[摘要] 8月2日，有消息称近期各地楼市回暖触动宏观调控底线，为抑制房价反弹，宏观政策将出“杀手锏”，取消地产项目预售权，随即遭到官方的否认。而在近日召开的山东省房地产调控工作会议上，提出在全面实行商品房预售资金监管制度，并要求有条件项目开展现房销售试点。
8月2日，有消息称近期各地楼市回暖触动宏观调控底线，为抑制房价反弹，宏观政策将出“杀手锏”，取消地产项目预售权，随即遭到官方的否认。
那么，取消预售制度，对于房地产市场有何影响？如果没有配套的政策、环境跟进，只是取消预售制度，施行现房销售，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
现在是预售制度，一旦取消，由于没有办法很快形成市场供应，很有可能将形成一个市场供应的真空期，供应断档或者或供应偏小的现象将造成短期内房企无货可推，一定程度上会形成现房的供不应求的市场局面。
另外，现房往往开发企业承受更多的融资成本，也需要开发企业大量垫付前期建设资金，对于企业来讲，成本一定程度上会上升，这些成本一定会包含在房价当中，因此，一定程度上，现房往往会比期房贵不少，贵的这些成分基本上是开发企业承担的更多的融资成本部分。
对于购房者来讲，尽管现房可以更快的入驻，但是，也要承担更多的费用，这些多支付的费用包含两部分：一部分是开发企业的融资成本部分，另一部分是由于房价自然上涨而需要多支付的房价部分。对于购房者来讲，相对于期房，在成本上就可能不太划算。
因此，取消预售制度，施行现房销售，并不是一蹴而就，还需要与之配套的政策、环境甚至时间上来配合跟进。没有配套政策预先调节市场，现在就取消预售那等于说是一个不具有执行可能性的“谎言”。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，取消预售制度，施行现房销售，如果真的要实施，那么，在实施上就应该在不造成房地产市场供求关系及价格大起大落的市场背景下，先有配套政策预先调节市场，循序渐进，逐步进行，以达到调节房价，控制房价过快上涨的目的。笔者建议如下：
、给予取消预售制度，施行现房销售缓冲时间。比如说确定从3年以后起取消预售，那么，从一般项目工程工期的角度来讲，2-3年基本上也可以达到现房的要求，在这个阶段，正好也可以进行预售之前的供求关系的市场调整，防止突然取消预售而引起价格上涨。
第二、可以阶段分层次施行，逐步达到取消预售制度的要求。比如说从2013年开始，项目必须达到主体结构的二分之一，2014年开始必须达到三分之二，2015年开始必须达到主体结构封顶，2016年开始取消预售开始现房销售。又如，在以上过程中再限制申领预售许可证到交房的时间，不允许开发企业延期交房，这样，也可以尽可能多的让整个过程更加接近于现房销售。
第三、可以分不同物业类型施行，比如说先取消别墅产品的预售，在逐渐向其它产品扩展。
第四、可以分一线城市、二三线城市等不同城市先后梯度施行取消预售制度。
比如说一线城市一般对于拿到预售许可证的项目条件比较严格，一般来讲6-12个月的时间缓冲期，可以让现有在建的已经达到申领预售许可证条件的项目成为现房。而不少二三线甚至三四线城市在市场潜规则里面，大多数在工程达到正负零阶段就已经开始销售，有的甚至土地刚刚拿到手，就开始卖卡，这样的区域和城市相对来讲要实施现房难度比较大，需要比较长的时间缓冲期。因此，相对来讲，一线城市实施现房销售对于供求关系的条件时间比较短，比较容易实施，可以先一线城市，后二线三线及其他城市。
因此，从这个角度而言，尽管近日召开的山东省房地产调控工作会议上，提出在全面实行商品房预售资金监管制度，并要求有条件项目开展现房销售试点，但是，由于二三线城市尤其是三四线城市以上的这些发展特征及现状，山东城市短期内实施的取消预售的可能性不会大。
另外，在配套政策及环境上，也应该有所作为，以便于房地产市场在取消预售过程中供求关系稳定，价格不大起大落。因此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，需要在税费政策、土地市场、企业自身等多方面进行配合调整。具体而言：
、贷款及融资利率降低，并且减免相关领域税费，否则开发企业会承担更多的融资成本，开发企业会将这些成本转嫁给购房者，不会起到平稳房价的作用。
第二、控制土地市场价格，防止囤地，引导开发企业以价换量。
土地市场供应持续稳定，价格上涨预期能够控制，那么开发企业就不会囤地，会加快项目开发节奏，进行快进快出的高周转操作，这样，开发企业不会再等待土地本身，也会客观上加大商品住宅市场的供应，这样，也一定程度上缓和供求关系。从当前市场来讲，可以进一步加大开发企业的库存压力，也可以利用这样的办法，继续引导开发企业“以价换量”，还能够起到稳定房价的作用。
第三、开发企业应注重修炼内功，包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。
房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。
（文/同策咨询研究中心总监 张宏伟）
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