上海迪士尼获批落定沪楼市受益板块大起底|搜房地产快讯

上海迪士尼获批落定沪楼市受益板块大起底

>>视频播报

最"迷你"迪士尼魅力不减川沙房价上2万元

　“迷你”的迪士尼，其影响力会不会也变得“迷你”？迪士尼项目正式获国家发改委批准后，首批新房已经上市。正如预计的那样，这批房源“跳高”到了单价2万元的水平。

沪迪士尼面积成谜专家称116公顷仅是首期

据上海证券报，发改委一则公告令市场惊呼上海迪士尼项目大幅缩水。但上海专家普遍认为公告所指面积仅是迪士尼首期占地，媒体所报“上海将建世界最小迪士尼”系存在误解。

真“迷你”！116公顷上海迪士尼全球最小

国家发改委昨公布“上海迪士尼乐园项目通过核准”，全文共120余字，内容为“2009年10月，经报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。

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中美共建总投资244亿！迪士尼占地116公顷2009-11-24

迪士尼特别策划：大话地产三人行

策划目的：
11月4日，上海迪士尼获批消息经官方证实，当天拍卖的两幅迪士尼概念地块闻声大涨，各大媒体也将上海迪士尼获批作为最热新闻来讨论，搜房网大话地产三人行栏目邀请业内人士就房地产角度的迪士尼来进行讨论，为网友还原一个理性的“上海迪士尼。”>>>进入直播

议题一：迪士尼获批消息落实将产生什么影响？

议题二：迪士尼是民心工程还是赚钱工程？

议题三：上海迪士尼将靠什么盈利？

或"土地入股" 政府希望迪士尼地价再贵些

搜房网特约评论员、佑威房地产研究中心副主任 陆骑麟 先生

按政府来说，政府不可能让迪士尼独资，政府要和迪士尼合作的，合作的方式应该是以土地的方式入股。这样的话，如果是1万/1平方，涨到2万元/平方，政府入股的比例可能就加大了。政府也希望这块地拍高一点。>>>详细

四方面透析迪士尼落地对上海的影响

搜房网特约评论员、上海斯盖策划市场研究经理 张宏伟 先生

周康价格一夜涨了10%，半年之内，一个楼盘最多可以涨100%，这是我们看到的现实。迪士尼立项之后，周边的房价不会涨。为什么这么说？从年初到现在，房价已经从最低谷得到一个恢复性增长，而且现在豪宅、别墅市场已经炒得比较厉害，短期会有一波小涨幅，但不会有周康那个疯狂。>>>全文

看好迪士尼的影响但其规划略有瑕疵

搜房网特约评论员、上海证券报资深房产编辑王晓华女士

我原来在奥兰多生活过几年，去过那里的迪士尼，投入确实很大，每天运营也要花很多钱。如果当时计划的时候，把欢乐谷和迪士尼做到一起就可以形成规模效应。引进迪士尼是对的，就像航运中心、金融中心，但是如何发挥到更好？怎样有一个规模效应？这可能是今后规划要注意的。 >>>全文

佑威房地产研究中心
副主任陆骑麟

上海斯盖策划
市场研究经理张宏伟

上海证券报
资深房产编辑王晓华

会议主持人
搜房网分析师徐凸

图解迪士尼概念板块—川沙新市镇

川沙新市镇规划图（点击小图看大图）

浦东川沙板块2003-2009年房价走势（中国指数研究院供图）

楼盘	05年	06年	07年	08年	09年	涨幅
贝越水岸名邸		6025			10083
东方城市绿苑				8096	10550	30.31%
鼎鑫名流苑				10023	13220	31.90%
和憬家园				9917	10726	8.16%
御景豪园				8319	10975	31.93%
玉宇新苑				9503	10684	12.43%
欧泊圣堡苑	10808				12926

迪士尼概念地块周边典型楼盘价格走势（中原地产提供）

上海迪士尼概念地块周边楼盘一览

影响：迪士尼获批各方影响大起底

·政府：或可催生万亿GDP大蛋糕

这个巨无霸式娱乐帝国的市场能量到底有多大？虽然目前上海市政府没有就此发布任何官方消息，但参考香港等地公开数据，似乎可以预见一斑。
而一位上海专家则表示，一旦上海迪士尼建成，将带动总计上万亿的GDP总值。消费力方面，内地80%以上客流将被吸引至上海。>>>详细

·华特迪士尼：主题乐园实现又一重要里程碑

华特迪士尼公司总裁兼首席执行官罗伯特•艾格(Robert A. Iger)表示，“中国是全球最具活力、最激动人心和最重要的国家之一，这一批准标志着华特迪士尼公司在中国大陆取得的一个具有非常意义的里程碑。”>>>全文

