[摘要] 摩根大通指出，房地产市场调整是2012年中国经济增长面临的最大国内风险。2009年以来，中国房价的上涨无论在幅度和广度方面都是前所未见的，预计2012年房价在全国范围内将平均下跌5%-10%，其中部分一线城市跌幅可能达到15%-20%。
摩根大通昨天发布2012年中国经济展望报告指出，预计2012年中国GDP同比增速将较2011年的9.2%收窄0.8个点，至8.4%；2012年上半年，中国通胀率将进一步回落，预计全年平均通胀率为3.1%；2012年房价在范围内将平均下跌5%-10%，其中部分一线城市房价跌幅可能达到15%-20%。
报告指出，展望2012年，中国经济增长面临两大短期风险。从外部环境来看，欧元区主权债务危机持续发酵，全球需求持续疲软将继续拖累中国的出口；从国内情况来看，未来几个月商品房市场供需景气度下滑以及房价下降可能呈加快态势，如果调整幅度过大过快，可能会加大宏观经济的下行风险。基于此，报告预测2012年中国GDP将同比增长8.4%，按季度来看，2012年将呈现前低后高的走势。
摩根大通指出，房地产市场调整是2012年中国经济增长面临的国内风险。2009年以来，中国房价的上涨无论在幅度和广度方面都是前所未见的，预计2012年房价在范围内将平均下跌5%-10%，其中部分一线城市跌幅可能达到15%-20%。但是，出现楼市崩盘的可能性不大，政府有能力避免房价大跌。
报告还指出，随着实体经济运行速度的放缓，中国通胀数据近几个月以来由高位逐步回落。预计2012年上半年通胀率将进一步回落，预计全年平均通胀率为3.1%。通胀压力减轻为决策者着眼于“稳增长”而进行政策调整创造了条件，预计2012年央行将4次下调存款准备金率(其中上半年将有3次)。由于实际利率依然较低，预计短期内不会降息(除非外部环境显著恶化)。
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央行昨天发布的2011年金融机构贷款投向统计数据显示，2011年房地产贷款增速总体回落，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，而保障性住房的信贷倾斜明显，占比首次超过一半。
向保障性住房倾斜
2011年全年累计增加人民币贷款7.47万亿元，而房地产贷款增速总体回落，其中保障性住房开发贷款增量占比提高。截止到2011年12月末金融机构人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。2011年全年人民币房地产贷款累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。
与此同时，保障性住房开发贷款增量占比提高。截至2011年12末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房地产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
楼市已彻底入冬？
中原地产研究总监张大伟表示，保障房开发贷款首次占比超过了一半，主要是11年的保障房大量建设，银行信贷对保障房的倾斜，使得2011年提前完成了年度的保障房建设任务。北京等城市专门设立的保障房资金平台等措施也使得资金更倾斜保障房，而商品房融资的难度明显加大。
据测算，开发商的开发贷款已经萎缩得非常厉害，在2011年整体资金来源比例中仅占15.1%，创造了6年来的值。
“信贷额度的减少是2011年出现楼市调控效果的最主要因素，在2012年，这一因素的影响还将扩大。”张大伟分析认为，目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还可能有10%-20%的下调，而且一线城市对的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响。楼市暴利时代已经过去，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。
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保卫经济，信贷先行。在经济放缓的担忧下，1月份的信贷规模是否能延续去年四季度的彪悍风格变得十分重要。商业银行自然有摩拳擦掌的动力，监管层却已指示只能“略有增长”。所以，市场预期，今年1月信贷会如往年一般，略超万亿元，符合8万亿年度规模的正常投放。
更牵一发动全身的是下调存款准备金率的预期何时成真。原本市场纷纷认为央行“节日前出政策”的习惯会再次上演，但央行却选择了更加灵活的市场化手段，在1月前三周时间内，央行通过公开市场向市场净投放4770亿元流动性，银行间回购市场的资金紧张状况得到缓解，各期限资金品种的价格全面回调。
信贷增加较快，又通过公开市场缓解了资金面的压力，动用准备金率工具看似并不迫切，但逆回购的资金需在2月初集中还给央行，流动性压力又会加大，这令下调准备金率的可能性大为增加。而印度在1月24日将存款准备金率下调0.5个百分点以缓解流动性不足的举措，也给中国市场带来了些许猜想。
1月信贷或仍破万亿
银行都偏爱“早投放、早受益”的做法，信贷通常会呈现“前高后低”的特点，一般一季度的放贷规模为4个季度之首，而1月份又是一季度新增信贷的峰。如2009-2010年的1月份都出现过万亿以上的信贷规模，而最近的2011年一季度，银行业金融机构新增人民币贷款22550亿元，其中1月份新增贷款为10400亿元。
2011年上半年受到贷款额度限制和严格的监管控制，信贷增长略有节制，但下半年风云突变，监管机构加强了银行对小微企业、“三农”等领域的信贷支持，导致去年四季度新增信贷大幅增加，月均达到近6000亿元。
而这一趋势有望在1月继续保持，有报道称元旦假日后三个工作日四大国有银行信贷投放达500亿，前10天新增信贷达1100亿。
年初集中放款，必然会导致信贷投放失控。为防止1月银行贷款超水平发挥，央行已要求各地法人金融机构做好信贷投放计划。有媒体报道称，央行已要求五大银行今年季度放贷规模增加5%，同时银监会也已警告银行控制地方政府债务危机。
综合各种因素，兴业证券首席经济学家鲁政委认为，考虑到今年两节都集中在1月份，有效工作日会有所缩减，1月信贷投放将在11000亿-12000亿之间，中值11500亿；信贷增速回落至15.6%-15.8%的区间内，中值15.7%，较上月回落0.1个百分点。从最近几年的信贷投放节奏看，这一水平与全年8万亿的信贷额度基本一致。
天相投顾也预计，今年1月份人民币新增贷款仍将在1万亿元左右，且2012年新增信贷有望超过8万亿元。
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