[摘要] 作为上海的“财政牛奶”,圈地背后的后遗症正在逐渐显现,在采访中,我们听到的更多的声音是:政府请出手。
编者按:从最初的“小虹桥”开发到上世纪90年代初浦东开发开放,再到如今“大虹桥”规划崛起,上海开发的主战场经历否定之否定的切换。
5年了,大虹桥这片掘金的热土里,商务区核心区(3.7平方公里)31个地块已完成土地出让手续已经全部收官,虹桥商务区核心区一期47个项目迎来结构封顶,下半年将迎来批入驻企业……
作为上海的“财政牛奶”,政府背后的真实逻辑或是以大虹桥带动整个上海西部地区的崛起,从而完成经济结构转型和产业升级的目标,走出一条除浦西、浦东之外的“第三条道路”。但这片未来将由钢筋混凝土搭建的小社会并承载精英中的精英以及与之相匹配的一切客观因素的理想“国”里,是否一如表面一样风光?
或者这些民间智库、业内专家和开发商们可以给我们一些思路……
他们说:
虹桥板块要以产业为依托进行开发。需求跟产业的需求是结合在一起的,政府需要进行产业引导,包括会展商务、总部经济、飞机维修、物流仓储业等。
要明白企业进入大虹桥的原则包括,的地标性强、交通便利、物业品质高以及产业聚集具备规模效应。商务区的开发是一个有T度,有差异性的开发过程。在开工期限完工时间上给予开发商宽容。但解决商业地产的供求矛盾,需要市场自己说话。
——三益中国商业地产研究院副院长 陈聪
首先,接下来政府要制定切合实际的详细规划。
其次,大虹桥目前只有管委会,并未像大浦东形成行政区划上的统一,因而未来产业发展建设不是一盘棋考量,各区差异化对接虹桥枢纽存在一定难度。
再者,平衡虹桥商务区内部及受辐射各区各自的产业发展。
总之,政府需要高屋建瓴地解决规划与开发建设、市场需求和交通压力之间的理论与现实的矛盾(经济因素、社会因素),平衡好区域内与辐射各区的产业发展关系(政治因素、经济因素),平衡好未来城市发展层面的布局重心(战略因素),最终坚定地进行规划的长期执行(政治因素)。
——新聚仁地产研究院市场总监 丁隽竹
商业的推进是一个循序渐进的过程,欲速则不达,政府不能当点石成金的角色。回报市场是必然,后期应该秉持共同繁荣共同经验的方法。应该放弃官本位的思想,针对一些三省联动的项目,外汇转移问题,外汇问题,直接在大虹桥组建派出机构。
——美桥(香港)国际资产管理学院院长 段建设
对于商务区来说,入驻企业是核心竞争力。而对企业而言,选择地一看区位、二看交通、三看品质、四看政策。目前大虹桥商务区,政府对进驻企业有一定比例的扶持,还不够完善。
——上海富力房地产开发有限公司销售策划部总经理 余志炜
虹桥核心商务区的规划特殊,住宅少、商办多,都要求地下一层需要建造商业,这加大的施工难度,要比建造普通住宅的要求高,所以不一定是工程延期,可能是工程量决定的。大虹桥板块延期也就一年,因为出让土地时候有规定交付时间,这一点虹桥商务区管委会控制地很好。
——龙湖•虹桥天街的营销总监 马歆玮
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