[摘要] 近日，记者联系上一个二房东，近距离观察他的生活，从他的视角看群租，并结合相关案例，探讨群租房的整治。
日前，从上海市住宅物业管理工作会议上传出消息，上海市将综合利用法制、管理手段，遏制小区群租现象。群租的危害人尽皆知，为什么仍有那么多二房东投身其中，做这种游走于法规边缘的事呢？近日，记者联系上一个二房东，近距离观察他的生活，从他的视角看群租，并结合相关案例，探讨群租房的整治。
近观二房东
全职二房东收入好过打工者
这个二房东今年三十多岁，男性，他接受采访的前提条件是，不在报道中涉及他的个人信息及他的群租房所在位置的信息，因此在这篇报道中，记者给他取了个化名，叫小A。
小A说，他是近两年开始做二房东的。小A祖籍安徽，十几岁就开始外出谋生，在沿海一带的工地打工，最近几年有点本钱了，就找了几个小工，做起包工头。可这一行工资拖欠太厉害，他就和老婆一起到上海开了个小店谋生。小店经营不易，也不稳定，他们便做了二房东。之所以做二房东，小A说，“我们要租房住，贵的也租不起，就找这种群租的房子，后来想，这么多人要租房，不如做二房东吧，就这么干了起来。现在，小A和老婆手头有六套群租房，两人不再工作，专职做起了二房东。
为什么二房东还要专职呢？难道不是边工作边当二房东更划得来吗？小A告诉记者，做二房东不光是每月收收房租那么简单，他要对这些群租房进行日常管理、清扫；手机要24待机，随时准备处理意外情况和带房客看房；如果是新接手的群租房，要管装修、买材料，根本没法上班。小A说，二房东的房客多，事情也非常琐碎，他身边有个本子，记着全部房客的租住信息，哪天入住哪天交租、每个月用了多少度电、公用部位的水电费有没有缴、有没有用宽带有没有交网费。小A说，交了钱的人，自己就画个勾，如果有人信不过自己，就写个收据给他。
小A说，大房东把房子租给二房东的价钱，比整套出租的价钱要低一些。小A这六套房子，从装修到押金共花了十来万元，现在每个月每套房能赚1200元—1800元，六套房子够养活他和老婆，比在厂里打工轻松，收入也高一些。
群租房装修自有章法门路
随后，小A带记者来到他所住的群租房里参观。下午时分，房客们都上班去了。这套房子在一个动迁安置房小区里，因为动迁户房子多，所以很多房子出租，群租的也不少。
这套100平方米左右的房子分为六间房，客厅砌墙打隔断，分为两间，主卧分成两间，次卧和厨房作为单间出租，现在住着四个房客和小A夫妻俩。小A说，分割出租，一般就是把客厅和主卧分割，因为这两处比较大，分割之后每间的面积也在5平方米以上。厨房之所以住人，是因为房客大都是单身，不烧饭，也不接煤气，房子空着也是空着，不如拿来出租；至于次卧，一般在10平方米左右，二房东大多选择不分隔，作为套内的单位，租给那些能承受稍贵一点房租的人。这种单间，装个空调，租金能达到1000元甚至更高。
小A的群租房大都是两室或三室的，装修费 （包括电器家具）在18000元到26000元左右。 “房屋分隔的用料，与房屋租赁的时间有关。如果大房东跟我签的租期短，一年多两年不到，就用木方加石膏板，相对便宜；如果签约两年以上，就用轻砖分隔，相对牢固一些。 ”
小A的这套群租房中有一间空关的，房里有一张单人床、一个电脑桌和一个衣柜。小A说，这些家具都是从熟识的卖家那里买的，价格非常便宜。木床200多元，密度板的衣柜加电脑桌，也是200多元。这间十平方米左右的狭长房间，挨着墙放了这些东西，就只剩下一条过道可以走人了。因为这房间外面还有分成一半的阳台，为了用水方便，小A拉了一条水管，在阳台上装了个水斗，排水接到阳台上的地漏里。小A说，装个水斗的好处是，可以在阳台上洗些东西，不必都挤在卫生间了。至于晾衣服，小A说，每间房子都在外面装了晾衣架，如果室外不让装，就在走廊里装晾衣杆。
记者看的这套房子里只有一个卫生间。小A说，自己这种分隔方式算是比较宽敞的，住的人不算多，就没再分出一间卫生间。记者问他会不会在房间里装卫生间，小A说，那太不道德了，怎么能在别人卧室顶上装马桶？他采取的方式是从卫生间里分割卫生间：马桶移位，然后再装一个马桶，下水仍通到下水道里面；再给冲淋房加个隔板，这样，里面有人洗澡，外面也可以上厕所。
记者注意到，小A房子里的地板是复合地板，还装了踢脚线，“瓷砖不是更容易清理吗？”小A说，“这你就不懂了，木地板感觉温暖，如果是瓷砖，房客觉得冷冰冰，就不愿意租了。 ”这些装修的东西，如租约到期，就要全部清除。小A说，“拆这些很快的，请个人一天就能搞定。 ”言语间没什么留恋和遗憾。
自己的群租房每天巡一遍
