扬州动刀房地产开发模式 购房预售款须存专用账户

新华日报  2010-05-11 07:28

[摘要] 5月10日，扬州的房地产开发商陆续收到了一份新出台的《扬州市市区商品房预售款监管操作细则（试行）》文本。其中规定，他们向购房者收取的商品房预售款今后必须存入专用账户接受监管，且仅能用作项目建设的材料、设备、施工进度款及法定税费等，不允许再挪作他用，坐收坐支。

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本报讯5月10日，扬州的房地产开发商陆续收到了一份新出台的《扬州市市区商品房预售款监管操作细则（试行）》文本。其中规定，他们向购房者收取的商品房预售款今后必须存入专用账户接受监管，且仅能用作项目建设的材料、设备、施工进度款及法定税费等，不允许再挪作他用，坐收坐支。

扬州市房管局人士介绍，根据细则，开发商在申请商品房预售许可证之前，必须根据拟申请商品房的建设规模，委托一家商业银行作为预售款监管银行设立专用的监管账户，并与银行签订统一格式的监管协议。监管资金的总额为建设资金总额的1.2倍，且必须到位。房管、银行等部门将联合对预售款账户资金实行严格管理，规范用途。开发商则必须按照工程进度申请使用监管资金，即建一层楼，拿一层楼的钱，而开发商打入监管账户的资金总额如果小于应被监管的资金总额，银行将对开发商的用款申请不予支付。

扬州一位房地产业内人士表示，“这一规定对房产商影响巨大。”我国房产交易一直实行商品房预售制度，开发商只要取得预售证，开发的房屋哪怕还未竣工交付也可向购房者收取预售款，然后再用这笔预售款去偿还从银行借的建设贷款，这种无需动用自有资金便可利用银行和购房者资金套取利润的运作方式，一直是房地产界普遍的操作模式。本月初，央行进一步收紧贷款，已经使得部分开发商的资金链承受重压，现在预售款又被“冻结”，几乎摧毁了这种房地产开发模式，使得开发商的财务成本大大增加。

扬州市工商银行相关专家则表示，购房者交付的预售款如是银行按揭贷款，则是一次性无条件地划拨给开发商的，预售款缺乏第三方监管，很可能出现开发商携款潜逃、挪作他用、降低建设质量等诚信问题，以及不能按期完工等经营问题。而开发商在拿到预售款、提前回收大部分成本后，又可能捂盘惜售推动房价上涨，所以该办法出台对遏制房价过快上涨、降低购房者风险也有很大作用。