[摘要] 在上海静安区，一套破旧的二手房报价可达8万元/平方米，理由有且只有一个——这是一套学区房。据《第一财经日报》记者了解，静安区一套房龄老、位置差的学区房报价可以比周边一套全新的非学区房报价高2万元/平方米以上。
在上海静安区，一套破旧的二手房报价可达8万元/平方米，理由有且只有一个——这是一套。据《财经日报》记者了解，静安区一套房龄老、位置差的报价可以比周边一套全新的非报价高2万元/平方米以上。
过去几年，无论楼市大环境好与坏，上海的价格始终没有停止上涨的脚步。一些机敏的商人也从中看到了无风险套利的机会，炒作成风。面对这样的“乱局”，地方政府显然已经“坐不住了”。
日前，静安区教育局发布的《关于2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》指出，从今年起，静安区各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，静安区每户地址五年内只享有一次同校对口的入学机会。
这一颇具“一刀切”意味的新规被称为“最严入学新政”，不过，多位业内人士对本报记者称，政策看似很严厉，但并没有彻底解决深层次问题，即教育资源公平分配，因此，“热”还会延续。
只涨不跌的神话
2009年，吴先生以1.7万元/平方米的价格购买了一套上海长宁区的，目前，这一房龄达25年的二手房报价已达5万元/平方米，五年内价格涨了两倍。
据21世纪不动产统计，近一年来，上海二手房均价一路攀升，一年内的涨幅为18.1%，其中，领涨全市二手房价格，部分区域如浦东三林，的涨幅甚至达到30%~35%。
德佑地产晶华店位于此次出台新政的静安区，该门店经理刘东东告诉记者，门店附近对口静教附小的“晶华园”，尽管小区本身品质在区域内比较一般，但大户型房源单价已超过6万元/平方米，而附近的“达安锦园”尽管小区品质明显高于晶华园，但由于不对口静教附校，单价反而略低于晶华园。
“至于一些纯粹挂靠户口用的小户型，单价就更为惊人了，如"海防村"中不乏一些挂牌单价8万元/平方米的房源。”刘东东称。
上海中原研究咨询部总监宋会雍对《财经日报》记者表示，在静安区，不仅和非价格相差很大，重点学校和非重点学校周边的总价，价格差也可以达到20万~50万元。
静安区教育局相关人士表示，出台此项规定的目的正是为了遏制倒卖问题。按照规定，静安区公办学校依照就近入学的原则，实行地块(居委)对口的方法，划定公办小学的对口入学范围。
进入公办小学需要儿童和父母户籍在对口地块一年以上，房屋户主和产权人或承租人为儿童父母。对于同一户地址享有同校对口入学机会的间隔年限，静安区教育局此前的规定是三年。
静安区教育局相关负责人在接受采访时表示，考虑到实际情况，新规定在今明两年内暂时不强制执行，而针对疑问较多的双胞胎、二胎等情况，教育局将当作个案处理。
“一刀切”能否抑制投机
静安区共有13所公办小学，其中师范学校附属小学、中心小学和教育学院附属学校最为抢手。为了让孩子进入优质学校接受教育，不少家长争相购买学校周边的。
教育学院附属学校是一所九年一贯制学校，由于其周边既对口小学也对口初中，房价被一路炒高。该校校长张人利告诉记者，学校经过统计发现，同一地段的对口学生数原先只有20多人，近几年来却猛增到近150人，其中“有大量学生家长买了房子也不住，一进学校就把房子卖掉”。由此，本来每套房子只有一名入学名额，现在则要负担2到3人。
据张人利介绍，同一户址多人入学的情况极大增加了学校负担，而买了却不入住的情况实际上也违背了“就近入学”的基本原则。
张人利也向记者表示，静安区教育局推出这一政策，保证了就近入学，控制了对口学生数，预计新规定的效果会在几年后显现。
和限购政策一样，此次“最严入学新政”也颇具“一刀切”意味，然而，祭出这样的“狠招”恰恰说明，上海的炒作之风已经让管理层无法接受。
不过，在不少业内人士看来，这一政策能否收到实效还存在疑问。
“学校和房子其实不应挂钩，学生的"择优录取"早已演变成"择房录取"，本身就给入学设置了一道门槛。”上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦对本报记者表示，如果一个学校容纳能力有限，完全可以通过改变划分范围来实现，而目前整个区都实施这样的政策在无形中增加了社会流动成本和教育资源的浪费。
卢文曦表示，如果某个学生中途转学，名额空出，但是由于5年的限制，不能由其他学生来享受优质教育资源，显然存在不合理性。“再举个通俗例子来讲，上海到南京的火车，有人在苏州下车了，现在规定不允许有人上车，一定要在镇江才能上，中间的空缺造成资源浪费。”
