[摘要] 随着“扬州新政”的“闯关”成功，各地纷纷开始微调楼市政策。如果说，政策层面还是因地制宜，那存款准备金率下调这样的金融政策的变化就对市场产生普遍影响。业界对于市场的走向，开始以审慎但不乏轻松的态度看待。年中将至，楼市或许开始了整体转向。业内人士表示，跑量近期仍是楼市主调。
随着“扬州新政”的“闯关”成功，各地纷纷开始微调楼市政策。如果说，政策层面还是因地制宜，那存款准备金率下调这样的金融政策的变化就对市场产生普遍影响。业界对于市场的走向，开始以审慎但不乏轻松的态度看待。年中将至，楼市或许开始了整体转向。业内人士表示，跑量近期仍是楼市主调。
有市场传闻称，福建省拟对限购进行松绑，该消息随后被福州市房管局公开辟谣。不过，据了解，福建省确实在近期调整了户籍制度，而户籍又是与限购直接相关的重要准购条件。根据福建省公安厅的介绍，未来福建省外来务工人员在城镇落户政策放松：在县（市）城区以外建制镇申请落户的，不要求暂住证或居住证；办理暂住证或居住证只需满2年，即可在县（市）城区申请落户；办理暂住证或居住证只需满3年，即可在福州厦门外设区市申请落户。年限要求比之前有所降低。
对此，政府部门的解释是，福州市政府、平潭综合实验区管委会结合实际，研究制定适合本地区承载能力和经济发展水平的户籍管理制度。厦门市结合实际，进一步完善户籍管理制度。
业内分析，如果放松是福建省这次调整户籍制度的主基调，福州市对户籍制定的调整必然影响其限购政策。比如，如果某福州非本地户籍家庭已经拥有一套住房，按限购要求则不可以购买第二套房，但若被批准落户，则可以购买第二套房。不过，这种假设目前还没有在福州出现。当地房地产界人士称，目前福州限购政策尚未有所改变。
这是在扬州新政获得有关部门认可后，又一地方出现楼市调控放松迹象。
事实上，除了5个城市对调控政策的微调被叫停外，目前有近30个城市从各个领域对调控政策进行了尝试性的微调。据统计，对公积金政策松绑的有13个城市，正在成为地方政府政策微调主流。专家预测，未来但凡支持自住、首套的微调政策过关率会很高。如北京和苏州等地调整首套房贷款利率等。但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等被叫停均表明，地方政策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的红线。北京科技大学经济与管理学院教授赵晓表示，“政府不会再出台新一轮打压房价的政策，并且目前已经出台了不少暖市政策，如开放刚需市场，买房利率或将下调等，均显现出回暖趋势。
工商联房地产商会会长聂梅生表示，适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。
金融放宽缓解楼市“钱荒”
2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次是继2月24日下调存款准备金率之后今年的第二次下调。本次下调后，中国大型金融机构的存准率将由20.5%回落至20%，中小型金融机构的存准率则降至16.5%。根据2012年4月末，人民币存款余额84.23万亿元总量计算，此次央行将一次性释放约4200亿元资金。
去年底以来，存准率已三次下调，货币政策相对宽松的趋势明显，随着通胀水平的下降，未来货币政策仍有微调空间。存准率的下调、银行信贷的放松将降低房地产行业的资金压力，对房地产板块构成短期利好大型银行预计可贷资金规模将在第二季度后逐步扩大，这有利于降低企业整体融资成本。
在信贷规模扩大后，个人房地产按揭贷款方面也将迎来更多政策微调，利率优惠可能再度增加。货币政策方面，预计第二季度仍有一次准备金率下调的机会，下半年有可能会迎来基准利率下调。
存准率下调后，地产企业能够获取的开发贷款难度变小，有利于缓解地产行业的资金压力。
进入二季度，政策支持刚需购房的意向明确，首套房贷款利率优惠，大大降低了购房者的支付压力，另一方面，部分城市加大了公积金贷款额度，降低贷款首付比例，各种措施促进了房地产市场的进一步回暖。
降价跑量还是市场主流
不过，对于微微出现的政策回暖何时会影响到楼市。业内人士大多保持冷静态度。城阳区一项目营销总监告诉记者，公司政策仍然是走量。因为政策改变不会马上有大的逆转，因此保证项目销售量是当前最保险的办法。市区一项目销售负责人则明确表示，促销售是当前不动摇的主题。外地政策变化与青岛暂时没有直接关联。当前市场出现了一些购房者增多的迹象，但如果以为这就是市场回暖就会影响销售决策。多位青岛人士都表示，促销依然会是市场主流。
地方政府鼓励房企“降价跑量”
2011年房地产企业资产总额均值为270.61亿元，比上年减少了36%。净资产均值为80.67亿元，同比下降3.35%，营业利润均值同比下降3.9%。这是中国房地产业进入黄金十年以来，鲜少遇到的全行业利润下滑。另外，由于负债率过高，房企资金链紧张仍是业内共识。2011年房地产上市企业负债均值为64.82%，净负债率均值为55.60%，为历史新高。面对巨大的市场压力，企业普遍感到风险系数加大，拿地趋于保守。
