限购令利剑周年调控之路四大悬念待解

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限购令，早是去年“国十条”中提出来的，其后经历过三次升级：去年9月底、今年1月和今年7月。到今年10月，楼市限购令利剑祭出已满周年。近期，先有部分城市以“限价”代替“限购”，后有佛山用“松绑限购令”试探，还有部分符合限购标准的城市迟迟没有出台相应政策，“限购令或将松动或将取消”的说法又时有传闻。

自限购实行以来，楼市成交量一路走低，对于抑制过快增长的房价亦颇有成效，应该说是多年来宏观调控具杀伤力的政策。但一直以来对限购的争议从未停止过，更多人的认为限购令只是一种阶段性政策。那么，这种行政手段究竟要持续多久？

猜想Ⅰ：房价决定？

当房价回到某个阶段时限购令退出！

无论中央还是地方，都认为限购并非长久之策，它只是一种行政干预手段，退出与否、何时退出、如何退出，终取决于是否达到目的——稳定房价。一旦任务完成，或者基本完成，多数城市皆有可能取消。

猜想Ⅱ：土地决定？

影响到土地市场时限购令退出！

在楼市调控政策不断加码的背景下，今年以来开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降，流拍、底价成交屡见不鲜。高度依赖土地出让金的地方财政，今年遭遇更大压力。因此，部分二三线城市对限购力度悄悄放宽。

猜想Ⅲ：地方经济决定？

影响到地方经济时限购令退出！

很多城市政府是依靠房地产业来拉动地方经济发展，如果楼市遇冷，势必影响到土地市场，此时土地财政也将难以为继，进而影响整个地区经济发展。因此在楼市低迷到一定程度，地方经济没有动力推动增长，届时限购政策估计就会有所松动，继而出台鼓励性措施。

猜想Ⅳ：不会彻底退出？

作为抑制投机需求的长期之策！

限购政策也有可能不会彻底退出，而是演变成一种抑制投机需求的长期之策，但不可能像当前的“规定动作”这么严，而是会适度放松限购条件。比如，限制购买第四套及以上住宅。另外，随着全国主要城市房产权籍信息联网工作的推进，未来可能会规定在全国范围内限购第几套以上住宅。

越来越多业内人士在接受采访时表示，限购令并不能一劳永逸地解决楼市矛盾。那么，一旦限购令取消，怎样的政策才能接棒，既延续较好的调控成效，又能保持楼市健康有序发展？

“松绑版”限购 案例：广东佛山

10月11日上午发布“限购放宽政策”，当晚紧急叫停，佛山为限购松绑的政策成了“史上短”，很多业内却认为这是对限购令的试探。佛山在限购政策上的“一日两变”虽然只是个体现象，但却释放出明确的市场信号：二三线城市在房地产调控的问题上已开始出现松动迹象。【详细】

“限价”代限购 案例：河北廊坊

今年8月份，就出现过地方政府以“限价”取代“限购”的情况。河北廊坊房管部门曾向开发商发出房价控制目标参考性建议,比如新建普通商品住房价格不得高于9000元/平米。二三线楼市限购扩容在即，传多地拟推限价令躲避限购。【详细】

限贷 案例：广州

今年以来，首套房贷首付从2成暗暗的往上提；银监会又在8月份重申暂停第三套房贷的政策要求，四大银行已全面叫停三套房贷。近期，多城市多银行首套房贷利率也大幅上调，达到20%。随着信贷政策的持续收紧，楼市调控措施逐步深入。【详细】

房产税 案例：重庆

个人住房房产税的全国化进程，初露提速迹象。10月1日起，重庆开征存量房产税，传闻上海也将紧随其后。9月29日，重庆市长黄奇帆在接受某媒体专访时预计，“明后两年房产税可能会在全国推广，并将成为抑制房价上涨的一个长期调控工具。”长期来看，也许房产税会在一定程度上代替限购的功能。【详细】

在限购令满周的同时，保障房亦在大行其道。越来越多的人称，作为长期调控政策的保障房，一旦落实到位，限购令也就失去了其存在的价值。

保障房的形成规模是放开政策的考核条件

“当保障房建设形成规模时，满足中低收入阶层基本的住房需求，进而对高房价反弹会淡化，对商品房价的控制才有可能放开，而保障房形成规模将成为是否放开收紧政策的考核条件。”一业内人士表示，目前保障房的建设尚在初期，因此要达到理想状态，还有很长一段路要走【详细】

保障房的落实情况是政府与市场的相结合

“国家发展保障房，是大势所趋，终让‘保障归保障、市场归市场’，一旦保障房落实到位，才能让政府有形的手与市场无形的手地相结合”，业内人士表示。而目前，限价房、经适房、租赁房等都并入保障房内，相当一部分保障房是解决了终生住宅而非暂时性的困难，并不能有效解决收入不均、分配不均的矛盾。【详细】

淡市之下，限购令还将持续，开发商如何撑过这春天前的严冬？资金链的危机带来的是挑战还是机遇？选择“以价换量”加速出货或是用其他方式救市？什么才是开发商下一阶段应对市场明智、现实的选择？

以价换量

“从目前的市场态势来看，开发商的确要做好过冬的准备。或许今年大多数开发商感觉不到太大的压力，但随着时间的推移，明后年压力将不言而喻。”一业内人士分析，目前很多大户型出现滞销，开发商应该理性出售积压库存，开发商要寻求新的出路，让现金流动更加稳健，或者只能选择以价换量。【详细】

转变方向

2011年，限购令让住宅市场一片萧条，与其形成鲜明对比的则是旅游休闲地产的异军突起；与此同时，保利、金地、万科等住宅开发商先后宣布了自己的商业地产开发计划和目标，越来越多的房企加紧在全国范围内“圈地”布局商业地产。有人认为，转投商业和旅游地产是房企逃避限购政策的一种“曲线救市”。【详细】

多方融资

在“限购”、“限贷”的多重调控之下，房地产行业成交低迷、库存高企、融资困难，成为早“入冬”的行业。过去，房地产企业比较容易得到银行的贷款，能够获得比较便宜的资金。但目前，即使货币政策不继续缩紧，对房地产开发企业的贷款也不可能放松。因而，直接融资日益成为房地产的融资渠道。【详细】

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