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陆骑麟:压力变相传到二手房市场 效果看执行

房天下   2013-03-01 20:12

[摘要] 卖房征税20%,上海一直是有这个政策。最主要的原因是,你无法提供原始的证明。实际上,能否提供原始证明,比如主动让提供,为了避免大的支出,购房者肯定不愿意的。交易中心有原始证明吗?假如按照严格的执行的话,对购房者来说会有点影响。这一点,住哟啊看是否有原始证明精确核算所得,也害看后面的细则。

3月1日下午,国务院发布楼市调控六条意见,房天下针对此次调控进行追踪采访。德佑地产研究总监陆骑麟认为会有一定影响具体影响还看细则。

1、相较于上次国五条,对于此次出台的政策,您怎么看?

实际上,上次国五条和这次的政策,只是针对未限购的城市影响会比较大。单从目前来看,调控中杀伤力的是限购政策,对于这一块,我们看到一些房价上涨过快的城市,跟限购有比较大的联系。同时,目前一些在限购的城市,实际上房价也有上涨的情况,但是幅度是在可控的范围之内,未来价格的上涨可能是房源上的不足,特别是二手房去化程度比较大之后,房东也有上涨的心态。

对于开发商而言,开发商因为推盘速度太慢,导致存量一直在往下走。实际上个人感觉,加大3月推盘、缓解房源量不足之后,未来房价还是会企稳。当然,不排除一手楼盘有一定的降价的可能性,因为每年3月就是开发商回款主要的时间段,3到6月之间,如果这个时间段没有完成全年目标一定的比例的话,下半年的压力会比较大,所以今年,国五条出来、这次又有心曾策出来,开发商会有一定的压力。

这种压力变相会传到二手房市场,个人感觉对经纪行业会有一定的影响,但是具体还是要看细则。但是我们也不排除一点,很多房东把税费转嫁,变相会推高房价;另外,购房者会有一定重新观望的可能性,但是影响不会特别大,实际上一直是房价在缓慢上涨,大家对于中长期的房价看涨的心态还没有改变。

2、限购方面此次细化成限购覆盖城市全部行政区域、限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;非本地居民未交满一年社保限购,对于统一规范您怎么看?

个人感觉,这一块会比较严厉。从上海来看,限购刚出台的时候,对于上海交易量的影响还是很大的。所以,感觉这条政策会对市场有比较明显的影响,但影响实际上并不会特别大。很多城市限购的范围都是房价过高的区域,比如某些区域,市中心内环内限购、内环外,可能出现这样的情况;但是现在就是全市限购,肯定会对市场有一定的影响。但是很多买房的人,都想考虑内环内买房,所以受到的影响会较小。

其他城市来看,差异会特别大,大量郊区、边缘城市,可能已经延伸到其他城市,像杭州,可能杭州的萧山这种可能也会限购,个人感觉会对市中心房产影响不会特别大,但是对于郊区开发商的楼盘可能影响会比较大。

3、此次提出对房价上涨过快城市银行可提高二套房首付或贷款利率,您如何看待?

目前来说,很多改善性需求,对于二套房还是相对来说已经是1.1倍。这条政策对他们是有一定的影响,再提高的话,具体提高到多少是有疑问的。基准利率已经1.1倍了,已经是提高了。具体提高到哪里?

贷款额度,具体方面,以前实际上,就是首套房也有做到基准利率1.1倍的,因为银行的钱有一定限量。个人感觉,单从上海来看,顶多是心态上的影响。对于改善性需求的话,对他们影响不是很大。据德佑统计数据来看,改善性需求的一次性付款的比例是比较高的。并且,我们也看到,很多一些购房者,可能会选择置换,目前来说置换的比例也是有一定的,先卖掉再买,实际上卖房合同和买房合同可能会同时签,这可能比较夸张的说,实际上部分购房者基本能在先卖房过户前能买房。

4、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征,这个政策之前是否有过?对此您怎么看?

上海一直是有这个政策。

最主要的原因是,你无法提供原始的证明。实际上,能否提供原始证明,比如主动让提供,为了避免大的支出,购房者肯定不愿意的。交易中心有原始证明吗?假如按照严格的执行的话,对购房者来说会有点影响。这一点,主要看是否有原始证明核算所得,也还看后面的细则。

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