房市迷雾：开发商似已四面楚歌 降价是最后一步

国家发改委起初发布房价有上涨压力报告继而毫无理由迅即撤下，让市场匪夷所思

《上海国资》记者 王铮

房地产开发商似已四面楚歌，资金链紧张和宏观政策的不断紧逼让他们难以喘气。

事实上，早在2月28日，标准普尔便发布报告称，在宏观调控和资本市场低迷的背景下，今年中资地产商的融资渠道将日渐萎缩。若市场状况不能及时改善，行业流动性将逐渐用尽，难以保持增长动力。　

一语成谶。

“不管是从A股还是从港股上市的内资房地产企业，贷款和现金比例严重不合理。债务非常大，现金流合理的只有1—2家公司。”上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功在一个业内非公开集会中介绍。

而大多数房地产企业——尽管浸淫于资本金融市场多年——对于目前形势之严峻程度都未有料及。

因2007年房地产销售保持着强劲表现，加之股权和债权融资渠道畅通，地产商流动性普遍充裕。即便只有一两个项目的小地产商，当年也能保持较高水平的现金流。全行业孕育着积极扩大土地储备规模、延伸业务版图的野心。

实际上，自2007年第四季度至今，市场状况便逐步发生逆转。提高第二套住房贷款标准、加大经济适用住宅建设力度、紧缩房地产开发贷款和按揭贷款、征收土地闲置费以及限制海外资金流入等一系列调控措施，令地产商的营运环境日益艰难，至今并无缓解迹象。

3月中旬，上海房地局在新的土地出让文件中，又加入防囤地规则。“对曾在本市取得土地使用权的竞买申请人，未按合同约定开工建设和竣工的，且没有按相关处置意见进行整改的，出让人有权取消其参加本次竞买活动的资格。”这条规定无异让本已资金紧张的开发商雪上加霜。

紧接着，从口水战到价格战，房价多空混战激烈上演。

 融资艰难

“现在最需要的是保障资金链的安全，房地产企业将降价销售一部分，但成交量在下降，销售不理想。”伟业顾问副总经理张剑对《上海国资》表示。他介绍，很多项目来电咨询的人数都很少。

“降价销售是房地产商最后考虑走的一步。房地产企业将首先选择一部分毛利率比较高的项目降价以刺激萎靡的市场，如果实力允许，其他的楼盘会等待价高的时候再出售。”一位业内人士透露。

据《上海国资》了解，为缓解资金压力，万科自2007年10月份起半年时间内已逐渐停止土地储备工作，并在全国各地打折出售楼盘以回笼资金。

“万科这么长时间不拿地，放在以前很难想象。开发商资金压力于此可见。”孙益功说。

实际上，房地产企业融资的途径较广泛，包括：银行贷款、上市、REITS(房地产投资信托基金)、发债和促销回笼资金，但后两者很少采用。“发债要受到政策重重限制，房地产企业发债都很困难,而房地产企业自己极不愿意打折促销。”一位分析人士介绍。

“银行贷款对于房地产企业来说，成本比较低。大企业大项目融资就更为容易。”张剑表示。

而据孙益功的测算，银行的贷款结构中，房地产行业是主要投向之一。

“保守地说，商业银行1/3的贷款集中在房地产行业。”一位房地产分析师表示。

2007年年末，贷款已不如从前容易。银监会明令银行加强信贷管理，禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款。此外，银行还将第二套房贷款首付比例从以前的30%提高到40%；同时，第二套房的贷款利率在标准利率基础上上调10%，这与先前银行普遍采用的基准利率下浮10%-15%的房贷实际利率相比，相当于上调了20%-25%。 由此，国内商业银行在开发贷款与个人消费贷款两方面，对地产融资打上封条。

伟业顾问董事金勇介绍，“现在银行每个季度都要审核一次放贷总额，对地产商的开发贷款基本不批。”

同时，与一年前相比，投资者对中资地产商转持谨慎态度，地产新股与债券发行的难度增大。比如，3月中旬，恒大地产在香港上市最后一程中宣布放弃，其在路演过程中,未获得一位基金经理发出的认购意向。

“受次级债风波、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素影响，恒大地产此际推出IPO并不被市场看好。”媒体如是分析。

而地产企业发行债券亦倍受冷遇。2007年年末，碧桂园首度在港发债，结果是“无限期暂停”，今年2月，其再度发债，虽成功但成本已大幅攀升。何况，因国家外汇管理局放慢海外资金汇回国内的审批步伐，即便其能够成功地在国际市场融资，将资金由海外市场转移至国内也是一个难题。

传统的融资道路被一一封堵。

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