·当地地价：10年间上海浦东川沙地价翻了近500倍

据当地人介绍，上海迪士尼项目规划选址接近6平方公里的区域里，共有7个村。这7个村的耕地，皆在1998-2003年以预征方式转让出去。
“现在出租的价格，每天每平方米从0.8元到1元不等。”当地人士透露。按照每天每平方米0.8元计算，一亩地每年用来出租厂房可收入19万元左右。这与土地转让合同上400元/亩/年的补偿价格相比，10年间，当地的土地价格已翻了将近500倍。>>>全文

·住宅市场：消息传出后房价涨幅在300%以上

从住宅市场来看，与奥运会及世博会对住宅的短期效应不同，迪士尼的落户对市场具备长期效应，周边配套也必将逐步成熟。”
数据显示，自从迪士尼可能落地消息传出，川沙土地价格便直线上涨了10多倍，而房价在2-3年间，从2000-3000元/平上涨到现在的13000元/平，涨幅在300%以上。>>>详细

·商铺市场：影响最大的是旅游业

从商业地产的角度来看，产生利好效应的辐射区域取决于游客的动线设计。比如，当游客准备前往迪士尼，可选择的地铁、轻轨、大巴、私家车等交通方式，那么，地铁、轻轨的相关站点、游客下车、转车、停车的地点，都是商业效应的辐射区域。而这些路线沿线商铺的收益也将会大幅提升。>>>全文

·工业地产：促进周边产业升级

该区域原南汇的传统工业区，以中、低端制造业为主，相对落后于上海其他地区。而迪士尼的落户，将带来大量的消费人群，催生相关的创意产业在这一区域发展，尤其是所谓的2.5产业，即第二和第三产业之间的这部分产业的发展，也必然带动“大浦东”产业的升级。>>>全文

迪士尼概念板块周边企业一览

·界龙实业（600836）

若迪士尼确定选址川沙，界龙实业在该地拥有超过250亩的土地，当初成本8万~20万元/亩，而今已是寸土寸金。

·中华企业（600675）

迪士尼乐园开发的下一步将是南汇区的洋山国际深水港和临港新城，中华企业在此拥有几千亩的土地储备。

·兰生股份（600826）

在浦江拥有大量的土地和物业，包括楼兰生大厦和兰生大酒店。随着迪士尼即将落户上海，公司有望重新定价。

·海博股份（600708）

海博股份在迪士尼乐园旁边的南汇区拥有庞大土地储备，随着迪士尼概念的逐步落实，庞大的土地储备升值潜力巨大。

·张江高科（600895）

上海张江高科全资子公司上海欣凯元投资有限公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目。

·中路股份（600818）

中路股份无疑是迪士尼项目周边的土地大户。公司位于南六公路818号的中央工厂，与拟建中的迪士尼主题公园相邻。

·申达股份（600626）

申达股份下属第三十六厂，位于川沙镇东西向主路新川路的东头南侧，占地56.58亩。在川沙拥有产权证明的土地面积为250亩。

·深长城（000042）

深长城2008年年报显示，拥有上海张江镇“长城·中环墅”项目，以及南汇区惠南镇的“澜溪岸城”项目。

·创兴置业（600193）

持有南汇地产开发商上海振龙房地产开发有限公司39.93%的股权并拟收购剩余股权，以及上海厦宫房地产开发公司97.35%股权。

·大西洋（600558）

上海张江高科全资子公司上海欣凯元投资有限公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目。

追溯：上海迪士尼备建历程

1986	中央电视台与迪斯尼公司签署许可协议，《米老鼠与唐老鸭》卡通片开始在中国播放。卡通片的热映让当时的上海市领导萌生了在上海兴建迪斯尼乐园的想法。
1998	美国华特迪斯尼公司对外宣布，拟在香港或珠海兴建亚洲第二座迪斯尼乐园。
1999	迪斯尼正式公告，宣布在中国的第一个主题公园将于2005年在香港正式对外开放。此举令在上海开办迪斯尼乐园的早期努力没有结果。
2000	时任上海市市长的徐匡迪指出，长三角地区拥有中国最富裕的一亿人口，光是这一亿人口就足以支撑上海修建一座迪斯尼乐园。为此，“浦东为迪斯尼建园所预留的土地已经等了10年。”
2005	在香港迪斯尼2005 年9 月正式开业前夕，迪斯尼公司将迪斯尼消费品亚太区总部由香港迁到了上海，并在上海悄悄注册了华特迪斯尼（上海）有限公司。
2005	美国迪斯尼集团代理执行主席唐·罗宾逊在全球文化产业发展论坛上向与会者描绘了“让孙悟空与米老鼠共舞”的蓝图，第一次在公开场合、委婉表达了进入中国内地市场的愿望。
2007	2007年初，迪士尼落户上海的消息传出。
2007	2007.11，有报道称，中央态度已明朗，浦东新区川沙一带预留兴建乐园的土地已完成拆迁，只等操作方案一敲定即可动工。
2007	2007.12.5，有媒体报道称，上海迪士尼度假区将于2010年世博会后开工建设，投资金额为400亿元。
2008	两会期间，上海市政府相关负责人在接受中外媒体采访时表示：“上海有能力和条件建好一座迪斯尼，各项前期准备工作都在进行中，最后将由国务院决定。”这是上海市政府重要官员首次给予迪斯尼乐园传闻的正面回应。
2009	2009.1，美国华特迪斯尼公司首次公开宣布，迪士尼已与上海市政府签订《项目建议书》，计划联同上海市政府，在浦东兴建全球第六家迪斯尼乐园，拟定一份申请报告，以提交中国政府审批。
2009	2009.11.1，上海市市长韩正在出席第21届上海市市长国际企业家咨询会期间，就媒体提问时表示：“上海市政府会在近期专门召开一个新闻发布会，发布最新的情况和回答大家的问题。”
2009	2009.11.4，项目报告获得国家批准。
2009	2009.11.15，美国总统奥巴马将访华，期间将参观访问上海，也被媒体解读将见证迪士尼项目建园计划建成。

