楼市异动："团购"到"团退" 开发商举棋不定了

正视调控威力

开发商之所以不再对土地趋之若鹜,根本原因在于,一系列调控政策之下,土地已经不能直接“变钱”了。

据林莹莹介绍,中国房地产开发商负债率平均高达70%到80%是尽人皆知的“秘密”。2004年,央行下令各商业银行紧缩对房地产开发商的贷款,让一些以土地抵押获取贷款的小开发商面临资金压力。但是,那时候房价还在不停地涨,土地升值空间依然巨大,开发商拿到了地,不愁无处融资,土地信贷增幅在2007年一度近乎疯狂。

2007年10月,以土地证抵押贷款的“路子”被国土资源部“39号令”正式堵上,所有建设用地的使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得按比例分期发放,开发商“用银行的钱,炒自己的地”的美好时光从此终结。

而且,对闲置土地的处罚也越来越严格,国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》,提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。2008年1月,政策改为,规定土地闲置满两年、依法应当无偿收回。

林莹莹透露,业内流传,今后的土地政策还会更加严厉。

对于房地产企业上市融资,证监会又于2008年3月出台规定:“对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准”。
无论洗牌还是脱身,都得靠降价促销

此类政策直接导致了开发商资金紧张。在上海长期做房地产投资的新加坡红木集团总经理张永河告诉本刊记者,“如果有100种办法获得资金,降价销售一定是开发商最后考虑的那一种;开发商如果为了回笼资金而降价,那等于是宣告他公司的资金链已经紧绷到了极限”。

张永河接触过不少上海的中小房地产开发商,在过去的游戏规则中,圈地待涨是上海中小开发商最主要的发展方式。由于对国家宏观调控的决心估计不足,大部分中小开发商一直到2007年下半年,还在疯狂地圈地,“很多企业孤注一掷,圈了未来三五年都开发不了的地,为此,把过去5年、10年赚的钱都投了进去”。

张永河认为,在新的游戏规则中,这些企业的出路都不乐观。

“这些企业原本的战略主要是以地生财,自有资金和贷款全都押在土地上了,所以如果不得不进入开发环节,他们面临的首要问题是启动资金难找,银行贷款难,外部资金也在观望中,而就算项目能启动,财务成本、融资成本、管理成本一并产生,企业面临的资金压力只会更大,现在能指望的就是房子一定要尽快卖出去。”

而“尽快卖出去”在上海并不容易。2008年4月1日,上海市房地资源管理局公布《上海市2009年住房建设计划》,称上海明年将新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米,配套商品房400万平方米,二者合计约占新开工住房面积的45%。而且,这些经济适用住房和廉租住房建设项目用地,还会优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地,主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设。

而根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》,2008年上海将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到5万户;2009年上海又将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到7万户。

类似政策不断出台,一方面消化了一部分开发商津津乐道的“刚性需求”,一方面使上海购房者的观望心态不断加重:也许有一天自己也能买上一套经适房。

“开发商其实是耗不过购房者的,他们等不起,也没有值得等待的目标,唯一的选择只能是降价促销。”张永河说。

实际上,目前很多“手中有地,兜里没钱”的开发商,已经在“悄悄地为自己寻找收购者了”,张永河告诉《瞭望东方周刊》记者,从今年开始,就会有中小型的二级开发商会被合并,或者直接关闭。对于这些没有实力自己开发项目的中小地产商而言,逐渐成熟起来的房地产市场将向他们展示非常残酷的一面。

因为根据他在成熟市场经济国家看到的例子,“大地产商对中小地产企业的收购,无外乎两种方式,一种是在中小企业撑不下去的时候,以低价收购他们手中的地块;另外一种,就是坐等中小地产商自行开发,到时候资金不继,项目烂尾一两年之后,以半价甚至更低的代价接手”。

“洗牌”,已经成为上海房地产业不容回避的事实。对于规模较大的房产商而言,洗牌意味着一次绝好的扩张机会。此前,业界一直有万科渲染拐点论,意在逼迫中小地产商出局的传言。上海万科销售部门一位负责人告诉本刊记者,万科方面已经不再宣传“拐点”,但万科“在上海的所有楼盘都是平价开出,开盘价都比别人低”。

综观2008年一季度上海各楼盘的促销手段,不难发现,“价格战都已经被大小地产商广泛接受,小地产商用价格战来脱身,大地产商用价格战来洗牌,无论大小地产商之间的兼并战如何进行,房价都会被进一步拖下来。”张永河预测说。

特别推荐

• 更多>>