[摘要] 1到4月份上海别墅的新增供应量是3041套，环比上涨了4成。1到4月份上海别墅累计的成交量是61.38万方，环比下跌了近5成，同比大概上涨1成。
1到4月份我就上海别墅的情况跟大家做一个简单的介绍。先看一下供应量，1到4月份上海别墅的新增供应量是3041套。环比上涨了4成，但是与09年同期相比上涨了4成，下跌3成。1到4月份中看到，4月份有很明显的变化，4月份新增是1446套，缓比3月份几乎翻一了两番，占新增量近一半的数量。
中国房地产指数研究院分析师 张瑜
07年到09年统计过上海别墅市场的新增供应量，每年以26%的速度在增长，09年达到一个高峰，10572套。从上海别墅占整个商品住宅中，包括普通住宅、配套商品房的比重来，08年以来别墅的新增占比也是快速上升的。从2008年占比4.83%上升到2009年的4.9%，2010年1到4月份占比提高到6.53%。这是一个供应的经过。
从成交的情况来看。1到4月份上海别墅累计的成交量是61.38万方，环比下跌了近5成，但是从同比来看大概上涨1成，其中4月份的成交量还是可以的。4月份的成交量上涨了7成。73.4%。2008年和2009年来看上海别墅市场的成交量月平均增长率是在13.26%和15.03%，大于同期普通住宅成交量的月平均涨幅8.35%。
今年1到4月份受到房地产调控政策影响，平均涨幅下滑至6.56%，低于普通的8.11%的月增长率。别墅市场成交量比重来看，08年以来别墅市场的成交占比也在逐步增大，从08年3.71%上升到09年的5.71%，再到今年1到4月份占比提高到6.17%。
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从供求关系来看，1到4月份别墅的销售比是0.88，市场目前状态是一个供过于求的状态。这个出现主要是4月份大量的新增上市，整个4月份的销供比实际上是0.7比1，从1到4月份情况来看，07年是1.3销供比，08年是0.72，而09年是1.09。从2007年到09年整年来看，在08年的时候出现了供过于求的市场局面。而07年、09年都是供不应求。其中09年表现出的销峰比是1.61。而从现在季度的表现来看，今年基本上供求是平稳的，在季度的是1.04比1，而09年是供不应求的。08、09年在一季度的表现都是供过于求的。
看一下价格。1到4月份的时候上海别墅累计成交均价是8287每平方米，环比上涨了9.44%，以去年同期相比涨了48.89%，同期市场均价达到了19098元每平米。环比上涨是16.15。同比上涨53.87%，对比别墅和来看近期的表现别墅市场涨幅较普通住宅市场涨幅要小一些。但是从另外的角度来说有更大的潜力。市场不好的时候统计过，跌幅也是比较小的，比较平稳一些。
从10年1到4月份成交均价走势来看，价格点出现在今年4月份，达到30395元每平米。点是2月份，是24623元。从09年到现在各月价格增长率来看，增长率的时候是09年的1月份，相对08年12月份涨幅是18.85%，相对于今年3月份的涨幅达到14.09%，而跌幅的是09年2月份跌了17.27%，这是一个价格的情况。整体上来说是向上的，4月份达到了峰值突破3万元的大关。
从上海市别墅产品的特征来看。1到4月份上海别墅的成交单价在每平米1万3以下的低端别墅占到9.83%，同比去年下降了36.47%。1万3到2万8每平米中端别墅占64.19%，同比上涨了17.85%。2万8以上的中高端别墅占到25.98%，同比上涨是18.53%。从别墅的面积来看，集中在2百到3百平米之间，占比是61.3%，同比09年这个面积段上涨了9.64%，而2百平米以下中小户型占24.47%，同比下降12.68%。3百平米以上大户型占比是14.23%，略有上涨。
从套均的总价段来看，1千万元以上占84.46%，同比下降是8.31%，其中500万以下占比一半多一点，57.51%，5百万到1千万的占比大概是1/4左右，写1千万的占比是11.54%。这是目前上海别墅产品的特征。总体来看套均面积有一个增量的趋势，实际上有点两极化，小的面积受到热捧，而大面积也在不断地推出。整个市场来说还是3百平米以下，均价在2万8以左右在市场上还是占据地位的。
分享一下1到4月份上海别墅的销售排行榜。从排行榜中大概将几种类型的别墅在市场上的销售是比较好的，种类型是创新别墅，目前市场上还是受到买家的追捧。比如说一些项目都属于创新别墅，在销售排行榜中10个当中占了3个。另外是性价比比较高的别墅销量也是不错的。独立别墅的价格大概均价每平米4万元左右。区域报价是5万5每平米，所以销量也是很好的。销售面积排行榜中排名位，而在销售金额排行榜中排名第二位。另外比如说这些性价比比较高的别墅项目在市场上也是比较受欢迎的。第三个，我们认为是稀缺性的城市别墅，虽然价格比较高，但是目前市场上因为稀缺性比较强，也受到市场的热捧，销量是非常好的。
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