历数楼市7月“小”政策房市将现第二轮降价潮？

编者按：新政满百日，楼市买卖双方互相观望，僵持不下，上海细则悬而未出，但各种微调的“小”政策不断，先有开发商贷款总额不得超过在建工程五成，后有上海酝酿重启交易环节土地增值税，再有“四位一体”解决住房问题……7月“小”政策不断，房市将现第二轮降价潮？

“四位一体”政策措施
1.放宽廉租住房准入标准；2.进一步扩大经济适用住房申请审核、轮候供应范围；3.加快发展公共租赁住房；4.继续加大旧区改造力度。

现状：
经济适用房闵行、徐汇两区先期试点，准入标准中，将申请家庭人均月可支配收入限额在试点标准上从2300元放宽到2900元，将人均财产限额在试点标准上从7万元放宽到9万元。

未来：
韩正表示，下一步，上海市委、市政府将继续坚持“两个体系、三个为主”的方针推进住房改革。“两个体系”即市场体系和保障体系，“三个为主”，即以市民为主、以居住为主、以普通商品房为主。

土地增值税主要问题：
1.征收的幅度，征收比例既要能起到抑制房价的目的，同时又不至于给房地产行业造成致命打击。2.是否会转嫁到消费者身上，从而又推高房价。3.如何解决目前市场上交易过程中阴阳合同的问题。

现状：
我国自94年1月1日开征土地增值税，当时主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占耕地行为。但此后国家税务总局规定，自99年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

影响：
一旦对非自住住宅恢复征收土地增值税，将根本打击投机需求，真正恢复住宅的基本消费功能。这样，靠投机需求拉动的热点城市的房价会迅速全面降温。

主要内容：
　　上海银监局局长阎庆民要求各银行坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。要动态控制开发商贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

现状
　　4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

影响
　　确保贷款不被挪用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款。同时能有效确保土地储备贷款资金安全。

“招拍挂”制度主要问题：
1.在对土地招拍挂制度的评估中，“串标”成为发现的主要问题之一，这也反映出招标过程中的运作不规范。2.土地交易中可能存在的关联交易，目前我国尚没有商业规则予以约束。

现状：
在土地招标过程中，评标人员和评标标准甚少向外界公开。今年年初，国土部也曾表示将改善土地招拍挂制度，并鼓励各地多采用招标的方式出让土地。此后，不少地方的住宅用地出让价格比新政前有大幅降低。

影响：
“招拍挂”制度的进一步完善，将有助于防止“串标”和完善商业规则，解决土地出让的公平问题。

主要内容：
购买经济适用住房的，在本市现行3%契税税率基础上减半征收，并免征印花税，免收交易手续费，房屋登记费也减半收取。与此同时，申请商业性购房贷款的，符合相关条件的，贷款利率、首付比例，可以比照首套购房优惠政策执行。

现状
7月底、8月初，徐汇、闵行两区的经适房试点供应工作就将进入正式选房阶段。房管部门将陆续在各个街道举办讲座，向前来听讲的居民发放房源手册和疑难问答，并详细介绍选房软件的使用方法和操作程序。

影响
帮助经济困难家庭减少负担，使经济适用房的相关优惠措施真正造福于老百姓。


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