你问我答3:置换唯一住房 如何规避买卖风险
房天下 2012-08-27 00:30
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| 问一：如果想在沪为父母买房，户主为父母的名字，本人为外地户籍，在上海已交满一年的社保，这种情况可以买房吗，还是需要结婚以后才能购买房产？ | | 答：21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申
提问者目前暂时不可购房。
按本市对非户籍家庭的限购政策，上述提问者如其已婚、自身名下无任何产权住房、并且近2年内在上海已交满一年的社保的情况下，可以购置一套房屋。但该提问者如以父母名义购买，且因父母在本市并未缴满一年期以上的社保及个税，将不符合限购的准入标准。
另外如提问者未婚单身，则如以其个人单身名义购置房屋，则目前的限购执行标准，其即使缴纳满1年社保、且名下无任何产权住房，依旧将因未婚而处于限购范围内。
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| 问二：上海户口，男方单独名下有房子，女方无房，如果不领证先买房可以吗？ | | 答：21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申
可以，不过仅限女方购房。如果双方皆是上海户口，在不领证的情况下，女方可以凭借“户籍单身子女成年后，确因婚姻等需要，且个人不单独拥有产权住房，可在本市限购1套住房”的政策购置一套房源。男方则因单独名下已有房，按上述户籍单身购房政策，其已无购置第二套房资格。 |
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| 问三：手里有一套两居室住宅，市场价在200万左右，想贴点钱置换个三居室，价格在300万左右。 考虑到买进卖出同时进行，不卖住宅没有首期款，先卖又怕卖了很久卖不掉而心仪的房源被别人买走，有什么两全其美的方法吗？会不会有什么风险？ | | 答：21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申
提问者可与意向房东采取协议，拖长签订购房合同的时限，或直接以卖掉自身房屋后再购买为条件写入协议中，在其前提下支付高额定金，避免房东违约情况。当然这类情况发生概率较低，主要是大多数房东都不会接受这个条件，一般处理这类连环套的交易都是先卖后买的。
不过先卖后买这个方法存在购房者在卖掉房屋后，心仪房屋被他人买掉或则房价短时间上涨等风险，这时该购房者在前期处理自身房屋时与下家协议，拖延交房时间，给予自身购房面临风险时留有一定周旋的余地。
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| 问四：我老婆独立拥有一套产权房，和父亲共有一套产权房（产证是我老婆名字，备注中写与父亲共有），我无房，我老婆父母也没房。那我们还可以买房吗？算几套。 如果老婆父母买房，算几套？ | | 答：21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申
因该提问者自身无房，而其老婆有一套独立产权房。如该问题以家庭为单位看，其老丈人家庭本身无独立产权房，但因与其老婆共有一产权房，则起老丈人家庭至可再限购一套房。而其夫妇家庭在此情况下也可购房，但也仅可在购置一套房。
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| 问五：请问我丈夫在结婚前和父母一起买了一套房，写了三个人的名字。我在结婚前也买了一套房子，现在房子交付了去办理房产证，只写我一个人的名字，契税还能继续享受1％的政策吗？（据我了解，新婚姻法的规定，我的这套房首付及贷款都由我个人支付，丈夫不参与还贷，属于个人财产） | | 答：21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申
政策规定目前购房者交易环节中要享受1%的契税优惠政策需满足三大条件：1、首次购房 2、购买的是普通住宅 3、该住宅需是90平米以下。
从上文可知，因提问者其购置的房屋是在婚前购买，如当时其满足该三大条件，并在婚前已完成购房审税、限购资格等环节，则起还能享受1%的契税优惠。 |
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延伸阅读：
你问我答2：首套房享普宅契税优惠后 二套还能享受吗
你问我答期：非沪籍四金已交满1年能否购房？
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