小A说，当二房东，怎么管理好自己的群租房是最重要的。他和老婆每天分工，把所有的群租房都走一遍，清理卫生间的垃圾，打扫公共部位的卫生，每天去看看房子的情况也比较放心。小A说，“我的这些房子，一套都没有被周围邻居投诉过。做二房东，最麻烦的就是被人投诉，如果漏水，弄坏了楼下人家的装修，那肯定是二房东赔，因为这不是大房东的责任，也不是租客的问题，是二房东装修时防水没做好。 ”
小A说，自己当二房东，也算是生意人，不想惹麻烦，群租房里住的人多，所以很多方面一定要注意。比如，卫生间的防水一定要刷过，而且要铺瓷砖，因为群租房卫生间用得多，漏水是大忌；电线要用2.5那种粗一点，1.5的电线虽然能便宜几十元钱，但如果用电的人多就会跳闸，还得自己来修。同样，电冰箱、洗衣机、热水器的钱也是不能省的，这都算是公用设备。装有线电视怕相互干扰，现在的出租房里一般都接网线，用的人每月交钱。 “装网线，要用的人多才有得赚，否则就是二房东倒贴，每个用网的房客，每月给我50元钱。公共部位的水电费，也是按每个房客50元钱收。房客素质高的，一般也不会浪费。房间内的电都分装了电表，各人用了多少，都算得清的。 ”
至于多少套房子是管理的上限，小A想了想说，如果群租房的位置比较临近，一个人一天管五六套房子肯定没问题，都能照顾得过来。如果再多，恐怕就很难管好了。 “我知道一个二房东，在小区里有20多套房子，就他一个人，根本管不过来，经常被人投诉，这样做就很不地道了。我做二房东，各方面都搞好一点，就想太太平平别出事。 ”
谁愿意把房子租给二房东
小A的六套房子分别在三个区，不过都在交界地带，距离不算太远，骑助动车从一处去另一处，不过十几二十多。小A说，这些房子，大都是通过中介找到的。小A说，确实有人跟大房东签约时不说要分割转租，这就是欺瞒；也有的人，比如像小A，签约前就跟大房东说好了要分隔出租的，但承诺不改变房屋结构、墙面什么的。小A说，在这种情况下，他跟大房东签的合同上都会注明“同意分隔、转租”，如果周围邻居投诉，也是二房东来解决。
小A说，很多炒房的人愿意把房子租给二房东，虽然比整套出租赚得少，但省心，签约时间又长。另外，动迁户往往不只一套房，就租给二房东，也算旱涝保收。再有一种情况就是房型比较大，大房东整套出租有难度。
至于什么样的小区里群租房多，小A说，二房东也是有圈子的，会相互交流信息，哪里的门卫比较好说话，哪里的物业对群租管得严，总是先打听清楚再出手租房子。另外，如附近有超市、大商场什么的，打工的人多，群租房也就多一些。
二房东怎么挑选租房客
小A的手机是24待机的，基本上电话响不过两声，他就会接起来。为了招租，二房东会在马路边摆招租的牌子，留下电话号码。不过，小A也说，看牌子找过来的人，一般素质比较低，容易跟其他房客发生矛盾，他一般不愿意把房子租给这样的人。这两年，分类信息网兴起，二房东更多地通过这些网上信息平台，发布租房信息。小A群租房里的房客，大都是超市营业员、房产中介、送快递的，或是一些刚毕业的大学生，基本都是单身。这些人的月收入也就2000多元，不可能承担很高的房租。
对于整治群租，小A也有自己的看法，“如果不让群租，我的装修成本不算，交给大房东的押金、房租，该退的得退给我吧？提前解约，是不是还得赔我些钱？这样，我才可能把房客的押金、房租退给他们啊！ ”小A叹了口气，“那种公租房，我们也不符合申请条件，以后住哪儿呢？ ”
整治群租客
“二房东”并非完全禁止 整治需对症下药
《上海市居住房屋租赁管理办法》第十七条规定，“承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋”，所以“二房东”现象并非完全禁止。在采访中，记者了解到，目前，上海有个别的专业从事住房转租的公司，他们每月支付给房东固定的租金，与房东签订较长时间的《出租房屋委托管理合同》，对毛坯房进行简单装修、改造、配置家电家具，再把这些“包装”过的房子转租给其他人。其中，有些较大的房子，不同房间被分租给不同承租人。据一个不愿透露姓名的业内人士说，他知道浦东有家这样的公司，就像二房东一样，对其转租（特别是分租）的住房还进行一定的管理和服务，每日对公用部位（厨房、卫生间）进行清扫、开设24服务电话，提供上门维修等服务。
针对群租现象，有关部门的整治管理工作一直在推进，但小区的具体情况不同，采取的方式也不同，记者在采访中记录了一些小区的典型做法，这些小区仍在对群租整治的摸索中。
1、合同到期后逐步劝退
