[摘要] 限购令、国八条，一季度政策落地有声，但成交僵持房价未降并不是最终结局，强烈观望下，四五月楼市将走出什么路线？搜房网大话地产213期“一季度楼市政策落地有声 四五月楼市走向何处”。
一季度上海楼市究竟走出了什么样的曲线？除过均价，还有什么能够真正反映楼市运行本质？传统3月置业潮并未出现，四五月又将迎来什么局面？成交持续低靡，后续购房者是否还要一等再等？信贷紧缩双刃剑效果显现，开发企业会否真正陷入资金链危机？
限购令、国八条，一季度政策落地有声，但成交僵持房价未降并不是最终结局，强烈观望下，四五月楼市将走出什么路线？搜房网大话地产213期“一季度楼市政策落地有声 四五月楼市走向何处”，沪上品牌房企代表、研究机构专家及主流媒体深度解析明年楼市政策以及市场等问题！以下是大话地产现场对上海同策房产咨询股份有限公司第四事业部研究部经理聂宁观点精编。
同策第四事业部研究部经理聂宁
成交短期将在二三季度反弹 价格关键看各个板块走向
短期来说，我觉得二三季度成交量将反弹。没有受到政策压力或者是其它的一些限制措施的话，从我接触的来说，无论业内也好，业外也好，反弹的可能性会很大。
虽然说现在成交量我们也知道了，环比是有一定量的下跌，但是很多楼盘在春季加大供应以后，也有不少楼盘在价格上有一些让步，这个在很多楼盘也看到了，在这样的情况下，包括买房人的一些情况，都导致了下一阶段楼市上在成交量上有一定的反弹。
价格上很难说，因为各个区域，各个板块都有不同的走向，因为各个区域的定位不同，它们各自针对的客户群体也有不同，所以它们各自的成交也好，价格也好都会有不同的线，从全市的角度来说，总量的反弹，我觉得应该会在二三季度，至少二季度会有一个明显的这个在房价上得不到体现，它通过这样的方式让消费者感觉舒服点，但是大的变动没有看到。产生。这是我的一个观点，关键还是要看各个板块的走向。
我的角度可能有所不同，我觉得在整个时间上政策体现效果的点上是不一样的。短期来说，我觉得对上海影响比较大的政策相对来说是限购。而且限购这一块相对来说对中高端的楼盘影响更大。中高端的楼盘，大多数买房人拥有不止一套的产权房，接下来对限购这一块，它们受到的限制更多。现在的限购它无法钻空子。
调控对楼市影响短期看限购 长期看加息
但是中长期来说，我觉得更直接的，影响更大的是加息这一块。虽然我最近也在看一些文章或者一些电视上的节目，说中国人买房更多还是关注价格，关注首付的比例贷款利率这一块相对来说并不是很重视，可能买房人在这一点上不是它们买房考虑的核心因素，但是随着这样的一个加息通道不断提升，接下来我看了一些经济学家的分析，在整个2011年未来加息可能还会有两三次。
我觉得随着加息的频率和幅度越来越提升的话，中国老百姓买房子还是会对这一块有一定的考虑的。这一块如果我们认真算一下的话，几个月前和现在的差异还是比较大的。这一块随着未来加息不断发生的话，对买房人心理上有很大的压力。远期来说，对开发商的资金链也有一定的影响，现在开发商还好，但是远期一定会产生影响。还有加息对整个房产的生产商也好，或者说供应链也好，都是会有影响的。
这一块也是开发商对整个政策和对市场的需求面做了自身的主动的反应。我觉得大家都是在市场的规律下办事，如果说成交量变小，降价我觉得这也是很正常的现象。我们看到局部楼盘有一些折扣的话，成交还是得到了一定程度的放大。这也是二季度整个房价走势。
房价长期走势向上 短期局部下降
无论是中低端还是中高端都会有这样的影响。长期来看，中国经济的发展，包括楼市的需求量来说，上海这样城市现在的吸引力，对楼价都是有一定的提升基础在的。我觉得阶段性有一定的折扣，但是长期向上走的趋势是不会变的。
