[摘要] 上海“第三条道路”、上海西部引擎、上海新的增长极……虹桥商务区成立之初，便被赋予了如此多的桂冠与重任。2015年实现产值100亿，2030年建成上海现代服务业集聚区，是虹桥商务区的既定发展步骤与目标。然而，自获批至今已走过3个年头的虹桥商务区，发展现状如何？存在哪些问题？如何解决？
上海“第三条道路”、上海西部引擎、上海新的增长极……虹桥商务区成立之初，便被赋予了如此多的桂冠与重任。2015年实现产值100亿，2030年建成上海现代服务业集聚区，是虹桥商务区的既定发展步骤与目标。
然而，自获批至今已走过3个年头的虹桥商务区，发展现状如何？存在哪些问题？如何解决？带着这些疑问，房天下记者采访了上海财经大学金融学院教授、博士生导师、上海财经大学房地产经济研究中心主任丁健教授，为我们揭开大虹桥神秘面纱背后的另一面。
转型转型还是转型
在采访过程中，丁教授使用频率的一个词便是——转型。中国正处于转型的风头浪尖上，作为一线大都市的上海也不例外，而发展中的大虹桥更需要转型。转型包括多个层面，大至政治、经济、文化转型，小至管理体制、功能布局、土地开发等等，大大小小的层面都实现转型，才能旧貌换新颜。
“筑巢引鸟”的发展模式，打造出了一个国际金融中心陆家嘴，又筑造了一个冉冉升起的临港，然而，这一模式对于大虹桥而言未必合适，在丁教授看来，必须转型，以“引鸟筑巢”替代“筑巢引鸟”，真正从需求角度打造大虹桥，否则将成为又一座“空城”。
“1+4+N”是大虹桥的管理架构，也正是其发展弊端之所在。“市、区共同规划、共同管理，必然会带来各自为政、资源难以流动等一系列弊病。”丁教授直言道，“首先必须从组织架构上转型，发挥集中力量办大事的优势、拿出办世博会的精神来开发大虹桥，同时，管理理念、管理方式等多方面都要实现转型。”
不仅大虹桥要转型，房企也要转型。房企如若依循先前粗放的模式发展下去，势必会走入死胡同，转型是免于陷入危途的途径。变粗放为精细，变传统为创新，开拓出一条产业化、低碳化、个性化的发展道路，是房企当下及未来要做的功课。
立足长三角经济圈 变“流”为“留”
在规划中，大虹桥的某些功能定位陷入了与大浦东重合的尴尬境地，于残酷竞争中脱颖而出的方法便是打造的核心竞争力。以大虹桥为中心的两经济圈——长三角是发动大虹桥这一引擎的金钥匙，这也是与大浦东相比，大虹桥的独特优势之所在。丁教授建言，大虹桥要占领现代精品服务业的高地，须直接服务于长三角区域的实体经济，大力发展物流、金融、研发等产业，为江浙地区发达的制造业服务，进而辐射整个长三角经济圈。
“流”和“留”是大虹桥面临的一大问题。大虹桥作为上海乃至长三角的大型综合交通枢纽，日均人流量高达120万人次，然而如何将如此巨大的人流“留”住，是十分迫切而又棘手的问题。丁教授认为要从以下两点加以解决：一是，政府加大扶持力度，通过税收优惠、公共服务配套建设等措施驻“流”；二是，大虹桥开发要走深度开发之路，将潜在风险降至。
谈及有业内人士认为大虹桥板块开发过于缓慢，三年间仅开发了核心区的一小部分这一问题时，丁教授表示，“开发的慢是件好事，如果开发过快，缺乏常驻人流，势必会形成又一座空城”。在所有板块都在“求快”发展的当下，丁教授“求慢”的论调显得独树一帜，然而，谁说“慢”下来何尝不是另一种“快”呢？
变“以地为本”为“以人为本”
统计数据显示，自虹桥商务区2010年成立以来，已合计出让21幅土地，出让面积近百万平方米，出让金总额达328.68亿元。多数业内人士均表示看好大虹桥板块的发展前景，然而，丁教授却认为，大虹桥板块土地出让的“大跃进”势头，无形中存在着相当大的风险。在丁教授看来，“以地为本”的发展模式已不适应当今的发展现状，唯有变“以地为本”为“以人为本”，真正把人的需求放在首位，将人的生活需求、就业需求两位一体化，才能赢得未来。
近日，上海市委书记韩正在虹桥商务区调研时指出，上海将加快建设虹桥商务区和世博园区、上海国际旅游度假区、临港地区、前滩地区、黄浦江两岸等六大重点功能区域。“虹桥商务区在下一步开发建设中要特别关注配套问题，尽努力避免将来出现人群潮汐流；交通问题要从全市和长远的角度统筹考虑，要有前瞻性、留有余地”。然而，要真正将这一系列问题落到实处，绝非一朝一夕之事。
在房企转型布局商业地产的当下，虹桥商务区已成为兵家必争之地，包括万科、龙湖等龙头房企在内的多家房企均已在此安营扎寨。商业地产果真是楼市调控从严从紧下的一条蹊径吗？丁教授认为非也。目前，商业地产开发已陷入过热且过时的危险境况，在电子商务大行其道的今天，商业地产必须开拓出一条可与电商匹敌的发展道路，方能在风起云涌的险境中生存下去。这条定律，无疑同样适用于大虹桥。
“大虹桥达成既定目标的前提是，改变理念、方式、功能、管理，这四点缺一不可，否则其发展前景并不乐观”。对于大虹桥的未来，丁教授如是说。
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