房天下观察第86期：房租上涨全面开花“罪魁祸首”在哪？|房天下地产快讯

　　从来没有哪个时刻“房租”会像现在这样如此惹人注目。近段时间以来，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%。由住房和城乡建设部安排其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租原因调查工作已经结束，近日形成了初步调研报告并上交给了住建部。对于房租上涨的原因，报告认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。

　　房租上涨真的就这几个原因？全国很多大城市“全面开花”式的提租行为，应该不是中介公司炒作一番就能办到的。它的“罪魁祸首”在哪？

　　5月以来，伴随着物价上涨，多个重点城市的住房租金也明显上升，北京、上海、深圳、广州、天津、大连等城市的房租同比普遍上涨15%至20%，部分地段好、交通方便的房源，房租涨幅甚至高达50%。甚至有媒体称，房租上涨“堪比绿豆”。
　　记者从美联物业各分行获悉，6月上海的租赁成交价格较5月平均上涨了15%左右。另外如闸北、静安、徐汇等中心区域的老公房租赁价格上涨幅度普遍比次新房要高出不少。

媒体称房租堪比绿豆中介疯炒1抬价800

　　不少地区的房地产交易量下滑明显，上海的房屋租金却出现的普遍上涨。近一段时间杭州、成都等地不少人都对房屋买卖市场持观望态度。与之形成对比的是房屋中介市场的火热。一些中介机构的房屋租赁成交量甚至增加的一倍，今年6月已经涨到了2340元。
　　涨，涨，涨，今年以来北京、天津、大连、沈阳、杭州，很多城市的人们发现，不知不觉间房租都出现了浮动不小的上涨。在北京，仅四五月份房租价格就同比上涨超过20%，部分地段好，交通方便的房源更是超过了50%，统计显示，今年上半年，全北京市套均租金达到每月2792元，已经超过去去年应届毕业生的月平均工资2492元。>>>详细

沪上房租连涨中心城区部分老公房租金上涨20%

　　据上海房屋租赁指数报告显示，从5月份至今，上海中心城区的老公房为抢手，部分房屋租金上涨了20%。据不完全统计，新政出台后，上海挂牌量骤增一成以上，且中端房源增加比例多。与此同时，来自上海多家中介公司的统计显示，目前大学生租客在租赁市场中占三成左右比例。
　　另外，世博效应也带动了上海租赁市场，租金呈现强劲上扬态势。据了解，与去年同期相比，世博园周边房屋租金上涨了2倍多，尤其是短租市场，其中“日租房”十分紧俏。大多数房源是由外国馆、参展商租下作为工作人员的临时宿舍。据了解，少数配置好的非毛坯住房月租则达到上万元，比去年翻了一倍。 >>>详细

　　本论房租的上涨是什么原因造成的？有分析认为是房价高企，分流出不少购房需求以租赁过渡，而业主由卖转租，双方合力激活了租赁市场，又或是去年买卖市场活跃，但租金涨幅相对滞后，由此引发今年的补涨行情；还有可能是随着房产税推进呼声越来越大，房东提前把持有房产增加的成本转嫁到租金上。有一部分人则认为，暑期的到来，大学生租房以及学区房需求的增多，也加剧了房租。……
　　这轮房租中的利益推手可谓“谍影重重”。
　　

房租上涨是预期惹的祸房东重心发生转变

　　预期对于市场的影响是巨大的。坚决遏制房价过快上涨与抑制投机购房的调控目标，使得市场对于商品住宅价格的上涨预期大大降低，上述的市场销售数据即已可见一斑。
　　在如此的市场背景之下，中长期的者转售为租合乎情理，而因为调控使得许多潜在买房者暂停购房，进入了租赁市场，导致租赁需求增加的观点却站不住脚。理由很简单，潜在购房者无论是否暂停购房，在其购买或租赁行为产生之前，不可能居无定所。毕竟，能作为潜在购房者，本身就是一种门槛。由此，住宅租金上涨的主要原因仍旧是预期，而其次则是房东们的重心产生了转变。。 >>>详细

