[摘要] 万科进入上海以来，已开发项目共21个，其中在售项目8个。上海万科今年在大虹桥、世博、迪士尼、美兰湖、嘉定、松江均有新产品推出，其中包括五玠坊、清林径、友建等项目。今年上海万科将采取均衡供货的策略，不会押宝在某个市场旺季集中供货，以此平衡市场风险。
3月4日，上海万科中心，“设计Life in Design--2011上海万科新品发布会”现场，上海万科宣布，2011年将在上海六大热点板块布局七大新产品。
万科进入上海以来，已开发项目共21个，其中在售项目8个。上海万科今年在大虹桥、世博、迪士尼、美兰湖、嘉定、松江均有新产品推出，其中包括五玠坊、清林径、友建等项目。今年上海万科将采取均衡供货的策略，不会押宝在某个市场旺季集中供货，以此平衡市场风险。
在万科2011年新品发布会当天，刘爱明，万科集团执行副总裁，万科上海区域总经理，接受了本报记者的专访。
品质提升重于销售目标
作为把守万科华东战略要地的集团核心人物，刘爱明思路敏捷、条理清晰，语调平和却不失激情。2011年农历春节后上班的第二周，作为万科以上海为核心的华东地区业务的，刘爱明花了整整一周走访了长三角多个城市分公司。“这次去各个分公司宣讲，不是去下任务的，而是希望各分公司把注意力放在工程系统、产品的设计以及品质上，我们认为这才是目前公司应该关注的本质问题。”
“政策是不可控的，要说应对，只能着眼于自身。我希望卖的房子不仅是一个空间，更要让人住得舒服。”或许是由于清华大学建筑材料系硕士的背景，抑或是源自于从项目工程监理做起的基层实践积累，刘爱明对建筑本身设计、品质和舒适度等细微之处的关注，远高于销售指标之类的数字。
刘爱明告诉记者，2011年上海万科要实现两方面的升级，一是产品园林景观方面，二是进一步提升精装修品质。刘爱明说，目前万科已达到90%以上精装修交付，今年还有1万多套房要交付，希望能做到每套房都像样板房。现在万科的购房群体中大部分仍是首次置业者，也有部分改善型购房者，万科为他们提供的也是90平方米三房这样功能性强大的中小户型产品，要在更精致、更实用上下工夫。
楼市复杂多变 销售目标调为“机动”
2010年，不论是对万科集团，还是上海万科，都是划时代的一年。万科集团连续第三年问鼎全球住宅企业销售，以1081.6亿元成为国内销售金额突破1000亿的房地产企业。上海万科同样实现了自身的飞跃，依靠万科第五园、琥珀系产品、尚源、锦源、清林径等五大项目，实现了上海万科突破百亿元的销售业绩，成为继深圳、北京后第三个破百亿的区域公司。
史上最严的房地产调控在2011年初不期而至，作为中国房企龙头的万科将如何应对，不仅业界关注，甚至成为影响市场走势的风向标。
“目前的情况下，销售放缓是自然的。销售是公司的常态工作，不会有专门的应对方针。”谈到万科在政策市下的应对之道时，刘爱明告诉记者，公司从来没有公布过今年的销售目标，各个区域公司也只是自行上报今年的销售预期。
“上海万科希望今年还能达到100多个亿，由于今年的市场情况比较复杂，具体目标则会针对市场变化作调整。”刘爱明说，就今年的政策环境而言，万科会相对从容些，并没有一个明确的、必须要完成的目标，甚至可以放慢脚步去关注企业自身的健康发展。
推荐阅读：一句话万科：市场仍存在空间 按一个月卖出60%定价
万科2010年年报显示，公司营收507.14亿元，同比增长3.75%；净利润72.83亿元，同比增长36.65%；基本每股0.66元，同比增长37.50%。拟每10股派送人民币1.0元（含税）现金股息。
3月8日，万科2010年报业绩发布深圳媒体见面会举行，搜房网现场直播。“您相比去年瘦了很多原因是什么？”当记者提出个问题时，郁亮诙谐的回答：“瘦是为了拍照好看一点，我瘦了14斤，脸和肚子瘦下来拍照就好看了。”
一句话万科，万科总裁和万科董秘的直播发言或许给您更多的启示和信息。