据刘东东介绍，新政只是规定了“本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”，这也就意味着假如业主在孩子读完小学毕业后再将房产转卖，接盘的买家将不会受到这一政策的影响，况且静安区即便买房入户，也要在一年后才能入学。
据德佑地产静安区16家门店统计数据，目前的交易后，大多数业主都是在孩子小学毕业后才将房屋转卖，中途转卖的情况较少出现，因此该政策对于市场的影响不会特别严重。
同时，新政还明确了“人户一致”家庭在入学中的优先地位，这一举措显然是针对近年来一些缺乏实际居住功能的小面积的被反复炒作至畸高价格的局面。
德佑地产研究部总监陆骑麟对《财经日报》记者称，新政一旦得到实施，纯以挂户口为目的购买小面积的行为将面临较大的风险，不但购买者自身可能享受不到预想中的学区待遇，在转卖时也可能由于政策风险而难以获利。
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静安区教育局推出的2014年招生政策，短期内可能影响到价格走势。
4月16日，德佑地产静安区区域总监张剑东认为，从理论上说，静安区教育局出台的这一政策后，会冻结一批房源，这类房源的成交量可能会受到一些影响。他判断，静安区的入学政策，可能导致部分买家提前置业，短期内会带动价格上涨，至少也会使得价格更加坚挺。
张剑东提到的入学新政，即《静安区教育局关于2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》（《实施意见》），发布于4月15日。《实施意见》要求，静安区各公办小学从今年开始，建立对口入学新生数据库。从2014年开始，静安区每户地址5年内只享有一次同校对口入学机会。
《实施意见》的出炉，据说是因为遭热炒，导致静安区不少“名校”生源爆满，学校不堪重负。
中介称对市场
“实际影响不大”
针对《实施意见》可能对二手房市场带来的影响，静安区的房产中介似乎并不太担心。
“这一规定对板块内的成交量、市场心态没有什么影响。”上海中原地产静安区静教院附校分行经理张超说，毕竟《实施意见》提到的时间期限是5年，一直以来板块内的买卖，5年一转手也是很正常的。
据张超介绍，购房者买，一般都会提前一两年买，也有提前两三年买的，要看各个学校的具体规定。大多数家长也不会在小孩刚入学，就把房子转手。提前两三年买入，过两年前再卖，一来一去也差不多5年了。他认为，现在无非就是静安区出了个规定，把入学周期明朗化了。
德佑地产静安店分行经理刘军委也认为，《实施意见》对市场影响不大。
刘军委同样提到，不少购房者原本都会提前两三年买房，现在提前5年买。他认为，静安区教育局出台这一规定，主要还是出于对教学质量的考虑，并不是打压，“静安区原来的规定比较松，提前一年就可以买，小孩上学后两三年后就可以卖掉，所以换手率一直比较高。”
张剑东也提到，静安区教育资源相对集中，有三四所小学是名校，所以静安区的在市面上比较抢手，“在全市范围内都是数一数二的。”
在价格方面，刘军委判断，短期内，可能会引发一波抢购，继而推高成交量，接下来的价格还是按市场规律走，至于能否推高价格，则很难说。
据张超说，目前静教院附中板块内的价格在4.5万-8万元/平方米，这两年平均涨幅在20%左右，“虽然价格贵，但只要学校好，还是有人买。”
挂牌价
过去一年涨20%
《实施意见》眼下还只是一区政策。
德佑地产南六区区域总监晏发明介绍，虽然也有板块，但徐汇区目前并没有出台这样的规定，“预计这样的规定对购房者的心理层面会有一些影响，但实际的影响不大。”
据晏发明称，目前徐家汇一带的价格在5万-7万元/平方米，成交量一直稳中有升，价格更是坚挺。
“像我们德佑，专门设有做的门店。”晏发明说，由于好小区的难买，一般来说，好的小区需要提前3年入户，然后让孩子挂户上学。正常情况下，大多数业主都是等孩子小学毕业后再将房子卖掉，确认孩子能上学后就立即将房子卖掉的业主很少。
“有多个原因。一是因为，孩子刚上学就卖房，业主会担心上学方面会出问题；二是转手太快，业主也担心税费较高；三是转手周期长一些，日后的自然也高一些。”晏发明说，静安区现在出台的这一政策，短期内不排除会造成更为短缺，价格进一步上行。
上海的价格一直居高不下。据统计，上海过去一年挂牌价的涨幅约为20%，高于上海全市16%的平均涨幅。部分“名校”对口的涨幅尤其惊人。今年一季度，福山外国语小学的福山、花园、瑞华三个校区，对口小区的挂牌均价均已超过50000元/平方米，相比去年同期分别上涨35%、24%、35%。
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