[摘要] 近日，仲量联行发布2011年第二季度上海房地产市场回顾，其中指出，2011年第二季度在住宅市场，政府紧缩性政策继续抑制市场需求，高端住宅的销售表现本季度继续低迷。与之相反，新增外籍员工的租赁需求推动了服务式租金环比上涨2.1%。
近日，仲量联行发布2011年第二季度上海房地产市场回顾，其中指出，2011年第二季度在住宅市场，政府紧缩性政策继续抑制市场需求，高端住宅的销售表现本季度继续低迷。与之相反，新增外籍员工的租赁需求推动了服务式租金环比上涨2.1%。
政府紧缩政策持续抑制住宅需求
政府的限购令以及其它紧缩政策在2011年第二季度继续抑制上海住宅市场购买需求。虽然一手商品住宅成交量在4月和5月分别环比增长了61% 和29%， 但2011年第二季度的成交总面积仅为220万平方米，是2005年第四季度以来单季成交量的季度之一。本季度高端住宅市场的销售量较前一季度下降约27%，同样跌至2005年第四季度以来的水平。我们跟踪的、目前在售高端住宅项目中，近60%的项目本季度仅成交一两个单元。例如，兆丰嘉园二期在上季度售出50个单元后本季度仅售出1个单元。我们预计现行的紧缩政策将贯穿整个2011年，并有可能延续至2012年。
租赁需求持续增长
各行业跨国企业持续在国内扩张，由此带来的新增外籍员工使得本季度对高端住宅的租赁需求持续增长。第二季度服务式的平均空置率继续走低，较上季度略降30个基点，至 12.1%。需求的增长以及空置率的下降让业主的信心持续增强，服务式的租金也因而较上季度增长2.1%。短期来看，由于外籍员工带来的租赁需求仍将保持强劲，我们预期服务式的租金将继续保持上升态势。但从中长期来看，由于未来可供出租的住宅供应量增大，租金上涨的势头可能会放缓。
面对疲弱的市场需求 开发商维持稳定的售价
由于真正的潜在购房者受到目前政策环境的影响无法出手，因此开发商认为即便小幅降价也不会大幅提高销售量，从而导致高端住宅销售市场尽管购买情绪持续低迷，但一手高端住宅售价本季度基本维持稳定。本季度有两个高端住宅项目入市，静安区的远中风华园二期在4月开盘，推出了186套新房源；浦东新区的国信世纪海景园在5月推出了204套新房源。低迷的市场也使得一些项目继续推迟开盘时间。在二手房销售市场，虽然市场逐渐转向买方市场，大部分卖家仍不愿降价出售手中的物业。因此，本季度的一、二手房高端住宅成交价分别稳定在每平方米67,000 元和 56,000 元。展望未来，在一手住宅销售市场，开发商很可能继续维持稳定的售价；而二手房市场中，随着市场情况继续向有利于买方的方向发展，价格在下半年有可能出现小幅调整。
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