[摘要] “沪四条”加码楼市调控，而升级版“限购令”或将很大一部分外地购房者拦在“门”外。此外，央行加息，各大银行纷纷取消首套房贷优惠利率，存量房再次攀升……政策调控呈现出一番“誓把房价拉下马”的高姿态。
“沪四条”加码楼市调控，而升级版“限购令”或将很大一部分外地购房者拦在“门”外。此外，央行加息，各大银行纷纷取消首套房贷优惠利率，存量房再次攀升……政策调控呈现出一番“誓把房价拉下马”的高姿态。而据房天下统计，7月沪商品住宅共成交6720套，环比下滑3.4%；总计成交面积77万平，环比下跌2.5%，由此可见，观望气氛浓重。市场一片肃杀气象，放佛开发商和购房者都屏住气息，等待“金九银十”到来。
8月11日，房天下针对即将到来的买房黄金季，特别举行了《“金九银十”倒计时 八月上海楼市“相对论”》大话地产研讨活动，开发商、研究代理机构、专家媒体共同为当前上海楼市把脉，探讨“金九银十”大走势。
政策效果显现 开发商资金吃紧急出货
经过一系列紧锣密鼓的调控，业内认为政策效果正在显现，重要表现就是开发商资金链趋紧，这也是各个媒体近期频频报道的现象。
具体来看，开发商资金链吃紧的状况还是有所不同，对策也各异。森茂汽车城的项目代表 先生所是言，“从开发商角度来说，融资是比较单一的，无论是顺势营销还是逆势营销，资金链多多少少都会存在一些问题。哪怕是市场非常好的情况下，开发商都需要快速回笼资金再去开发项目，这与开发商运营的方式有关。”
如何应对资金链吃紧，东方早报记者赖汀雨建议，开发商增加推广营销面对的客户范围，“以前在一个区域内宣传，供应就可以消化掉，但是现在需要更大范围的客户群来推广。”
除了扩大客户范围，最有效的回笼资金方式，当然是促销。现场无论是业内专家，还是媒体、开发商，都认为促销潮已经隐现，只是仍未大规模的“浮出水面”。
开发商何去何从，上海华燕置业市场研究部副总监张晴怡发出了不同的声音，她认为开发商应该在前期产品线上所调整，在供应的商品房档次上拉宽，将一定的精力放到商业地产和高端物业上。从总体上看，这样也有利于整个房地产市场结构的合理化。
“金九银十”可期 销量涨幅不乐观
对于即将到来的“金九银十”，现场各位嘉宾都表示了乐观估计，但是同时认为，连续的加息和银行房贷收紧，都给购房者带来很大的压力。因此即使面对开发商的“促销大潮”，成交量也不会出现“井喷”。
汉宇地产市场分析师张佳浩明确指出：7月的CPI已经到6.5%，未来还会有加息的预期，如果说再加两次息，甚至明年还有加息预期，现在购房者能够拿到房贷、月供也在不断增加。这种对于未来的不确定性给购房者造成很大的心理压力。在这个过程当中，房企再降，再搞促销活动，收效也有限。因此“金九银十”的销量不会很高。
房价下降可期 能降多少待考量
据房天下统计，目前上海新建商品住宅库存790万平方米，同比增长36.2%。而成交量一直维持在低位。市场普遍认为楼市拐点不可避免，针对这样的情况新闻晨报记者张昱欣表达了自己的不同意见：“有一些人认为接下来是楼市拐点的时候，而实际上我认为这释放出来的是一种失真的信号。”张记者进一步指出，他之所以这么认为就是因为在政策市的压力之下，很多的东西并不是由市场需求所决定的。所以信号准确性并不值得参考，而且根据开发商蓄水的情况来看，市场中的刚需仍然需求十分强烈。
而同策咨询的张宏伟则认为，对于上海的房价，能够维持在目前的平衡局面，不涨价，就已经算是实质性的降价了。
刚需永远存在 出手时间有玄机
“金九银十”来了，想要买房的刚需们也摩拳擦掌准备出手了，但是如何判断何时才是出手的好时机？对此，同策咨询总裁张宏伟给出实用性超强的对策：
一要看预算，在自己预算允许的情况下选择区域和楼盘；二要优先跟踪大型房企新盘的一期和二期，因为前期购买相对价格往往是比较低的，自住的同时，也有较大的空间；三要把握好时间，在目前的调控背景下，会采取阶段性的策略性降价，一旦开发商采取策略性降价，建议购房者可以把握好这个时间窗口迅速出手。
汉宇地产市场分析师张佳浩的观点更直接：看到喜欢的，适合自己的房子就买，不要管它的涨跌，因为你抛的时候总要交税和的，短期内的涨跌和你无关。
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