[摘要] “1.67亿老年人，其中80周岁以上的高龄老人1899万人，部分大中城市空巢家庭达到70%。”这组民政部部长李立国透露的最新数据，为日益严峻的养老形势再一次敲响了警钟。随着老龄化社会的到来，除了社保、商业保险和企业年金等养老保障体系外，如何将老年人的资产通过配置变成养老资源，成为当务之急。
（来源：红网）“1.67亿老年人，其中80周岁以上的高龄老人1899万人，部分大中城市空巢家庭达到70%。”这组民政部部长李立国透露的数据，为日益严峻的养老形势再一次敲响了警钟。随着老龄化社会的到来，除了社保、商业保险和企业年金等养老保障体系外，如何将老年人的资产通过配置变成养老资源，成为当务之急。
日前，中信银行长沙分行借鉴欧美盛行的“倒按揭”的思路，宣布推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，其按揭功能实现了“以房养老”。
主力资金流分析（10/18）某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了! 这种模式在中国尚属首例，对手中有房的老人来说，养老渠道无疑增加了一个新的选择。
以房养老
每月支付金额2万元
“目前正在北京试点，很快就会推广到湖南。”中信银行个贷业务人士称，完全参照国外“倒按揭”模式存在难度，经过改良的“养老按揭”模式更适合中国国情。
该业务规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元。贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。养老贷款的用途，包括各类日常消费、生活费用支出、医疗保障支出等。
门槛不低
要求申请者有多套住房
“与国外不同之处在于，该模式的借款人不限于老年人本人，且要求老年客户家庭有多套房屋。”该业务人士称。
据介绍，为控制风险，银行要求申请养老按揭的老人有两套或以上的住房，且抵押给银行房产不能是其惟一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。这意味着，申请该业务的门槛不低。
在还款方式上，该模式有按月偿还息或约定部分本金两种方式，贷款到期后一次性偿还剩余本金。如到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
[推行难度]
房屋产权70年是“以房养老”阻碍
据了解，上世纪80年代中期，美国创立“倒按揭”业务，将房产抵押给银行或保险公司等机构，然后每月从这些机构领取一笔养老金，老人过世后，房产便由这些机构来自由处置。这种以房养老模式在欧美国家盛行30多年。但在中国却面临重重阻力，至今未见实质性进展。上海曾在2007年试推过“以房养老”模式，但成功实现“以房养老”的寥寥无几，最终停办了这项业务。
据银监会日前专项调研认为，由于现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。根据《房地产管理法》，我国商品房使用权为70周年，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。
“国内住房的房产只有70年期限，产权到期后如何处置依然存在政策盲点；此外，如果未来房价出现下行就会产生风险，因此银行将会谨慎地开展这项业务。”某股份制银行长沙分行房贷人士分析，“养老按揭”业务更适合经济状况适中的老年人，因为经济条件很好，就没有“以房养老”的必要；而经济条件过低，则不具备“以房养老”的条件。
[名词解释]
倒按揭指房屋产权拥有者，把房子抵押给金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其部分归抵押权人所有。该贷款方式的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。
0年产权制约"以房养老"？ 银监会表述不准确
（来源：成都日报）媒体日前报道，针对政协“以房养老”的提案，办理部门银监会展开专项调研，表示由于我国现有的制度房屋产权70年，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回，因而“以房养老”难以推行。
对此有律师表示，银监会对于“70年产权”的表述不准确，且不应以此作为“以房养老”的障碍。
前天下午，北京市律师协会房地产专业委员会副主任、北京时代九和律师事务所高级合伙人王建文律师发布多篇微博，指出媒体报道中存在“不够专业”的内容，引发众多博友争论。
在随后接受记者采访时，王建文表示，在现行制度下，我国属于房地分离，住宅的土地使用权是70年，而地上的房屋所有权则没有期限限制，也就是除非被拆迁或成为危房，业主可拥有，“设计规范中的住宅设计寿命年限和财务中的不动产折旧年限，都只是一个技术标准，前者是设计师的免责底线，后者则是财务计算中的一个通用标准，但并不能因此反推地上房屋的实际寿命就是这么多年，否则就不会存在古建筑了。”因此，人们平时口头所说的“70年产权”一般指土地使用年限，但这样表述其实并不准确。
王建文还称，70年土地使用年限并非实施“以房养老”的障碍，“《物权法》中明确规定，土地使用年限到期后，其上附着物如果是住宅，则自动续期，如果是非住宅等公建，需依照法律规定办理。”
至于自动续期是有偿还是无偿，《物权法》并没有具体规定，但已有可以参考的实例。“上世纪80年代，深圳开始一些房地分离的试点项目，土地使用权只有20至30年，近年来已经陆续到期。深圳的做法是，住宅部分全部无偿自动续期，非住宅部分需缴纳土地出让金有偿续期。”
“鉴于目前城市居民大量持有拥有住宅所有权，这已成为公民的主要财产性资产，加之税收征收成本等考虑，住宅土地使用权无偿续期在法律上应争议不大，当然这需要法律予以明确确认。”王建文认为，在中国，“以房养老”确实推行不易，主要在于保险和银行的产品设置等操作层面，“比如如何计算房屋折损、银行与客户之间风险利益的平衡、银行抵押物的实际风险、还有信贷政策时时变化，如何征得人们的信任等，都需要更深入的探讨。”
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