[摘要] 随着万科金色领域9900元“筑底价”的现身，南京楼市正酝酿更大规模的降价潮。究竟各大板块的“筑底价”是什么价位，买房人的心理底线又是多少呢？记者昨日请教了部分业内人士。
随着万科金色领域9900元“筑底价”的现身，南京楼市酝酿更大规模的降价潮。究竟各大板块的“筑底价”是什么价位，买房人的心理底线又是多少呢？记者昨日请教了部分业内人士。
仙林：9000多，价格基本见底
万科金色领域的售罄，与其较低的定价不无关系，9900元精装修价是否已经“筑底”了呢？权威人士解释说，去年万科拿地的成本价为每平方米4261元，加上建安成本及相关税费，每平方米至少3500元，再加上万科公司自报的装修成本1500元，已经接近9300元，如果再考虑到这一年来的物价上涨等因素，9900元的价格基本是亏的，或者说“零利润”，换句话说，这应该称得上是仙林板块的“筑底价”了。
在今年上半年的一项楼市调查中，有八成以上的买房人表示，只要当地的房价在9000元(毛坯价)以下便会出手，如今9900元精装房被一抢而空，也基本符合这一调查的结果。
河西：九成人心理价位不到1.6万
自去年以来，河西苏宁睿城1.6万左右均价不仅吸引了众多买房人，同时也调低了大量购房者的“胃口”。在上述那份楼市调查中显示，超过90%的买房人对河西的心理价位已经降低到了每平方米1.6万以下，能承受2万元以上的不到1%，另有8%的买房人会在1.6万-1.8万/平方米出手。
目前河西的房价普遍仍在每平方米1.8万到2万左右，即便有天正滨江类似楼盘宣布降价，也只是个别房源回调到了1.6万，开发商不一步到位，买房人自然也在观望，而只要出现了如苏宁睿城一般的“筑底价”，买房人肯定会一拥而上。
江北：5000元到6000元比较合理
江北房价一直是南京楼市的谷底，但是销量却长期稳居全市三甲。在这一波降价潮中，似乎鲜见江北楼盘身影，不过业内人士预计，开发商或许正在酝酿更大规模的降价。
“关键是地块便宜，开发商降得有底气！”一位资深人士表示，在江北，尤其是浦口区从事开发的企业拿地较早，有的地价几乎可以忽略不计，因此在降价上有大量空间。
对于买房人来说，他们认为单价在5000元到6000元是比较合理价位，在上半年的调查中，这一数据为6500元，由此可见，买房人的心理预期也在不断调低。
江宁：百家湖八九千，大学城七八千
江宁板块范围较大，主要划分为将军路、百家湖、大学城等几大板块，而将军路板块目前仅有托乐嘉花园等少数几家楼盘在售，因此买房人主要在百家湖、大学城等区域选房。
“上半年人们对百家湖心理底线是万元以内，现在看来要继续下调了”，业内人士说，包括诚基百家湖小公馆、江宁1号、亚都天元居、21世纪国际等，目前房价在1万-1.2万左右，买房人普遍认为低至9000元以内才能出手，房价明显倒退至两年前的水平。
而在大学城板块，文鼎雅苑曾以7000多元的低价入市，目前在售楼盘的价格多在8000元-9000元左右，因此人们的心理底线是8字头以下，与上半年的调查中，87.5%的买房人期盼房价降到每平方米8000元以内基本吻合。
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“金九”惨淡收场，不给力的“银十”也即将结束，随着年终最后两个月的到来，南京不少项目都开始加紧推盘跑量。据统计，11月全市预计共有48个楼盘推出新房源，其中住宅房源达7500套左右。此外，11月的纯新盘非常多，15家的上市量占总量近1/3。业内人士分析，在预期不变的大环境下，更多的入市房源，会带来更大的库存压力，降价的幅度可能更加明显。
7500套房源量与“金九银十”相当
11月份新上市的48个楼盘来自8个板块，其中江宁和江北各自贡献了11家，为推房量的两个板块。其次为河西、城南和城北，分别有8家、7家和4家。而城中、城东、仙林几个楼盘稀有的板块依然只有少量新房源。
据统计数据，这48个楼盘预计推出的房源总量为7500套住宅、1500套商铺和用房。相比8月底时所统计的“金九银十”预计1.5万套的上市量，11月的预计上市量并没缩水。而在往年，11月份已开始进入一年中的收尾阶段，由此可见开发商的迫切心情可见一斑。不过再详细分析一下，这些准备于下月推新的楼盘中，有不少都是原本准备在九、十月份推出的。因为市场不景气，客源蓄水量不足，导致了很多项目将上市时间一推再推，这也是今年楼市的一个特点。
此外，11月份还将有4个非住宅楼盘上市，共有1500多套商铺和写字楼进入商业市场。其中光是城南德盈国际广场即将推出的一栋写字楼，开盘面积就将达到40000平方米。
15个纯新盘大多面向刚需
11月份的纯新盘大战是一件值得关注的事情。15家的数量也创了今年之最。其中江宁板块是户，共有6家，上市房源量也远超总量的一半。江宁新盘同时也是地产大鳄云集的板块，绿城水晶蓝湾、保利梧桐语、银城千花溪等项目的一举一动都吸引着业内和购房者的关注。此外，河西板块有3个项目、仙林和城中各两个，江北为一个。
从户型面积来看，大多数房源都是面向刚需群体。江北、江宁和仙林等中小户型包打天下的板块最为明显。而城东、河西、城中板块的新房源则基本是“豪宅”的天下，其中的代表城中盘菲呢克斯国际售价预计将达50000元/平方米。而江宁的水晶蓝湾也算是板块中的“另类”，预计该项目均价将开到3万元/平方米。业内人士分析，相对于老盘来说，新盘在定价上更加灵活，只要适当压低最初售价，就能赢得购房者更多的青睐。因此新盘的销售可能比老盘更有优势。
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