[摘要] “在政策允许的条件下，如果可能，在未来二手房交易时，把评估价控制在28426元以内的应税住房将会越来越多！”日前，上海市统计局公布了去年本市新建商品住宅销售均价，结合房产税相关条例，在均价28426元这道“门槛”下，0.4%和0.6%两条房产税税率对买房人而言呈现明显差距。
“在政策允许的条件下，如果可能，在未来二手房交易时，把评估价控制在28426元以内的应税住房将会越来越多！”日前，上海市统计局公布了去年本市新建商品住宅销售均价，结合房产税相关条例，在均价28426元这道“门槛”下，0.4%和0.6%两条房产税税率对买房人而言呈现明显差距。
前天，上海市统计局公布了2010年全市新建商品住宅的平均销售价格（每平方米14213元），根据《房产税试点暂行办法》，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格的2倍（含2倍）（即，低于每平方米28426元）按0.4%的税率征收房产税，反之，高于基准价格时以0.6%的税率征收。昨天，在各区县交易中心，不少市民开始咨询这一新的“细节”问题。
在黄浦区房地产交易中心，市民解先生告诉记者，其名下正有一套房产准备交易，在细则出台前，与下家沟通的价格正巧在每平方米2.8万元左右，不过最后是否“拍板”交易，下家却又下不了决心。在胶着状态中，一大清早中介却给他带来了好消息。“中介说，房产税税率的新细则出来了，只要合乎规范，把房价控制在一个‘低值’就可为下家省下一笔不小的税费开支。”
中介坦言评估价可做低
记者随即与本市多家知名中介取得联系后也证实了这一说法。一位资深中介透露，从现行的政策看，部分正巧“卡”在单价每平方米2.8万元左右的房屋在交易时，可以考虑适当“做低”房价。“房产评估由于涉及屋内装修等细节，在评估过程中有一个‘上限’和‘下限’，所谓‘做低’就是尽量把房价控制在允许范围内的评估低值，这是可以的，并不是简单地毫无依据地做低房价。举个例子，房价在28500元和房价在28420元并没有实际区别，不过前者就得以0.6%征收房产税，而后者仅是以0.4%征收房产税，一前一后均价相差80元，在税率上却差额巨大。”
同时，对于房东可能存在的影响，该中介解释，评估房价取其低值可以在一定程度上减少房东的营业税和个人所得税，这种模式实则是一种双赢。
【评估公司说法】
参考价3万均价做不到2.8万以下
据了解，在本市18个区县中，有9个中心城区的房地产交易中心是有指定评估公司的，这些公司都具备1级评估资质。本市知名评估公司一位从业人员表示，近年来，评估行业受到严格控制，如果交易房屋附近的均价在每平方米3万元以上，是肯定无法把评估价“压缩”至2.8万元以下的。“出于对老百姓的负责，评估行为审查非常严格，‘上限’和‘下限’一说并不准确，但确实有评估时价格的差异，这是在国家规定的允许范围内，所以是公正公平的。但不能保证有一些小规模的评估公司，自身评估资质不足，可能会在评估过程中‘兑水’，所以市民在委托评估公司做房产评估时还是应该找具备1级资质的公司。”
推荐阅读：房产税税率分界线引争议 为动迁房征税埋伏笔? 财经日报
按照新近公布的上海房产税试点方案，每平方米单价不超过28426元（均价14213元的2倍）的应税房屋面积，将按0.4%的税率征收房产税；单价超过28426元的，税率为0.6%。
分界线为多少才合理？昨日业内不少专家发表了自己的观点。
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，房产税实行差别化的比例税率，应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4％。以上则适用税率暂定为0.6％。
2月18日上海市统计局公布的数据显示，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，剔除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅，平均销售价格20995元/平方米。
昨日《财经日报》记者咨询了上海市静安区房地产交易中心，对方告知，动迁安置房和经济适用房并不在征税范围内，即便是面积超过，也不会征收房产税。
分界线为多少才合理
杨红讯告诉记者，若应税住宅不包含上述两类房，以20995元的2倍即41990元为分界线更合理些。
有业内人士则表示，以28426元为分界线体现了从严调控市场的原则，从长远来看，动迁配套房也是要纳入房产税征税范围的，所以要把动迁配套房的均价算进去。
2010年上海市发布《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年，被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。
“动迁配套房数年之后就可以转手交易，变成商品房了。但次分给个人的时候，应该是政府补偿，所以先不征税和限购。”薛建雄说。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也表示，如果承诺保障房不征收房产税的话，应该按照20995元的均价来确立税率分界线。“当然这也可能说明保障房的豁免是有争议的、暂时的，可能将来要纳入征税。”
陈杰说，动拆迁配套房可能是一套换几套，或者是以小换大，超过人均60平方米房产税起征点的可能性很大，但不可能同房不同税，一直搞双轨制，未来存量房和增量房也是要并轨的。
薛建雄认为，未来有可能产生的市场影响之一是在新盘定价方面。由于一房一价的原则，均价在2.85万元/平方米的楼盘，会造成有房源按0.4%征税，有的房源按0.6％征收。“估计开发商定价时会尽量避开2.5万~3.3万元这个区间，以避免同区房源出现房产税差异化。”
房产税申报数量不多
同时，据财新网报道，上海、重庆开征房产税以来，上海市地方税务局至今未收到笔房产税；重庆三周来仅征收两笔。对此，汉宇地产董事总经理施宏?备嫠呒钦撸??011年1月28日开始至今，上海各家中介居间受理的业务单数不多，按照正常的审批受理流程，中介居间送达驻各区交易中心和税务窗口的房产税申请单子，总量不大。随着时间的推移，实际成交案例将会多起来。
汉宇地产的市场报告显示，虽然细则出台，但是还有一些政策疑问，许多中介企业也去交易中心进行咨询，但是部分问题未给予明确答复，并存在口径不一致等情况。比如，一方是本市户籍，而另一方是外地户籍，免征税面积是多少？一些交易中心也未得到明确回复。此类问题给门店的操作带来一定的困难。
另据统计，全市存量房成交方面，据21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店抽样统计，自房产税政策正式实施日起至本月20日，全市二手房均价在2.84万元/平方米以上的房源成交占总成交量比例约为4.3%。而1月份前27天该价格区间成交套数占比约为7.5%。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