天山怡景苑(小区网论坛)是长宁区天山板块的高档小区，住宅建筑面积约16万平方米，业主入住约两年。居委和有关部门排摸发现，1459户居民中，由二房东出租的群租房160多户，因群租引发的卫生、治安、扰民等问题投诉不断。从去年开始，有关部门每季度上门联合整治，定期召开二房东会议，与二房东保持沟通。记者从怡景苑所属居委会了解到，他们采取的主要策略是，与群租房的业主取得联系，晓之以利害关系，劝他们退出群租。业主愿意提前解约的，就在有限的赔偿范围内，与二房东提前解约；不能提前解约的，合同到期之后不再与二房东续约，收回房屋不再用作群租。另一方面，严格杜绝新增群租房。
居委会工作人员说，群租房中，无论发生什么样意外，个承担责任的肯定是业主而不是二房东。他们还帮业主算一笔账：将毛坯房租给二房东，月租金四五千元，而若装修后整套出租，月租金可达8000元—10000元。这样算下来，租给二房东是“蚀本生意”。经过这样的沟通，业主们都表示愿意配合执法，如今，天山怡景苑的群租房减少了50多套，其余的110多套也都在逐渐退出中。
2、设立专门小组集中整治
代表楼盘：象源丽都
象源丽都紧邻中环，位于长征板块的核心位置，是近几年交房的新建住宅。据知情者说，该楼盘一期至三期共有群租房200多套，主要集中在二、三期内，居民不堪其扰。 8月底，由长征镇综治办牵头，房地部门、派出所联合成立“群租房整治室”，对小区群租现象展开集中整治。
记者从该室了解到，目前，象源丽都工作组正对群租房进行按户排摸，了解出租信息，并多次召集二房东开会。接下来，他们将对违反《上海市居住房屋租赁管理办法》的群租房，出整改通知书，要求限期整改；如果二房东不配合，将由相关执法部门按程序处理。
该小区物业经理告诉记者，小区里很多是温州炒房团的房子，一个业主有多套房子，且往往不在本市常住。整治群租很难联系到业主，因此，主要告知二房东相关规定，如厨房间不得住人，客厅不得分隔搭建，不得按床位出租等，让他们整改。
专家支招
源头整治+寻找出路
据悉，目前上海市房屋租赁市场规模超过3100万平方米，其中上海本地居民约占8%、非沪籍人口约占88%、港澳台及海外人士约4%左右。租房者中，有相当一部分中低收入群体。针对外来务工人员对低价房的旺盛租赁需求，专家有何良策？记者采访了上海市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣。他认为，从城市公共安全的角度说，目前的法律法规对房屋租赁提出了更高的标准；同时，城市的建设离不开外来务工人员，为了让 “居者有其屋”，整治与出路，要“两手抓，两手都要硬”。
记者：您两年前提出建议，针对外来人员施行 “公共租赁住房”，当时是怎样的设想？
屠海鸣：我设想由政府或公共机构运作，以低于市场价或承租者能承受的价格向新就业的年轻人或较低收入家庭出租住房。同时，鼓励市民将自家闲置的房子租给运作机构，而运作机构转租给符合一定条件的家庭和个人，政府提供补贴以降低租金。具体来说，由本市住房保障部门成立专职机构，建立全市性的公共租赁住房服务平台，将本市所有公共租赁住房的房源信息集中，然后将房子分门别类，同时细分承租对象，制定出不同的准入条件和优惠政策。这些准入条件和优惠政策应尽量覆盖所有买不起房、有租房需求的较低收入家庭和新就业年轻人等群体。具体操作中，可通过申请审核、摇号轮候等机制来分配房源。其次，住房保障部门专门建一批房，或从二手房市场收购一批房子，用作公共租赁住房，用较低租金租给符合条件的人。但房源分散在普通居民区中，以避免出现所谓的“穷人区”。再次，制定优惠政策，鼓励房产企业建造公共租赁住房。最后，鼓励市民将闲置房源拿出来，加入这一平台；政府进行补贴，使房东获得的租金不少于在市场上出租房子，而且更加安全、规范。
记者：目前上海的公共租赁房体系正在积极建设中，您觉得是否能有效解决市场需求？
屠海鸣：针对不同类型的住房困难居民，本市已经建立了廉租住房 （面向本市户籍的低收入住房困难家庭）、经济适用住房（面向本市户籍的中低收入住房困难家庭）和动迁安置住房 （主要面向旧区改造中的中低收入动迁家庭）等住房保障政策，但受益面仍然较窄。可喜的是，公共租赁住房作为新增加的一项住房保障政策，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口，扩大到有基本稳定工作的城市常住人口，主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。这一政策建立后，本市将基本形成分层次、多渠道、成系统住房保障体系。
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