库存压力来看，2013年，上海商品住宅市场或存在明显两极分化，小户型供应压力或进一步增大，导致量跌价升现象；而在大户型方面，由于政策性因素导致库存压力持续攀升，若限购政策持续不变，2013年或将依旧延续2012年态势。
而从2012年细分市场来看，豪宅市场量升价跌，成交面积为近5年以来第2高位，而成交均价主要受均价在5-6万左右的项目集中成交拉动，相对；在别墅市场，由于经济型别墅成交占比增多，导致成交均价出现均价下跌15，而别墅供应则创近5年新低。

上海商品住宅分价格段成交面积占比分布-年度

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

上海 刚需户型2012年成交下降明显
近5年，中低价房源（相对于当年商品住宅成交均价）一直占据市场成交主力，2012年商品住宅市场成交主力依然是中低价房源，成交比重较2010、2011年有所下降，中高价占比有所上升。
从占比变化看， 140平米以下首置首改类刚需户型2012年下降明显，90平米以下小户型成交占比在2010年达到、11、12年逐年走低，12年达近5年水平。

收入倍增计划前后购房者对于当前房价的感知

世联地产研究

房价高企或成刚需购房者入市关键阻力
自2012年十八大报告提出收入倍增计划后，从世联地产的调查来看，收入翻番后仅有不到五成购房者可以接受或勉强接受当前房价。
而如果让多数购房者接受房价，世联地产在18个典型城市中的调查显示，北京、杭州和广州三城市的居民收入需要翻两番以上，购房者对房价的满意度才能达到及格线；而上海房价满意度，则同样需要翻近乎两番以上。

猜想：政策因素或成刚需是否入市关键
　　从近四年成交结构来看，140平以下刚需购房者成交比例在2012年首次下降，一方面与市场产品供应结构有一定关系，另一方面，对于购房者而言，为关键的依旧是房价因素，而随着城镇化成为经济发展关键点，对于异地买房而言，也成为分流的一个因素；但同时，2012年上海对于非沪籍单身的限购政策也成为影响刚需置业的一个原因，短期来看，刚需是否发力，依旧与政策关系较大。

2012上海各区房价涨跌榜

区域

松江

嘉定

宝山

青浦

闵行

徐汇

杨浦

金山

闸北

崇明

长宁

静安

新黄浦

虹口

浦东

普陀

奉贤

涨跌

↓13.6%

↓9.1%

↓6.9%

↓15.7%

↓6.5%

↓7.7%

↓10.9%

↓5.3%

↓3.1%

↓1.5%

↓19.7%

↓12.8%

↓13.3%

↑25.3%

↑7.8%

↑1.8%

↑9.3%

嘉定主城区、浦江板块和周康板块居2012年成交面积前三位

2012板块成交面积TOP10榜总成交面积为318.2万平方米，较去年的277.9万平方米增长14.5%。TOP10项目总成交面积占全市销售面积的34%，较去年减少2个百分点，嘉定主城区、浦江板块和周康板块居前三位。

青浦宝山刚需房源较多

全市所有板块中，中心城区板块、崇明岛区域板块，国际社区板块的出清周期均较长，这些板块所处位置稀缺，板块内高端住宅集中，去化能力有限。虹桥板块、祝桥板块、金桥板块、五角场板块、不夜城板块、浦东世博板块、北蔡板块等存量房源不断消化的同时又供给不足，供求矛盾较突出，未来一段时间还将保持供不应求局面。青浦北部板块、罗店板块、南翔板块、青浦新城板块等均是当前存量多、去化速度好的板块，区域内刚需房源较多，未来销售压力也不大。

猜想：浦东前滩、金山整体楼市，因为规划利好或交通利好，2013年或将受到购房者青睐；而从供需来看，在购房者置业区域日益向外围扩散之下，宝山、青浦、金山等周边板块由于供应量较大、价格处于低位，伴随交通利好，或将再次发力。

判断1：信贷、政策信号变化

　　十八大报告明确指出，要“完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用”。由此看出：
　　经济资源整合，经济调控是未来的主要调控手段，政策走向的不定性足以让购房者在政策未变的时效内，尽早置业。

判断2：未来房价走势

　　2013房价下跌可能性非常小，而出现上涨的几率却非常大，但不会像过去那样，“微涨”将是以后上涨幅度的主要代名词。
　　在房价的上涨已渐渐成为趋势的前提下，提早购房是个不错的选择，毕竟房价也正是影响购房者购房的重要因素之一。

判断3：租金年年涨价

　　从2012年租赁需求来看，自住需求占据了租赁市场总量的四成以上，其次是学区、工作、需求。从租赁客户来看，外来人士占八成之多；
　　随着房价不断涨，租金年平均9%以上的涨幅，而政策、房价没发生大变化前，这些理由足够让外省市的租房者慢慢转变成为购房者。

判断4：需求节节攀升

　　2012年1-3月的低房价时，释出了一部分购房者，而4-10月购房者陆续释放，成交量已进入一个平衡释放期，而在政策未发生变化的情况下，刚需族、改善族频频出手，主要目的就是抢抓时间点，以防短期内政策调控、经济环境等众多因素的变化，如政策松绑，导致房价上涨。

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