我觉得短期内还是有一些局部的下降。但是这个要看板块，如果说供需比例比较合理，或者说供小于求的它价格是比较稳定的。有一些甚至是上涨的。我觉得各个区域不同，情况也不同。价格是很多的因素造成的，而不是说全局楼市大家觉得比较低迷，所有的楼盘房价就会要跌，其实并不是这样的，各个板块都有自己的品牌。说全市一起涨跌这个比较片面，可能局部的一些板块，老百姓自己去买房的时候，它们还会有一些取舍，更多还是会选择一些折扣比较大，或者至少说有一定优惠幅度的楼盘，我觉得这和买商品一样，各个商家做出姿态，到底如何吸引消费者，可能对商品的一些包装方法，这是接下来更多要看的。
沪楼市房价调控目标有点“虚”调控下购房者保持平常心
我觉得宋总刚刚已经提到了很多透彻的问题，这样的房价控制目标，我个人觉得从这个目标的前提来说，它控制的是什么？它控制的是年度的城市住房的均价，本身就是一个过于宽泛的数字了，这个东西你控制它，有各种各样的方法，刚刚宋总也谈到了，局部的楼盘降价或是涨价就可以控制它。
这个目标更多还是地方政府应对中央的比较无奈的结果。只能是在各自可控范围内去权衡，需要做出的一种表达的在姿态或者说态度。这个东西可能也是会和政绩有关吧。从我们自己专业的角度来说，我觉得这个目标去分析它还是有点虚，这个东西没有太多值得深究的意义，这个东西大家就姑且听一下，觉得政府表达它的在姿态了就可以了，大家要保持自己的心态。
从前几次调控来说，都会有部分的开发商会出来做出一些姿态，给予一定的折扣，做一些促销的东西，哪怕是这样的开发商它都不会说是我的资金链紧张，所以我们要这样做。大家都还是在很公开的层面上不会提到这个点上。我想每一个开发商都会有一些资金通路上的问题，或者说是没有问题的，这个问题我想或多或少一定会存在，会有一些现象产生，包括加息之后，民间借贷的利率可能还有更加夸张的涨幅。
这一块在国内融资渠道商比较难去达成之后会产生各种各样的一些反效果，或者说一些反应。这一块来说，对于资金压力比较大的开发商来说，这个影响力是有的，只是说这个影响爆破在什么点，有什么样的压力，只有开发商老板自己清楚了。从买房者的角度来说，还是按照常规的一些思路去做，无论是销售还是消费也好，都不用把这个东西看的太重。而且大家真的要去查也不一定查的到，我觉得这个很难去查到。还是根据市场的实际情况去做。
购房者置业不要跟风 突破板块局限 该出手时就出手
对刚需购房者来说，我觉得是三点。个是要认清自己的需要，不要跟风，买房子的人听朋友说那里划算，那里好。但是我觉得首先要认清自己要的是什么？是一房还是两房，是居家卧室的需求，还是客厅，每一个人都有自己的需求点，不要过渡的膨胀自己的买房欲望，不要跟着别人走。更多还是要看自己的想法、预算以及自己自身的需求。
第二个是放开购房时对板块的局限思维，有一些买房者去了九亭，它看了这些楼盘就比较纠结，好象没有自己最想要的产品，某一些都是六七十分的，碰到这样的情况，你可以放开很多的渠道，你可以看看其它的，不要局限于个板块或者是某一个点。在上海目前的情况下，可供买房的点还是很多的，可能同一个层民上可以去挑选的余地还是很大的，买房者根据自己的需求可以多考虑考虑，多看看，不要只是被一两个楼盘所局限掉，而是放开眼界，适合每一个买房者的点是很多的，大家可以多看看。
第三个我觉得该出手时要出售。而且二季度也许是2011年买房的的机会。一季度大家是观望僵持的阶段，二季度形势比较明朗了，一些开发商会做出优惠的措施，这个时候买房的人可以去了解吸收这样一些信息，如果觉得挑选到自己满意地段，也比较满意以后发展的板块，我觉得适合到这个点的，就可以出手了，当然要在限购范围之内。可能你错过了这个点的话，以后三四季度价格就会回去了。或者说这样好的房源被人家挑走了。我觉得局部开发商会采取这样的措施，有这样的机会的话不要错过。
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