京沪深等多地房租涨幅超10% 中介猛推成重要原因

　　业内人士分析说，对不少中介门店来说，由于二手房成交量近两个月持续低迷，因此租赁业务成为他们的主要收入来源，“不少门店前半个月一笔买卖成交都没有，维持日常运营全靠租房了。”某中介门店经理说。而另一家中介门店的知情人士则向记者透露，为了促成租房生意，一些中介暗中渲染房源热租的假象，从而让很多租房者误以为如果不尽早下手，就租不到看中的房源。
　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍预计说，受毕业租赁热潮的影响，加上目前二手房市场的购房需求逐渐向租赁市场转移，预计7月份的租赁成交仍将持续放量。 >>>详细

　　房屋中介公司确实有炒作的嫌疑。中介希望通过租赁市场弥补收入的损失，租金上涨有利于中介提高收入。因此，要是能够炒作，它们是有炒作动机的，撺掇房东提租也是可以理解的。不过，全国很多大城市“全面开花”式的提租行为，应该不是中介公司炒作一番就能办到的。
　　中介行业分散，市场集中度较低，而租赁市场又十分庞大，个别中介机构不可能成功炒作甚至操纵租金价格。而房东，比中介机构更分散，人数众多，不可能主观愿意就能形成“价格共谋”。

房价未下调房租上涨利益集团借机阻击楼市调控

　　近半年来，北京、上海、广州、深圳等一线城市房屋租金纷纷上涨，特别是进入5、6月，租金涨幅更为明显。新华社文章援引专家观点指出，不排除“利益集团借机阻击楼市调控”。
　　专家分析，房价未见大幅下调，房租却不断高涨的现象，很容易让人们质疑房地产调控的效果，从而影响政府进一步调控房地产的决心，这也许正是某些利益集团在政府房地产调控之初，就大肆炒作房租上涨的目的所在。 >>>详细

房租上涨是炒房客的防守反击

　　应该说，还有两个重要因素，在推动房租突然上涨，为炒作推波助澜。一是，“房租上涨”炒作通过各种渠道舆论的传播与放大，一些房主就可能跟风上涨房租，不需要太多的理由。另一则是，“房租上涨”，是炒家们应对市场之变的一招“防守反击”。
　　自4月中旬出台调控政策后，市场观望情绪越来越强烈，成交量持续全线下降，近期“零成交”后“低成交”在全国蔓延。无论新盘或是二手楼盘，均难以卖出。另一方面，房价已经开始下降，尽管下降幅度不大。但不难看出，房地产市场步入深度调整、房价下降的大势已经确立，促销潮、降价潮正在蔓延，房价下降的传导效应越来越强烈。>>>详细

　　伴随着房地产调控政策,房租随之上扬,只能说明房地产市场的主要问题是供给不足而不是投机炒作。如果房价上涨是炒作造成的,那么,房地产调控中这些炒客可能观望,但不会去大量的租房;但是,房地产调控将一些购买者挤出,这些人只好进入租房市场。
　　租金与就业、与收入直接挂钩，按理不会脱离实体经济的整体环境狂涨，令人奇怪的问题是，为什么租房客对于房租急剧上涨毫无抵抗能力？

房租上涨相当一部分来自刚性需求推动

　　目前不少农村人口举家到城里打工；不发达地区的人口流动到大城市寻求机遇；每年还有大量的大学毕业生留在城市就业;本地居民也还有改善居住的需求，年轻人要结婚；尤其不能忽视的是，,城市大拆大建中，还造就了大量的拆迁户。不管是买房还是租房，这些人都需要居住空间。需求在增加，但住房的供给跟不上需要。
　　以兰州为例,每年竣工的商品房不过200万平方米，仅可满足2万户左右家庭的需要。据《甘肃日报》报道，兰州租金在千元以下的房子几乎难寻，租金稍低的房子十几会被抢租一空，甚至出现了“房源荒”。笔者同一室的几位年轻同事，几个月来为租房焦头烂额。据她们说一有房源贴出，很快就被租出。 >>>详细

为什么租房者对于房租上涨毫无抵抗力？

　　　我国对于租房者缺乏起码的法律保护。德国、加拿大等国对于租房者有完善的法律保护。以德国为例，有一半家庭租房居住，主要有两方面的原因：一是租房者权益受到严格保护，房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。根据德国民法的相关规定，房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。
　　　在国内，租客毫无法律保障，面对节节上涨的房租，或者选择用脚投票，或者只能忍受再忍受，成为无奈一族。>>>详细