浦东前滩规划出炉 5-10年再造一个陆家嘴

中国新闻网  2012-06-29 10:39

[摘要] 2012年初，上海市委书记俞正声曾在公开场合表态，上海“十二五”重点开发浦东前滩、世博园区、临港地区、徐汇滨江、虹桥商务区、迪士尼园区等六区域。

公众期盼已久的前滩规划将于6月29日结束网上公示，业内一致认为这将会带出一个全新“陆家嘴”版图。

2012年初，上海市委书记俞正声曾在公开场合表态，上海“十二五”重点开发浦东前滩、世博园区、临港地区、徐汇滨江、虹桥商务区、迪士尼园区等六区域。

为了充分发挥世博会的后续效应，加快推动前滩地区的开发，市规土局会同浦东新区政府开展前滩地区的规划工作，并于6月在上海市浦东新区规划土地管理局网上进行公示。

根据公示内容，“黄浦江南延伸段前滩地区(Z000801单元)是以世博会为核心的黄浦江南部滨江区域的重要组成部分。地区自然环境独特，生态条件较好，滨水资源丰富，拥有较佳的滨水景观资源和丰富的发展空间。地区中部的东方体育中心及其配套的基础设施已经建成并投入使用。”

据公示内容，前滩地区的总用地约283.17公顷，其中建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米，规划人口2.5万人。

与世博园板块相连的前滩，规划面积为陆家嘴的2-3倍，其规划正对周边房地产市场产生辐射，仅仅世博会期间，随着交通和配套的完善，周边房价已经上涨3-4倍。而6月20日，世博园区一块商业地被中国黄金集团拿下，揭开了央企先期进驻的序幕。

据了解，前滩板块已经引进一家法国规划设计公司做整体设计，欲打造与陆家嘴金融中心定位错开又紧密相关的高端商业旅游社区。明年前滩将拉开大规模基础设施建设，同时进行主力项目的招商，后年项目将逐步落地。

5-10年再造一个陆家嘴

根据网上公示，此次控制性详细规划的编制范围是：北起川杨河，南至中环线(华夏路)，东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷，沿黄浦江岸线长度约为2.3公里。

前滩功能定位重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。

2010年世博会让世人知道了浦东后滩，而东方体育中心周围要开发的地块与后滩隔着一条川杨河，被命名为“前滩”。上海市浦东新区人民政府新闻室官方微博“浦东发布”指出，浦东新区将用3到5年时间，把“前滩”打造成上海新的中央商务区。

浦东新区对这幅区域蓝图尤为看重。浦东新区区长姜梁曾表示，今后5年，浦东世博地区将重点突出总部、商务、会展和文化等产业功能。前滩面积可能超过两个小陆家嘴地区，从功能定位上看，陆家嘴是金融城，主要是金融机构集聚，而前滩的定位将是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，比如会计、咨询、法律、现代服务等。

这就意味着，前滩的开发在功能定位上将和陆家嘴形成一种互补的金融生态。“未来5-10年，一个全新的陆家嘴又将出现。”一位业内人士对记者说，前滩的规划将和世博园板块密切相关。

 

低成本吸引央企进驻

对于前滩的土地运营，一个新片区的项目前期投入资金占有量大，必须靠资金实力雄厚的央企才能撑起整个规划。

前面5-10年基本上是央企，以后才会有房企进入。例如上周世博园商业地块底价出让给了中国黄金集团，虽然近2万元/平方米的楼板价很实惠，但前几年的投入是要靠资金实力的。

6月20日，上海市规土局发布公告称，浦东新区上海世博会地区B片区B03A-02号地块，被中国黄金集团公司以8.4033亿元底价摘得，折合楼板价1.94万元/平方米。

作为上海老牌央企和实力开发商，前滩当然少不了陆家嘴集团的身影。与当年陆家嘴采取滚动开发策略不同，这次陆家嘴集团将为前滩前期开发一次性投入100亿元，远期带动的投入将超过1000亿元。据陆家嘴集团相关负责人介绍，前滩2.83平方公里绿化率要达到30%，总建筑量350万到400万平方米，、商业、文化娱乐建筑约占总建筑量的一半，学校等公共服务设施约占10%，另外40%将建造国际社区和比较高端的白领居住区。

什么原因促使央企纷纷进入各个城市所谓的中央商务区呢？低地价带来的高溢价收入是诱因。以上周出让的世博园地块为例，该地块如果算上地下面积，负3负4层做停车库、负1负2层做商业零售的话，建筑面积几乎，如此2万楼板价按建筑面积仅相当于1万元。

当然，对于前滩，上海大量房企现在均处于两难状态：前景很好，但短期内无法套现，政府规定商业项目必须等到可以经营的时候才可以零售。这导致大部分房企保持观望态度。“项目资金占有量大注定只有央企才会在轮进入。政府看中的是68家央企，最起码也是保利地产这样的。”一位知情人士对本报记者透露，目前前滩已经划分好一两百幅地块。