[摘要] 楼市进入5月的最近两周，影响二手房成交的两大要素政策与挂牌价格，似乎已呈现出与成交回暖相背的走势。限购令在执行细节处连续释放出从紧信号。与此同时，二手房房东的议价空间也进一步压缩，多面夹击之下，为“红五月”二手房行情增添不少变数，已经很难用乐观来形容。
楼市进入5月的最近两周，影响二手房成交的两大要素政策与挂牌价格，似乎已呈现出与成交回暖相背的走势。限购令在执行细节处连续释放出从紧信号。与此同时，二手房房东的议价空间也进一步压缩，多面夹击之下，为“红五月”二手房行情增添不少变数，已经很难用乐观来形容。
在3月份一波小阳春行情的温暖拂煦下，房东重拾信心，自4月中下旬起不少房源的挂牌价格议价空间已缩小至5%以下。来到5月份这样的情景仍难有所逆转，并且价格“拉锯战”的主导权正进一步向卖方倾斜。
莘庄、春申地区向来不缺刚需置业者，即便有限购令，但客户基本都在限购令打击范围之外，而政策对他们的入市影响主要体现在对房价的看跌预期，而目前恰恰就是房价令他们踌躇不前。据了解，此区域的部分中介门店反映，从上月下旬起不仅房东的议价空间收紧，部分热门小区，如柏林春天的均价甚至出现了5%左右的环比上涨，而引起房东看涨价格的除了前期市场行情的好转，更关键的在于新增挂牌量不足。
令购房者和中介业务员头疼的是，议价僵局甚至已经演变为房东“跳价”。在浦东三林，前两个月的市场还只是露出些许苗头，但5月份以来遭遇的房东跳价情况堪称严重，购房者对此则反应不一。近期成交的多为总价150万－200万元的房源，客户以首次置业为主，部分房东的跳价幅度大约在3万－5万元，虽然有少数迫切购房的客户也能作出妥协，但多数购房者并不买账。不少已有望达成意向的案例正是因价格变动而中途夭折的。
近期市房管局方面再度对调控不放松作出坚定表态，限购令在执行层面更加趋紧。上周关于“严查补缴社保买房”的新闻释出，本周就已经在部分地区发生了市场反应。如今交易中心已经不再接受外地户籍通过补缴社保买房过户，致使部分预备出手的外地客户购房计划受阻，更有个别外地客户此前已经签订合同却无法办理过户。
汉宇地产市场研究部经理付伟表示，5月份的旺季规律暂时不会打破。从月初一些市中心板块的分行成交情况看，总价200万－300万元的房源成交依旧比较活跃。然而不容回避的是近期政策执行面的进一步趋紧，势必会为近两个月的成交回暖行情降温。
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二手房的价格如何认定？每套房的价值差别如何体现？一直以来都缺少这方面的标准。
“评估价”征税就将建立对成都二手房的“一房一价”评估系统，彻底打破过去按片区划定指导价的模式，让评估价格更加接近实际成交价。
7月1日起，成都二手房交易将参考评估价系统计价征税(以下简称“评估价”征税)，之前普遍盛行的虚报成交价格，采用“阴阳合同”来逃税避税的现象，将得到遏制。
此前，本报曾多次对此进行报道，引发业内和读者的强烈关注。此次“评估价”征税新政让众多业主最为关心的是“评估价”价格如何制定？税务部门如何评估房屋价值？实际交易中如何交税？
日前，成都市地税局相关负责人接受本报采访时对此一一做了解答，并表示采用二手房“评估价”征税并不会增加税负，只是对之前习惯逃税的人来说意味着交易成本将会增加。
二手房交易“一房一价”
到过售楼部的人都知道，同一个楼盘的房子因为户型、位置、楼层、朝向、景观的不同，价格都会有所差别。即使同一层楼、同样的户型，因为朝向不同也可能相差上万元，开发商对新房的定价可谓是“一房一价”。
但是二手房的价格如何认定？每套房的价值差别如何体现？一直以来都缺少这方面的标准。如今，“评估价”征税就将建立对成都二手房的“一房一价”评估系统。彻底打破过去按片区划定指导价的模式，让评估价格更加接近实际成交价。
据了解，新的“评估价”征税将成都主城区住宅分为19个片区进行评估，测定出片区内每一个小区存量房的评估价范围。评估价将是对中心城区的每栋房屋所涉及的位置、结构、楼型、面积、环境、交通、景观等近30个参数进行详细了解后确定。
成都市地税局副巡视员尉国荣向记者表示，通过30多个参数的评估标准，可以测算出成都市区每栋房屋的“评估价”，比如王府花园小区内每一栋楼的评估价都可以通过这30个参数植入后测算出来。
针对业内关心的评估价是一个具体数值还是一个价格范围的问题。尉国荣表示，评估价将是一个具体的数值，如果某一栋楼的评估价格是7000—8000元/平方米，那么征税的时候到底按照哪个价格征收会存在分歧，因此评估价会是一个具体的数值，比如7800元/平方米。
一旦确定了某一栋楼的评估价，便可以再根据另外的参数，比如楼层、朝向等确定每一户的具体价格。据尉国荣介绍，每栋楼的评估价将进入成都市二手房交易系统，当某一套二手房需要进行交易时，只需要调出该房屋所在的那栋楼的价格，然后植入楼层、朝向等参数，就可以评估出该房屋的评估价。
纳税原则上不低于评估价
据悉，二手房评估价将根据市场情况及时调整，如果市场价格变化比较明显，也可能缩短调整周期，确保评估价接近市场交易价。
