[摘要] 进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。
进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。
小长假旺季不旺
五月一直是楼市销售旺季，同时也是项目开盘最为集中阶段。但是今年“五一”期间，北京楼市并没有表现出火热的一面。4月29日到5月1日，北京楼市仅有首创·澜茵山、亚奥·金茂悦、玉兰湾等三个项目开盘，新增供应量618套，新增供应面积7万平方米。同比去年“五一”小长假，供应套数和供应面积双双大幅下降七成左右。
此外《经济参考报》记者连续两天在北京朝阳、东城区一些房产中介机构密集的街区走访发现，尽管路人如织，但路边遮阳伞下“新政解读、二手房免税”等广告牌前却鲜有人驻足。链家地产市场研究部张旭向记者介绍，“五一”假期北京一二手住宅成交不足千套，二手住宅成交创近5年。
张旭介绍说，受政策叠加影响，整个“五一”假期，北京新建商品住宅(含保障房)和二手住宅网签量分别为803套和172套，总计975套。其中新建商品住宅由于保障房拉动，同比上涨了53.8%，二手住宅则下降了50.4%。
杭州的王小姐利用“五一”假期看过几个中意的楼盘，“都是清一色的大户型，很多都是130平方米起步，刚需人群根本没法承受”。她告诉记者“城北运河广场的一个楼盘，的户型是160平方米，加上精装修，均价3万元，工薪族只能望而却步。”
事实上，杭州刚需人群中，很多人都有王小姐一样的困惑。当地分析人士指出，杭州楼市之所以如此，和偏改善型、高端型的户型结构不无关系。“一般降价的都是大户型，刚需享受不到，而新盘推出的小户型往往是刚需购房者争抢的热点，因此难免推动价格上浮”。
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主要城市成交量下行
来自亚豪机构的统计数据显示，4月北京市商品住宅共实现成交8277套，成交面积83.81万平方米，环比分别减少57.3%、56.6%。而即便扣除4月前七天暂停网签的影响，4月商品住宅日均成交量为359套，相比上月日均成交量也减少了230套。与此同时，4月北京商品住宅成交均价为21938元/平方米，相比上月出现小幅上涨。
上海德佑地产市场研究部监控的数据显示，4月全市商品住宅成交面积为90.3万平方米，环比下跌41.3%，成交均价为23914元/平方米，环比上涨4.4%。德佑地产副总经理刘伍洋告诉《经济参考报》记者，随着新政落地执行，市场购房热情有所回落，二手房市场短期内的快速退烧也影响整体楼市的成交下行，综合因素导致4月成交量成为“除了2月份春节销售淡季以外的近半年点”。
此外，记者发现，杭州、广州等热点城市近期的楼市成交量上均有不同程度下滑，但“未见松动”的房价却让很多购房者选择了观望。
亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，受到3月底出台的调控细则的影响，当前市场需求急剧萎缩，“即便是有资格的购房者在新政后也多选择短期内暂不出手，以观政策后效，因此新政之后4月份的成交量急剧降低”。
百城房价继续上涨
5月2日，中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点；同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。
具体来看，中指院数据显示，4月份百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。此外，本月价格环比下跌的城市个数增加8个，环比上涨的城市则比上月减少8个，其中涨幅在1%(含1%)以上的有40个，较上月减少11个。
中指院指出，三、四月份以来，多地“国五条”细则落地实施，市场成交量明显降温。中指院的分析指出，从4月份数据来看，主要城市新房、二手房成交量显著下降，住宅均价环比涨幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加。在一线城市及部分热点二线城市，部分开发商正在调整开盘时间和定价策略，如延迟推盘、高开低走、取消精装修或用“精装分拆”降低合同价等。
“但总体来看，房地产市场供不应求态势尚未缓解，房价上涨压力犹存”。中指院进一步预测称，未来房价上涨过快的城市仍存在调控政策加码的风险，市场预期较为复杂，不同城市住宅市场将进一步分化。
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“国五条”细则执行已经满月，各地楼市表现不一，其中北京、上海等一线城市受新政影响明显，成交量大幅下滑。
截至目前，“国五条”细则执行已经满月，各地楼市表现不一，其中北京、上海等一线城市受新政影响明显，成交量大幅下滑；三四线城市则表现平稳。对此，业内人士分析认为，由于限购限贷以及交易个税提高等政策的影响，购房人普遍陷入观望，预计未来半年内，楼市成交量将继续维持低位运行，北京部分区域房价或出现稳中有降。
一线城市楼市成交量大幅下滑
一个月前，各地“国五条”细则相继出台，楼市陷入另一轮政策调控期。目前，新政执行满月，各地楼市表现不一，一线城市及三四线城市表现出明显的成交量差距。
一线城市的北京，中新网房产频道从北京市住建委及相关机构统计数据得知，刚刚过去的4月份，北京新建住宅签约套数为8280套，环比下调幅度为57.3%；二手房网签量仅为5212套，环比3月份网签量大幅下跌88%，同比下跌47.8%。
从统计数据可以发现，北京在过去的一个月里住宅市场成交量大幅下滑。分析其中原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，受楼市调控政策，尤其是限购限贷从严和交易个税提高政策影响，购房人群普遍陷入观望，部分购房需求不是十分迫切的人群选择延迟或取消购房计划，购房需求的减少直接导致了4月份成交量的大幅萎缩。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，在二套房全面认房又认贷、限购再升级的影响下，需求已经减少，而二手房个税也使得升级置业需求萎缩。
日前，《时代报》报道称，4月1-24日上海商品房成交套数10093套，环比上月同期下降32.1%。中广网5月1日报道，广州4月前半月新建商品房网签不足3000套，比3月下降超过20%。各地围绕“国五条”制定的房地产调控政策细则执行以来，一线城市交易量大幅下降，三四线城市相对平稳。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“按差价20%征税”这一条款成为分水岭，让一线城市和三四线城市的房地产市场呈现冰火两重天的态势。
房价上涨势头得到初步遏制
据中新网房产频道了解，楼市成交量下滑尤其是一线城市跌幅明显，但房价目前保持平稳。
根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，4月份北京二手住宅成交均价仍在26000到27000元/平米左右，与上月均价基本持平。胡景晖表示，虽然大部分业主目前尚没有降价意愿，但是也没有继续调高报价的冲动，在政策调控作用下，自去年四季度以来房价接连上涨的势头已经得到初步遏制，房价已趋于平稳。
同时，由于北京、广州等地先后执行严格限价政策，新建住宅价格基本停止上涨。张大伟认为，因为严格的限价政策，4月，北京新建住宅价格基本已经停滞，甚至部分项目的签约价格与2012年年底的上一期价格接近，这使得4月份均价明显停涨。
那么，未来一段时间各地楼市将会维持怎样的表现？就北京而言，胡景晖分析认为，受楼市调控影响，本轮的市场低迷期或将持续半年左右，即在9月份之前，北京的二手房交易量都将维持在目前的低位。伴随交易量的持续低迷，北京二手房价也将在个别区域房价回落的带动下稳中有降。
张大伟表示，在限房价、竞地价地块项目没有入市平抑房价的基础下，限价政策执行的时间起码会维持到2013年年底，过高的资金成本将使开发企业只能选择加快销售。
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