搜房观察第19期：下半年上海房价走势将分化而行

　　中国很多城市已进入楼市调整期，上海也不例外。

　　关于调整期能持续多久的看法，各方观点莫衷一是。然而持币观望的老百姓最为关注的，却是房价的走向。

　　继上期对调整期上海楼市的成交量做出预期后，本期《搜房观察》继续讨论房价走向。

房价周期性“轮回”？

有专家把房价走势归为依照下列规律运行：

　　房价运行周期与经济周期类似，必然要经历多个发展阶段。

　　第一是价格的恢复性上涨。房价在长期处于均衡状态之后，受需求拉动呈现小幅上涨。其表现为一手房和二手房价格基本同步上涨，房价泡沫的成分并不多。

　　第二是价格的快速上涨。投资需求明显占据主导地位，房价开始脱离供求均衡位置。其表现为二手房价格涨幅显著高于一手房，房价泡沫开始逐渐堆积。

　　第三是价格涨幅逐步回落。单月房价涨幅并非最大，但仍然保持较高的环比增幅。其表现为一手房价格涨幅反超二手房，房价泡沫急剧膨胀。

　　第四，是价格小幅盘整。无论是一手房还是二手房，环比涨幅均大幅回落，接近恢复性上涨阶段的水平。其表现为一手房价格涨幅显著高于二手房，房价拐点初现。

　　第五，则是房价的普跌。

　　如果撇除了调控政策的影响，或许房价走势会按照这个规律运行，然而近几年上海的情况是这样的：04、05年处于第2阶段，此时上海楼市投资性比重很高；“国八条”横空出世后，05年上海房价直接进入普跌的第5阶段；06年主要是需求积聚期，房价走势可以看做为第1阶段；自07年3月起，上海楼市则进入普涨的第2阶段，然而其特征是投资性需求比重不高，一手房价格涨幅高于二手房，刚性需求爆发。

　　现在上海楼市处于该专家归纳的第4阶段。购房者关注的是，上海楼市会不会进入房价普跌期呢？

后市房价走势分化

佑威房地产研究中心主作薛建雄认为，上海后市房价走势多为分化而行的局面。即：价格涨幅超过50%的、明显脱离其本身价值的楼盘将跌掉30%；价格涨幅在30%左右的楼盘则会面临小幅盘整；而价格涨幅在10%以内的楼盘则具有购买价值。

　　薛建雄认为，部分中外环间楼盘价值还未被深度挖掘，后市房价很可能上扬，而上海“名副其实”的豪宅则因为奇货可居的缘故会继续走高。

　　除开跌掉多少的具体程度不敢妄加判断外，对于这种房价走势分化的看法，笔者是持赞同态度的。

房价下降30%百姓就能买得起吗？

“理性回归”、“理性回归”，政府、专家、媒体甚至部分开发商近期均如是说。然而房价如果下跌30%却被认为是“不理性的”，是会“引发经济灾难的”。但是，就算上海房价下跌30%，老百姓就能买得起吗？

　　以笔者的亲身经历为例：06年笔者去看房，金桥瑞仕花园全装修房单价在14000元/平，现在28000元/平；06年静安区达安锦园12000元/平，现在36000元/平；远点儿的三湘四季花城06年六千左右，现在也差不多要万元了……

　　只是不知道，您的工资，两年间有翻番吗？

　　就算是房价在现在的基础上跌掉30%，但很多房子跌价后对比06年还是上涨了4成，老百姓能买得起吗？