尉国荣向记者解释这样做的原因是房屋价值也是随行就市，会根据房屋使用年限、周围配套等情况及时进行加减分。比如，某一栋楼附近突然修了一个变电站，那么房屋价值就会下降，如果该小区附近最近通了地铁，那么房产价值就会上升。
新政执行后，除非正当理由，二手房买卖纳税核价标准原则上不得低于评估价。当然，也有可能存在异议的情况。如果交易人觉得价格评得太高，可向房地产交易所在地区主管税务部门提出复核申请，纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定，地税部门将参考价格认证机构的认定结果，确定房屋的交易计税价格。
据了解，为提高“评估价”在二手房交易征税中的普适性和接受度，二手房的“评估价”可能会接近市场价，但一般都会略低于实际市场价格。
评估价将不会对外公布
另一个令业界和业主都颇为关注的是“评估价”究竟是多少？何时公布？公众如何查询自己房屋的评估价？
对此，尉国荣表示，在7月份新政策实施以后，评估价也并不会对外公布，只会进入成都市的二手房交易系统，房屋买卖双方只需要按照合同的真实交易价格进行纳税即可。评估价只有在交易价格明显低于评估价的基础上才会起到作用。意思是说，并不是每套房屋的交易都能用上评估价，只有需要进行买卖时才会对其评估。
举例来说，王府花园小区第2栋楼的评估价格是8000元/平方米(但这一价格不会进行公开)，如果该栋有一套房子要进行买卖，买卖双方实际成交价格为9000元/平方米，那么双方按照实际成交价纳税即可。如果买卖双方制作阴阳合同，把成交价更改为
5000元/平方米，明显低于评估价，就将按照评估价纳税。也就是按照就高原则确定计税价格，按照尉国荣的说法，如果申报价明显偏低且无正当理由的，则依据评估价来核定计税价格。
据悉，此次“评估价”征税针对的只是住宅，商业性质的房产不在此次“评估价”征税范围之内。在尉国荣看来，这主要是因为影响商业地产价值的参数和住宅大不相同，一个住宅可能因为附近有名校，其价值就会上升，但是商业地产就必须是有人流量，参考标准不一样。下一步，成都市地税局也将推出商业地产的“评估价”征税系统，具体的参数标准仍在设计之中。
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二手房市场正加速分化。能成交的房源，都带有两个明显特征：，议价空间普遍回落至3%-5%，零议价成交的也不在少数，议价超过5%基本不考虑；第二，低总价个案成交明显增多，总价在150万元-220万元的小户型能快速成交。
议价超过5%免谈
据21世纪不动产上海锐丰金杨路店经理史海燕介绍，二三月期间累积刚需集中释放后，如今的入市买家虽仍以首次置业刚需为主，但其入市迫切度并不高。心理价位也仍停留在3月水平。四五月新增的挂牌房源，价格比之前均不同程度地上升，幅度5%-10%不等，如较受婚房刚需青睐的40-65平方米小户型，单价已由之前的2万元升至目前的2.1万-2.2万元。虽成交有所停滞，业主也意识到价差的存在，但很少能有提供议价者。一是此类房源易于出租、卖不掉可转售为租；二是业主并不急于置换，也无降价动力存在。
在普陀长寿、虹口四川北路等板块，买家心态与浦东金杨板块类似，因受四五月新增挂牌房源价格提高影响，也与业主间存在5%-10%不同程度的心理价差。但在虹口四川北路板块，业主价格策略较为积极，如买家诚意购房，目前可提供5%-10%的议价空间，却也已经比二三月时议价水平收缩到5%左右。
在上述板块中，首次置业刚需占到60%以上，且以婚房需求居多。这些买家多对小区环境、房源品质均有较高要求，由于并不急于出手，故难以提升成交量。
市中心小户型卖得快
信义房屋建国西路店长高婷介绍，4月在肇嘉浜路至建国西路区域，他们店成交了数套小面积低总价房源，而且都是在挂牌数天就签订了买卖合同。如位于绍兴路上“瑞雪大厦”，虽然已有20年房龄，但出售房屋一室户的面积只有39平方米，总价为128万元。业主张女士在门店挂牌还非常担心能否快速出售，没想到3天内就有五六组客户上门看房。一位上海籍客户在看完房后象征性地还掉5000元，随即果断下了定金，一周内就把买卖合同给签了。购买者说，他就是要寻觅在市中心优越位置的低总价户型，毕竟100多万元在市中心能买到的房源一年比一年少了。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，二三月期间在普通住房标准调整刺激下的累积刚需集中释放后，4月二手房交投出现一至两成回落。综合买卖双方心态、价格等因素综合考虑，预计五六月期间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质降价促销举措，并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难迅速打破。
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