并且政策的级别“限购”没有出现任何松动迹象，仅此一点就使开发企业依然感到紧张局面还没有得到消除。
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●从5月前3周的成交数据来看，作为楼市风向标，10座城市已有8座城市成交量环比4月同期出现10%以上涨幅。
●针对各地出现的楼市政策“微调”现象，专家解读为，如果地方政府能像扬州“救市”那样，在保持房价不上涨前提下拉动销量，是值得肯定的。
近日，链家地产发布十大重点城市楼市销售数据显示，5月前3周(4.30-5.20)包括成都、北京、上海、广州、深圳等十大重点城市中，新房成交量(包含保障房)为56513套，比4月同期上涨22.6%。
华西都市报记者发现，目前国内频频出现楼市“微调”现象，在一定程度上确实刺激了各地楼市。“这样的微调是否可行？”专家分析认为，如果能在房价稳定前提下，各地政府根据实际情况，对楼市适度微调是值得尝试和肯定的，因此推测未来的楼市是比较稳定的。
成都在内10个城市楼市升温
根据链家地产市场研究部综合十大重点城市的楼市销售数据，5月前3周(4.30-5.20)包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都十大重点城市新房成交量(包含保障房)为56513套，比4月同期上涨22.6%，各城市与4月同期相比变化幅度分别为：13.8%、12.6%、74.8%、-4.4%、26.9%、15.0%、1.1%、66.7%、13.6%、37.5%。除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，其中北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅超过6成。
根据此前国家统计局发布的数据，4月份这十大城市房价大都仍处下行通道，4月新房价格环比出现降价的城市有8个，相比3月环比价格下降的城市减少了1个，环比价格持平的数量增加了2个。
而据嘉联地产提供的数据显示，5月13日至5月20日两周时间，大成都范围内，共计成
交商品住宅10007套。其中，5月第二周，大成都商品住宅销量为5730套；第三周为4277套。其中，主城区商品住宅成交量达3128套。在去年淡季时间段，成都主城区商品住宅单周总销量很少突破1000套。虽然，上一周内，成都商品住宅销量环比略有下滑，那是因为“五一”黄金周的促销，都集中表现在5月二周备案，这才导致5月第二周成交高涨假象。其实，5月，成都商品住宅销量持续稳定。
市场调查“微调”催热了楼市
链家地产市场研究部研究员陈雪认为，从5月前3周的成交数据来看，作为楼市的风向标，8个重点城市成交量环比4月同期出现10%以上的涨幅，表明楼市正步入5月份的传统销售旺季，由于网签的延后性，“五一”黄金周的促销集中表现在5月第二周的成交高涨，第三周成交量已趋于高位稳定状态。
从统计局发布的新建商品房价格来看，十大重点城市中6个城市价格降幅环比收窄，新
房价格处于降幅趋缓的下行通道。“近日央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现，在未来一段时间内，可能会使信贷优惠进一步加大，整体市场需求将会保持稳步释放的趋势。”陈雪表示。
如果说，成都楼市近期销量有所升温，那么，广州、青岛两大城市的楼市近期则有些发烫。究其原因，专家分析说，主要是由于广州和青岛两座城市，前期成交量基数较小，广州4月单周仅成交约1000套，而青岛4月单周成交量也仅在800套左右；另一方面，“五一”后市场价格趋于稳定，价格降幅已符合部分购房者的预期，促进了大量刚需入市。
成都相关地产人士甚至认为，综合近期出现的各种微调信号，推测国家可能会对楼市调控有所“松绑”。
□专家解读
稳定房价的“微调”可行
华西都市报记者还注意到，与近期楼市回暖同步的是，不少城市对房地产市场政策进行了小幅微调。尤其是扬州购房奖励政策，曾一度引发热议，甚至被舆论推到了风口浪尖上。意外的是，扬州楼市微调不但没被住建部喊停，反而得到了住建部肯定。
与此同时，不少城市也出现了对楼市政策小幅微调现象。对此，有不少分析人士认为，目前，楼市调控虽然把房价压下去了，但国家经济却因此付出了很大的代价。比如，与房地产相关的上下游产业至今相对萧条，制约了经济市场的发展；再加上存款准备金率下调，有人因此推测，国家对楼市调控会出现适度“松绑”。
这一说法被四川大学经济学教授李蔚予以否定。李蔚认为，国家调控房地产的目的，不是为了消灭房地产市场，而是为了遏制不断飙升的房价。从中央对楼市调控的角度来看，其调控的决心是不会动摇的。但是，如果地方政府能像扬州那样，保持房价不上涨的前提下，能够拉动楼市销量，是一件好事。这样既稳定了房地产市场，又能缓解目前下滑的实体经济，这与国家调控目的是保持一致的。当然，如果因地方政府对楼市的政策微调，在拉动楼市销量的同时，却催涨了房价，这就必然与中央对楼市调控的目的背道而驰。这样的微调，肯定会被喊停的。
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