观点：上海迪士尼对沪影响几何

	戴德梁行伍惠敏：迪士尼落户长期利好上海住宅
	从住宅市场来看，与奥运会及世博会对住宅的短期效应不同，迪士尼的落户对市场具备长期效应，周边配套也必将逐步成熟，对当地住宅市场将产生长期的利好作用。

	尹中立：迪斯尼对上海地价影响有限
	“现在要辩证来看,迪斯尼项目距离建成还有一段时间,建成以后对周围商业辐射带动作用可能要花更长时间才能体现出来。”

	冯晓东：迪士尼与大浦东谁光彩谁
	“大浦东”是行政区划下城市全新意义上的功能定位与价值提升，同样，“迪士尼”是城市板块区划下城市全新意义上的房地产概念股与个性股定位与价值的提升。

	陆骑麟：扰民工程不要也罢
	如此大的项目，势必给老百姓带来不便利，给他们蒙受损失，最终迪斯尼还将高额收取门票，把一部分普通老百姓挡在大门之外，故而如此扰民工程不要也罢。

	杨红旭：迪斯尼对楼市的影响
	上海迪士尼乐园真到建成至少要5年时间，今后川沙、浦东甚至上海楼市是否都会受此利好，杨红旭答案非常明确，“不会的，市场大势才是板块变化的主要因素。”

	夏威夷竹子：上海到底需不需要迪斯尼乐园？
	作为一个商业综合体的迪士尼乐园，它的建成也将会大大拉动周边的餐饮、交通、酒店、旅游、房地产等各项服务业，有了它，上海在世界的舞台上会更加璀璨夺目。

警惕：迪士尼亏损与成本回收之痛

上海迪士尼传言数字解析

警惕重蹈巴黎、香港亏损覆辙

·6000亩 

根据上海证券报了解，其实，早在今年9月，上海市国土资源网就悄然挂出了迪士尼项目的一期征地公告。范围与专家所称的迪士尼一期完全吻合。公告显示，该征地项目涉及59家被征地单位，总面积达到4089435平方米（约6134亩）。>>>全文

·200亿

迪士尼公司8月的一份声明显示，该项目预计耗资约为244.8亿元人民币。在上海方面的最初方桉中，二者预期的合作模式与香港类似，即迪士尼派驻高层管理团队，提供品牌使用权，同时抽取7%品牌费；中方则提供所有中层管理人员和普通员工，并向美方支付品牌费、管理费和高管工资。>>>全文

·57%和43%

《洛杉矶时报》引述迪士尼发言人古德曼的话称，该公司一直在商讨在上海建设主题公园的可行性，近日公司与上海市政府共同拟定了一份申请报告，并将把报告提交中国中央政府审批。根据所签订的协议，迪士尼将持有上海迪士尼乐园43%的股份，上海市政府所有的一家合资控股企业则将持有57%股份。>>>全文

·香港迪士尼：2005年开幕 2014年盈利 2029年收回投资

2005年开幕的香港迪士尼尽管至今仍以保密条款限制为由拒绝公布财务数据，不过多方分析认为前三年一直亏损，特区政府最新预期是最理想的情况下，2014－2015年将盈利1亿港元。
至于特区政府的投资，预期最理想可在2029－2030年达到收支平衡，但若旅游业发展未如预期，则需至迪士尼开幕后40年。>>>全文

·巴黎迪士尼：经济不景气连续亏损多年

1992年4月12日欧洲迪士尼开幕，第一年游客低于预期的1000万人。而另一方面，由于设计及建造许多改动，导致成本从预计的10亿美元飙升至50亿美元，在1992年至1994年间，由于负债40亿美元的沉重负担，偿还贷款额较估计的高出一倍。>>>全文