[摘要] 近期房贷利率的下调，令购房者的购房成本显著减负。尽管短期内这一“利好”并未转化成实际成交量的上涨，但对于二手房市场的买卖双方多少起到了提振信心的效果。
近期房贷利率的下调，令购房者的购房成本显著减负。尽管短期内这一“利好”并未转化成实际成交量的上涨，但对于二手房市场的买卖双方多少起到了提振信心的效果。
据21世纪不动产上海区域对旗下门店的抽样统计显示，普陀真如、闸北大宁等部分近期成交较热的区域，受降息影响，近日前来电话问询降息后自身贷款事宜的客户有所增加，部分在谈客户则加快了入市步伐。记者在普陀真如星河世纪城中介门店了解到，与前两个月相仿，近日板块内70%－80%的客户皆属于首套房购房者，且多数能享受利率优惠。不过随着市场成交连续转暖，部分房东心态进一步坚挺，今年以来板块内首次出现了房东跳价的情况。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，此次降息的时间点对购房者构成的心理影响或高于实际减少的月供影响。结合此前各类楼市政策的微调变化，可能成为楼市成交新一轮回暖的助推器，进一步分化潜在购房者的心态，其直接效果可能是引发6－7月份二手房市场显现“淡季不淡”的交投行情。
中原集团研究中心相关负责人则表示，虽然业主和机构人士对楼市看多预期均有所增强。但在限购政策下，市场上的有效需求有限，将难以推动二手住宅价格的大幅上涨。
政策变动：购房者观望房东乐观
央行宣布降息已近一月，从各中介公司一周来的反馈来看，和一个多月前相比，目前上海首套房贷利率优惠已经加大，以8.5折为主，少部分客户可以获得8折优惠。政策层面变动对房东和购房者影响各不相同。房东认为这些利好消息有利于降低购房者的购买负担，纷纷提价或者缩小议价空间。另一方面，购房者认为降息和房贷利率优惠对总房价影响有限，最近几日的二手房成交并未因这些政策层面的变动大幅上涨，反而一部分购房者放缓了购房计划等待8折利率的到来，或是等待政策层面更加明朗时再出手。
上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，本次央行降息主要是因为近期经济下行压力加大，出于稳定增长，扩大内需的要求而采取的宏观调控措施，不是专门针对房地产市场，对房地产市场影响不能说没有，但是影响有限。房贷利率8折优惠全面铺开暂时还有相当难度。最近地方政府楼市政策层出不穷，加上央行降息和房贷利率8折优惠的再现，不少人误读为楼市松动的前奏，但是最近中央表态楼市调控不放松，促进楼市健康发展，限购依然是政策的红线。
近期热销的楼盘主要集中分布在宝山区域，比如大场、淞南高境、顾村等板块，此外还有嘉定的南翔、浦东的北蔡、闵行的浦江等板块。尤其特别关注的是普陀的长风板块和松江的泗泾板块。目前在这两个板块热销的楼盘是中海紫御豪庭和米兰诺贵都，上周成交量也分别达到了69套和102套。
从市场反映来看，在宝山、嘉定、普陀等刚需集中，成交量大的板块确实出现了个别房东涨价的情况。在嘉定新城板块，近期片区二手房挂牌量上涨约一成，挂牌价格上涨约1万－5万，议价空间缩小了2个百分点；来客量和带看量约有2－3成的涨幅，但是成交量较之前基本持平。
另据上海中原蕴川分行部门门店显示，该片区挂牌量、来客量、带看量和成交量与前段时间相比基本持平，成交量也没有因为最近政策层面的利好消息上升。因为政策层面的松动，房东普遍看好后市不是提价就是缩小议价空间，而客户更倾向于等待政策面更加明朗时出手。
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自7日降息以来，银监会“降低个人房贷风险权重”以及央行重申的“房贷下限为基准利率的0.7倍”引得人们纷纷猜想：房贷7折可能重现市场。不过，昨天，央行和中国银监会双双在其官方网站发文，否认了这一说法。
央行新闻发言人昨晚表示，银发（2012）142号文的内容是下调存贷款基准利率和调整利率浮动区间，央行调整利率、次日生效，历来都向银行系统发一特急文件予以说明，以保证商业银行必须在政策当晚完成全行计息系统调整，次日可按调整后利率正常营业。文中提到“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可七折”，有意曲解央行政策意图。
与此同时，中国银监会昨天也在其官网公布了一份《声明》。称“2012年6月8日银监会发布的《商业银行资本管理办法（试行）》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。”银监会指出，“近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解”。
虽然央行和银监会双双否认了关于“房贷松绑”的说法，但是，不能否认的是，央行三年半来首度降息，被普遍认为是宽松货币政策的信号。分析人士表示，住建部等部委一再重申“楼市调控不会放松”，此次央行和银监会又双双发文否认“放宽房贷你”的猜测，这表示目前抑制房地产投机需求的政策没有改变。
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