[摘要] 《你问我答》是一档旨在为购房者解答房地产交易、过户、政策等问题的小栏目，每周将有包括律师、业内、机构的专业人士为您进行专业解答，欢迎大家踊跃提问。
编者按：《你问我答》是一档由房天下购房者俱乐部开办的旨在为购房者解答房地产交易、过户、政策等问题的小栏目，每周将有包括律师、业内、机构的专业人士为您进行专业解答，欢迎大家踊跃提问。
1.父母全款给子女买婚房，产证只有子女名字，如果两者互相矛盾导致不合，父母可否收回房子？
上海律师网创建人 刘海勇律师团首席律师 刘海勇答：
1.如果是父母和子女之间不合，房子是不能收回的，因为赠与行为已经完成；
2.如果是受赠子女和其配偶不合，可能导致离婚，父母担心房产会被分割的，需要分开来讲：
如果是婚前买的，毫无疑问是对自己子女的赠与，离婚时不能分割；如果是婚后买的，很多人会认为是属于夫妻双方的，事实上这种情况法律一般也认定是对自己子女的赠与，在离婚时也是不加以分割的，父母也就没有收回的必要。
2.本地人产证上删名字需要如何处理？相关费用？
浦东新区房管局工作人员答：
1.若房产系父母与子女共有，子女需要删名作为房屋买卖处理，需要交纳交易税。办理时需要所有产权人到场，携带身份证、房产证、结婚证、户口本到交易中心办理。办理前先签订买卖合同，到缴费窗口缴完毕后方可办理。（税费=房屋总价*税率*删名人所占房屋比例）
2. 若房屋系夫妻双方共有，删名则为变更行为。办理时需要产权人到场、携带身份证、房产证、结婚证明进行办理。收费为图纸费25元，变更费80元。
3.贷款的条件是什么，首次贷款多少，外地人和本地人贷款有什么区别？
21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申答：
1.贷款条件：
1）要有固定的工作及收入，要看工资明细。申请月供还款额不高于家庭可支配收入的50%；
2）贷款申请人年满18岁，申请贷款年限为申请人退休年龄减去实际年龄的差额；
3）没有不良信贷记录，个人资信良好；4）具有合法的购房条件，不受限购等政策影响；
5）符合其他有关规定。
2.目前我国关于首套房贷款有明文规定，首付额度不可少于总价的3成，即表明首套房可贷7成。
3.贷款更多的看购房者的个人资信及还款能力，外地人和本地人在个人住房贷款申请上无区别，其主要区别还是在购房条件审核环节上，因为非本市户籍与户籍人士在限购政策上是有差异的。
4.夫妻均为外地人，以家庭为单位婚后买房，买房时，产证可否只写一方名字？若可行，假如产证上写了男方，那么女方是否还能以同 样理由买房且产证写女方名字，会否导致夫妻各有1套房，但实际家庭拥有2套？算不算限购呢？
上海律师网创建人 刘海勇律师团首席律师 刘海勇答：
产证上可以只写一方名字，但该房属于家庭，虽然只有一个人的名字，仍然受限购，不能再购房。
5.刚来上海不久，在上海没有房子，已婚，4金已交满1年能否购房？
21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申答：
只需购房者在本市社保缴纳满1年以上即可购房。
6.非本市户籍需交满一年社保，是需要夫妻两个人都交齐才可以购房，还是只要户主交满？
21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申答：
只需夫妻双方一人满足即可。
7.贷款究竟贷的时间长划算还是贷的时间少划算？相对来说那种贷款更加适合工薪族？
21世纪不动产上海区域市场研究部分析师 罗寅申答：
1.贷款时间长短因人而异。如果说收入相对较高,月供还款完全不影响生活,那就选择贷款的时间短更为划算,可以少付出利息;而如果收入相对一般,或是家庭开销较大,如果贷款年限较短,则每月月供还款压力就会太大了,所以贷款时间长一点就会好一些,尽管会多付出一些利息。
2.目前个人房贷还款方式分为等额本息法与等额本金法两种，其主要区别：
等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法个月的还款额，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
一般需要选择适合自己的还款方式，首先压力是适合的，其次要考虑将来可能会提前还款。如果打算提前还款的，建议选择后一种即等额本金，这样可以少还利息更为划算。
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