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黄河滔:前滩有地价优势 与陆家嘴共服务产业布局

——大话地产三人行嘉宾观点

房天下   2012-08-10 15:52

[摘要] 8月10日,搜房网“大话地产三人行”之“新兴板块崛起 透视浦东前滩规划”举行。以下为嘉宾黄河滔的观点。

浦东前滩,位于世博后滩拓展区和耀华地块的南端,功能定位将是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地,包括会计、咨询、法律、现代服务等。这就意味着,前滩的开发在功能定位上将和陆家嘴(社区网 论坛 商铺)将形成一种互补的金融生态。如此巨幅蓝图一旦实现,会对其周边板块区域造成什么样的影响?板块所带动的区域价值又将会有多大的提升?8月10日,搜房网“大话地产三人行”之“新兴板块崛起透视浦东前滩规划”举行。以下为嘉宾黄河滔的观点。

精彩观点:

1. 徐家汇(社区网 论坛 商铺)沿江一带兴起后,浦江两岸照应,配合上海产业布局,与陆家嘴形成互补,应该存在上升空间。

2. 在前滩板块内的项目,距离有长短,起点有高低,体现的时间、时机、服务都会有所不同,对于周边都会有所刺激,包括房价水平跟同地段或同性价比的情况下并不处于同一高位。

3. 前滩更多是立足在陆家嘴的基础之上,配合整个浦东十二五规划,四个中心的建设,服务整个产业布局。

4. 上海整个土地市场目前都是属于“三低”,量较低,第二价格较低,第三溢价水平较低。

黄河滔:前滩有地价优势 与陆家嘴共服务产业布局

21世纪不动产上海区域市场研究部经理 黄河滔

陆家嘴与徐家汇两岸照应 存在较大上升空间

上海十二五规划把浦东单独列为一章,除了东方体育中心其他都是农田,本次规划区位很大,又靠黄浦(社区网 论坛 商铺)江,可持续性非常强。以前陆家嘴贸易区平均容积率为1.26,不仅在产品物业类型,建筑形态都跟过去不同。徐家汇沿江一带兴起后,浦江两岸照应,配合上海产业布局,与陆家嘴形成互补,应该存在上升空间。

地块价格优势为前滩吸引力

提及前滩,不得不提后滩和世博园,这两个区域资源配套等都非常高级别。世博园,现已开发过两年, 2011年至今已有十几个土地出让,政府足够重视,因此开发由政府主导,至少先期是这样。先把一些基础设施建成,重点项目有所涉足,氛围形成后,再对企业、商家、住户进行引导。目前进驻该地块的基本都为央企。商办地块1.8万/平方米的均价,较周边低一半,这是它的资源或者吸引力。当然中间仍有很多过程,包括世博召开两年后,地块中的小业主、商户,开发进展没有预期那么快,政府引导低价土地,让大家有机会尝试建设开发,然后让气氛活跃起来。

前滩兴起 周边房价提升会逐渐得以体现

前滩北面是世博板块,东面是大三林,南面是浦江镇,西面黄浦江。抛开前滩来说,目前来说,真正意义上的徐家汇、陆家嘴、八佰伴的这种商圈非常缺乏,我们要通过隧道去徐家汇,沿着浦东往陆家嘴走,或是穿过卢浦大桥到人民广场,这是一个缺陷。而前滩板块,作为周边板块的配套大升级,房价肯定会有所体现,包括迪斯尼规划的利好。现在市场在走向相对稳定和理性的状态,成交量虽然不是特别高,但已跟去年上半年持平,近两月也会阶段性上升。目前,整个市场比较理性,循序渐进往上走,房价的提升会慢慢得到体现。当然在前滩板块内的项目,距离有长短,起点有高低,体现的时间、时机、服务都会有所不同,对于周边都会有所刺激,包括房价水平跟同地段或同性价比的情况下并不处于同一高位。

陆家嘴与前滩两者有机联系

陆家嘴与前滩两者之间有延续,它的出现是为了在一定程度上打陆家嘴的短板,但它不能完全是补充,因为其本身存在自己的价值,有些优点是陆家嘴不具备的。所以更多是立足在陆家嘴的基础之上,配合整个浦东十二五规划,四个中心的建设,服务整个产业布局。浦东前滩就是服务于产业,但不能简单说是为了补充,两者应该是有机联系。

前滩开发区别与以往的“短平快”

从整个市场情况来看,在既有的大前提下大家不会产生过热的判断预期,相对还是以比较稳健的心态发展。且上海整个土地市场目前都是属于“三低”,量较低,第二价格较低,第三溢价水平较低。整个前滩的开发,只要有意向进去,对情况有所了解,具备这样的实力,如经验、运作能力等要求,未来的产生过程都是跟以前短平快操作方式是有区别的。

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