[摘要] 最近一段时间，沪上住宅市场可谓平淡，而高端市场却“大放异彩”，频频曝出上海最贵的新闻。
最近一段时间，沪上住宅市场可谓平平淡淡，而高端市场却“大放异彩”，频频曝出上海最贵的新闻。
日前，商报记者得到一份今年4月的《上海最贵一手100》榜单发现，在前20强中，坐拥黄浦江江景的滨江板块楼盘占据了半数席位，汤臣一品、海景壹号、滨江凯旋门、华润外滩九里等耳熟能详的江景房全都榜上有名。
“上海最贵豪宅”名符其实
早在2005年10月，汤臣一品就因首度开盘就因其超10万元/平方米的均价被认为是“上海最贵豪宅”。在此盛名之下，近年来，汤臣一品一有风吹草动就引起媒体追捧。近日，汤臣一品就再一次证明了自己“上海最贵豪宅”的称号含金量十足。
4月24日，汤臣一品成交了一套顶层复式房源，面积达986.45平方米，总价为2.285亿元，按照房源面积和成交总价粗略估算，这一套房源的成交单价突破了23万元/平方米，达到了惊人的23.16万元/平方米，其总价和单价都双双刷新了上海新房住宅的成交纪录。
据知情人士表示，这套“楼王”的买家早在去年10月底就以总价1.5亿元购买了汤臣一品一套面积824平方米的底层复式单元。当时，1.5亿元的总价就压倒了2011年成交的华洲君庭别墅，刷新了上海一手住宅的成交总价纪录。时隔半年，这一纪录被汤臣一品自己打破。
商报记者在网上房地产看到，汤臣一品已经售住宅套数为73套，这意味着，汤臣一品开盘近9年，年均去化约8套，月均去化不足一套。
紧随汤臣一品之后，排在4月上海最贵一手第二名的是同样坐落于陆家嘴滨江板块的中粮海景壹号，其在4月中售出了一套面积394平方米的，总价约为6147万元，成交单价约为15.61万元/平方米。
实际上，在汤臣一品售出2.3亿元豪宅之前，中粮海景壹号也曾经在2012年10月成交一套房源，网签显示单价为21.56万元/平方米，是此前沪上一手市场网签出现的一套单价超过20万元/平方米的住宅房源，但其总价相对较低，并未过亿。
而滨江凯旋门也在4月份成交了4套总价逾2400万元的豪宅，成交单价约为9.35万元/平方米，排名全市第七位。
“近年来，小陆家嘴的地位已经深入人心，在售的为数不多的几个楼盘，如汤臣一品、中粮海景壹号、滨江凯旋门等豪宅，无论是品牌、地段、景观还是产品都已得到高端客户的认可，是属于卖一套少一套，大多抱有‘奇货可居’的心态，因此即便销售处于不温不火的状态，姿态依然是‘摆来高’的，并不会随行就市轻易降价。”一位业内人士这样向商报记者指出。
小户型低总价房源受追捧
但并非所有的江景房都是高高在上的，对于当前市场情况，各开发商所采取的策略也是完全不同的。
董家渡的华润外滩九里就在近期新推出一批房源，虽然未曾打出特价房的旗号，但因多为小户型，以1-2房为主，且均非主打江景的房源，总价相对较低，在黄浦滨江的区域较为稀缺，吸引了不少客户，甚至曝出有一位客户以企业名义独揽13套房源的新闻。4月中旬，华润外滩九里就以9.37万元/平方米的均价售出9套房源，套均面积135平方米，排在上海最贵一手的第6位。
商报记者获悉，在这9套房源里，除了两套是414平方米和166平方米的大户型房源外，其余均是面积在73-109平方米之间的小户型。而在5月，华润外滩九里再次售出了10套，套均面积从4月的135平方米降至119平方米，套均总价也从4月的1269万元，下降到1084万元，成交均价也下调至9.12万元/平方米，其中，更有几套房源的均价仅在8万元/平方米左右，显而易见，相对低的成交总价是促进成交的原因，但与其大户型对外10万元/平方米以上的报价相比，华润外滩九里这批小户型房源在价格上确实存在优势。
而与华润外滩九里不同的是，另一个处于原卢湾世博滨江板块的绿城盛世滨江则明确加入了打折的阵营。
进入2014年以来，受到整体住宅市场低迷的影响，绿城盛世滨江每月的销售套数都只有个位数。因此，随着周边几个高端豪宅陆续曝出降价热销的消息后，绿城盛世滨江也在4月推出了特价房，售价60000元/平方米左右，均价基本在65000元/平方米左右，与其此前80000元/平方米的报价形成较大落差，而这一促销策略也确实为其带来了一批客户。
今年4月，绿城盛世滨江就一举售出了17套，较3月份翻番，套均总价约1300万元，成交均价在6.55万元/平方米左右，全市排名第15位。而在刚刚结束的5月份，绿城盛世滨江又有19套豪宅成交，不过其成交均价下滑至6.35万元/平方米左右。
戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示，“滨江”不仅是一种景观资源，更代表了上海的浦江情结，近年来，随着上海城市的发展，传统的“滨江”概念已从正外滩区域向外延伸。原卢湾滨江区域规划上得益于外滩一体化、后世博两大利好，稀缺资源方面坐拥“市中心+滨江”的地段优势;在开发商和知名项目方面，华润、绿地、绿城、融创等已相继进驻，标杆级的豪宅项目和重量级的商业项目也已启动，大体量商业将很快形成规模效应。因此，伍惠敏预计在未来5年内，原卢湾滨江区域的高端住宅项目价格将呈现明显的上升趋势，逐步跻身上海豪宅板块行列。
6月高端市场后市难定
除了上述滨江豪宅以外，商报记者注意到，建国西路的嘉御庭、茂名南路的凯德茂名公馆和淮海西路的新华路壹号也都在《上海最贵一手100》中榜上有名，在4月的成交均价都在10万元/平方米以上，分别排在第3-5位。
这些老牌市中心区域的房源并不多，虽然价格不菲，但有意向的客户还是长期存在的。德佑地产分析师朱萍表示，市中心的高品质房源非常稀缺，它们的保值、能力更强。
德佑地产分析师赵葆根认为，由于客户群较为有限，因此高端市场的总体走势往往会与全市总体走势有所区别，高端市场的成交量往往会因个别楼盘的集中成交而突然暴增。“尽管如此，3-5月高端市场由盛转衰的趋势还是较为明显。进入6月后，上海楼市能否通过半年冲刺挽回今年以来的颓势已成为了楼市的悬念。相对于中低端市场而言，高端市场由于其本身的销售周期较长，因此业绩冲刺力度可能稍弱，进入6月后，未必能有明显的起色。”
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