你问我答9:通过做低房价的方法避税有何风险?
房天下 2012-10-16 08:26
[摘要] 你问我答9:通过做低房价的方法避税有何风险?
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问一：请问一下，我想在上海购套房子结婚，早几年就来一家上海公司打工，今年9月份刚刚给我参保，请问我往前补一年社保能买房吗？
| | 答：上海市房产交易中心
上海已叫停补缴社保购房，现不能购房。
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| 问二：婚前由男方贷款买房, 房产证和合同上只有男方的名字。现在结婚且俩人一起还贷款，如果要把房产转为两人共有，有什么比较简单的方式吗？需要缴纳多少费用吗？ | | 答：上海市房产交易中心
只需要在房产证上加上女方名字即可。目前上海房产加名收费收取110元的手续费。
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| 问三：婚前自己在老家有套房（还在还贷），结婚后想和老婆在上海买套房安家，如果家里卖掉在上海再买算二套吗？ | | 答：上海市房产交易中心
属于二套房。
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| 问四：我是外地人，04年在老家贷款买了一套房子，现贷款已还清，08年和老婆用公积金贷款在上海买了一套房子，现在想置换可以吗？算是第几套呢？可以贷款几成？ | | 答：21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申
可以置换，算第2套，贷款首付比例为60%，利率1.1倍。
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| 问五：夫妻双方均为上海人，目前与公婆住一起，房子是结婚前买的，产权人为公婆和老公。在我未成年的时候，拆迁分得2套小面积房子，产权人为父母和我及姐姐。目前想与公婆分开居住，购套属于夫妻2人名下的房子，算第几套房子？可以享受首套优惠贷款吗？ | | 答：21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申
按提问者情况判断，夫妻双方的男方名下有一套与长辈共名的产权房屋，而女方则有两套与亲属的共名的产权房屋。如以上述情况审核购房者资格，则提问者以家庭为单位已拥有超过2套以上的房屋，属限购群体。
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| 问六：老房拆迁分得一套动迁安置房，想再买套房是否算套房？ | | 答：21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申
提问者所得动迁安置房是以货币形式获得的，提问者再次购买的房屋属2套房标准。如是直接房屋形式分配的，则可算首套。但该情况因不同区域，或存在差异。
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| 问七：结婚时候买的房，首付都是男方付的，女方只交了一部分定金，所以购房合同上只有男方的名字，如果出现分手的时候,房产有我的一份吗?所占比例是多少? | | 答：上海市建纬律师事务所律师 陈兵
结婚时买的房，分两种情况：一种是领结婚证之前买的，一种是领结婚证之后买的。如果房子是在领结婚证之前买的，那么该房产则属于婚前财产，若房产证上最终是男方的名字，那么属于男方的婚前财产，在离婚之后房子归男方所有，但因为女方也能证明买房时出了一部分资金，并且还在婚后共同参与还贷，那么女方可以就出资部分要求男方补偿，就共同还贷部分可要求作为夫妻共同财产进行分割。
如果房子是在领结婚证之后买的，那么该房产不管最后在谁的名下，都属于夫妻共同财产，在没有其他特殊情况下，离婚时女方可要求分割该房产的50%。
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| 问八：丈夫是本地人，妻子是外地的，夫妻俩刚贷款买了首套房。妻子的父母想要在上海买房，社保和长期居住证之类的都没有，外地的房子可以出售。问，如果以女婿的名义在上海买房，怎样避免法律纠纷呢？还要贷款可以吗？ | | 答：上海市建纬律师事务所律师 陈兵
根据你描述的情况，父母以女婿的名义在上海买房是可以的，只要女婿的信用没问题，作为第二套房，可以向银行申请贷款。但这种买房行为会存在以下几种比较大的法律风险：
(1)名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
(2)在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。
(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
规避风险的一些办法：
（1）签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证
（2）将房屋抵押给实际出资人
（3）实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上
（4）名义产权人立一份遗嘱
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| 问九：我现欲购处公产房，卖方要求公正后结清房款，请问这个要求是否合理，买方付款后持有公证书是否可以得到房产证？ | | 答：上海市建纬律师事务所律师 陈兵
首先要看该公产房是否有房产证，如果有则已是售后公房，若没有则还只是卖方承租的公产房（使用权房），如果购买的是售后公房，则一定可以办出新的房产证，如果购买的是使用权房，则无法办出房产证，而只能是将承租人变更为你。 |
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| 问十：看中一套二手房，是内环以内的，但是考虑到总价高于了330万税费很厉害，因此非常犹豫。而负责房源的中介声称可以利用做低房价的办法避税，不知道有没有风险？ | | 答：上海市建纬律师事务所律师 陈兵
在房屋买卖交易中，部分买方为了避税而与卖方签订两份价格不同的合同，两份合同的交易主体相同，交易标的同一，但房屋价款却不同，在实践中有时该两份合同价款之间的差异数额亦较大，这就是所谓房屋买卖中的阴阳合同。两份合同中能体现买卖双方当事人真实意思表示的那份合同叫阴合同，而用来避税向房屋管理部门提交的那份通常价格偏低的合同即是阳合同。
一份合同的生效通常要具备三个条件：1．订约双方具有相应的行为能力；2．订约双方在签订合同时的意思表示真实；3．合同内容符合法律规定。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，阳合同虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式，欺骗登记部门，目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，一般都判定其无效，不具有确定双方权利义务关系的效力。阴合同则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格，法院一般都确认阴合同具有合同效力，可以成为确定民事权利义务关系的基础。
“阴阳合同”是房地产中介公司利用买房人的避税心理想出来的违法伎俩。在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，但由于合同未经登记、约定不明甚至只是口头约定，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非。实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。 |
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