[摘要] 新春伊始，多项住房保障政策即将“落地”的喜讯就已传来。龙年第一个工作日，上海市副市长沈骏到市房管局调研，房管部门表示本市将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，共有产权保障房的准入门槛放宽，普通商品住房标准调整最快将在2月底启动。
新春伊始，多项住房保障政策即将“落地”的喜讯就已传来。龙年个工作日，上海市副市长沈骏到市房管局调研，房管部门表示本市将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，共有产权保障房的准入门槛放宽，普通商品住房标准调整最快将在2月底启动。
共有产权房门槛大幅放宽
今年，上海市保障性住房的总体目标为：新开工和筹措1100万平方米、17.08万套，竣工9万套（户）。
房管部门透露，最快2月底将完成共有产权保障房（经适房）放宽准入标准的解读，并随后启动申请受理。此次人均月可支配收入由3300元大幅放宽到5000元后，都市小白领等人群将纳入政策惠及面。
另外，考虑到最近几年市场租金的变化，廉租房租金补贴标准有望提高，目前有关部门正在积极研究调整方案。
普通住房新标或2月底启动
自普通住房的标准将要调整传出后，很多市民关心这一政策何时能“落地”。
旧版的普通住房标准是2008年制定的。当时调整后的普通住房标准内容为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
市十三届人大五次会议落幕后，市政府举行了记者招待会，韩正市长透露了普通商品住房的调整方案，内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。
昨天，房管部门透露，普通商品住房标准调整最快将在2月底启动。更多的购买自住用房的市民将可享受到税收优惠。
今年上海还将加强房地产市场运行情况跟踪监测，密切关注市场的走势、行业情况，重点关注房地产企业资金状况及降价可能引发的矛盾。
外环内全装修房超60%
在加快推进住宅产业现代化方面，今年上海新出让地块，将严格执行外环线以内60%以上、其他地区30%以上的全装修住宅比例要求。在推进住宅配套建设方面，今年市房管局将协助有关部门，推进大型居住社区外围配套设施项目建设和资金的落实。
根据市房管局去年底召开的“全装修住宅建设管理工作会议”的要求，开发企业应按照本市全装修住宅建设管理相关文件、规范要求，对全装修住宅工程进行报建、设计、报监、施工、销售、竣工验收及交付使用；建设单位应对全装修住宅工程实施分户验收；样板房在预售合同约定的交房日期之后30日内不得拆除；建设单位应按相关法规和《新建住宅质量保证书》的要求，承担相应保修责任，装修工程的质量保修期自交付之日起至少两年。
将推广物业招投标平台
物业管理方面，目前上海已建立了全市统一的物业招投标平台，已有171个物业管理项目的建设单位好20个住宅小区业主大会，通过网上公开招标选聘了物业服务企业。今年，将注重提高小区经理的执业能力和服务水平，完善物业招投标平台，健全市场竞争。同时，对部分老小区物业费偏低等问题，也将予以关注。
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继北京在今年实施新版普通住宅标准之后，多地也在近期对普通住宅标准提出调整。上海市长韩正近日在答记者问时透露，上海普通住宅标准将上调，并将于一季度实施。
普通住宅占比锐减
旧版的普通住房标准是2008年制定的。当时调整后的普通住房标准内容为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。两年以来，随着房价上涨，市场上的普通住宅数量已经锐减。
新房方面，据网上房地产数据显示，2008年末本市一手可售普通住宅套数约占全市总量的33%，而在2009年末，该占比提升至46%，但随后因房价飞涨，普通住宅在全市可售一手住宅中比例逐步减少，截至2011年12月31日，该数据仅为15.5%。
二手房方面，此前2011年2月份，据中介的成交案例进行了关于二手房交易中普通住宅的抽样统计。
该统计显示，近2008-2010年上海二手房市场上交易的普通住宅套数占比逐年递减。从2008年10月标准调整前，市场上交易的普通住宅套数占比约为25%；经过2008年11月的调整之后，该月达到约80%；到了2009年10月，这一数字下降至55%左右；尽管2010年的房价涨幅相对较低，但2010年12月的普通住宅套数占比仍下降至48%左右的水平。
外环以外受益
从韩正市长透露的方案来看，内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。初步来看，与2008年的旧版标准已明显放宽，但分别从三个环线的上调幅度中不难看出，内环线内上调得，相比2008年245万元/套仅增加了35%，而内外环之间则上调了43%、外环以外上调幅度更高达63%。普通住宅标准上调在一定程度上适应了上海目前的房价变化，但从针对不同环线“厚此薄彼”也不难看出，政策对于不同购房需求包含差别化对待。
从上调幅度来看，外环以外，主要也是依据近年来该环区的商品住宅成交价格上涨幅度。外围地区商品住宅市场急剧扩张，所开发的住宅品质也有很大进步，吸引一批又一批的刚需客进驻并逐渐成为上海住宅市场成交主力环区，住宅价格自然水涨船高。
据统计数据显示，2011年外郊环间140平方米以下的套均总价为151万元/套，同比2008年大幅上涨91%；郊环以外的涨幅也高达58%，因此外环以外整体140平方米以下的套均总价涨幅达到78%，明显大于其他两个环区。综上，从各环区四年以来的房价涨幅程度为依据，外环以外普通住宅标准的放宽空间相对。
以去年12月份新房成交为例，该月共计成交4700余套新建商品住宅，其中符合08年普通住宅标准的房源，内环内占比约为21%，内外环之间占比仅为5.4%，外环外则为19.3%。而如按此次预实施的新标准统计，则该月内环内占比为29%，内外环之间占比为24%，外环外则为67.9%，其中内外环及外环外两区域占比大幅提升。
中心城区老公房能“挤进”
从2011年各环区140平方米以下套均成交总价来看，只有外环以外137万元/套的平均值能够达到制定的标准，2011年内环以内363万元/套的均值与内外环间245万元/套的均值都仍旧高于新的标准。因此，新版普通住宅标准对于外环线以内的两大环区而言放宽的幅度十分有限。预计半数以上的商品住房仍然不能纳入普通住宅标准，但大量房龄旧、面积小、总价低的老公房也能够达到新的普通住宅标准。
按照目前的税收政策，如果认定为首次购买90平方米以下的普通住宅，仅需缴纳1%的契税；首次购买90平方米以上，140平方米以下的普通住宅，仅需缴纳1.5%契税，如果非普通住宅则需缴纳3%的契税。
以一套内外环间常见的50平方米左右150万元的老公房为例，如果是非普通住宅，买家须缴纳45000元契税，但如果按照新标准，且被认定为首次购买的花，买家只需缴纳15000元契税。
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