万科总裁郁亮先生
万科郁亮：市场上空间仍然是在的
市场定位
定价策略
我们根据市场可以接受的价格来卖。所谓接受的价格，要求一个月之内卖出60%，这是接受价格，是我们的标准，我们没有根据成本来定这件事情。
销售额
主席谈1400亿，要从原则上理解，不能从字面上理解，如果从字面上没有办法做，1400亿，卖1390亿对了，卖1401亿就错了？不是这样的。1400亿的含义是坚定不移的走质量效益的路，不要盲目追求速度和规模。
市场需求
我们从刚性需求回到为普通人盖好房子。有一个变化告诉大家。限购之前很多人买两房，限购之后两房没有人买了，小二不行，小三可以，为什么呢？因为只有一次机会买房子，所以要一次性解决基本居住需求，原来两房可以梯度消费的，现在需要一步到位。
房价预测
我们还是坚持过去的政策，应对，预测第二。我们相信在市场上空间仍然是在的。
未来战略
深耕现有城市为主。参与城市更新，选择合理的地价水平、市场比较温和的城市发展。会和中小房地产商更多合作。
保障房
建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？告诉股东万科做这个项目不亏钱，我赚了1块钱。
新产品
1、老龄住宅 度假物业
万科能不能不断地推出新的产品和服务？比如说适合老龄人口居住的老龄住宅，甚至未来部分老龄人口不能自理的时候，非自理老人的护理问题，还有中国人富裕起来以后的度假物业等等。
2、尝试做综合体
尝试做综合体。我们为了做住宅而做商业，我们很清楚万科仍然是住宅为主的发展商，如果我们不做商业，配套做不了，我们连住宅拿地的机会都没有。
3、绿色三星住宅
绿色住宅：今年的目标绿色三星住宅会翻一番。
土地储备
万科只需要有两到三年开发的土地储备就够了。现在大概够两年了，不够三年。我们今年会精打细算，会精挑细选地获取合适的项目资源。
财务融资
万科今年没有融资打算。
财务状况还是比较稳健的。今年会更加注重现金流的管理。现在想增加负债也不太可能，因为信贷紧了，我们会通过合作来获取更多的项目，所以在现金管理方面会更加严格。
团队合作 管理
保证万科千亿能够做好的，除了人之外更重要的是制度。有一个不太准确的比方，小公司要胜出靠机会，中型公司靠人才，大型公司靠制度。它不应该依赖于某一个天才都可以成功，这就是制度的成功，
（王石）主席跟我有这么长时间的默契了，他从来没有告诉我们明确分工是什么，只要我们把事情做好就行了，有时候真的说不清楚，但这么多年的合作过程中，这些事情都处理得很好。
万科董秘：保障房供给是未来房地产行业获比较好发展环境必要条件
万科董事会秘书谭华杰先生
保障房
保障房供给是未来房地产行业获得比较好的发展环境的必要条件。
市场定位
主流定位：主要针对普通家庭，针对自住客户，主要提供相对来说中小户型和中低总价的房子。
销售策略：继续按照新开盘当月认购率60%以上的要求积极促进销售。
万科发问：
1、房产税相关的领域太多了，我们现在还在研究学习，也还在观察效果，所以也想听听专家告诉我们，未来是什么样子的？
2、创新金融的产品包括什么东西？我们想表达一个想法，希望能够摸索出来，有什么符合政策要求的，又能够为我们带来资金的渠道？
3、城市更新是很麻烦的事情，但我看到日本以后就放心了，日本拆了17年才能盖好项目出来，我们怎么着都不用17年。这是城市更新必须面临的问题，而且很难找到好的方法。
4、今年的老年住宅开始在杭州、北京落地，上海也会落地。这个市场潜力很大，究竟用什么模式？我们主要做护理型的老年住宅还是之自理型的老年住宅？这个仍需要研究。
5、市场怎么演变需要观察，保障房以租、以售还是什么方式？保障房的户型多大，覆盖面多广？
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