摘要：《泉州市商品房预售款监督管理实施意见》的出台，对泉州市商品房预售款进行更加有力的监督。
为进一步加强商品房预售款的监督管理，切实有效规范商品房预售款的收存使用行为，规范商品房预售款的收存使用行为，并且确保预售商品房所得的款项用于项目的开发建设，维护商品房交易双方的合法权益，最终促进房地产市场的健康发展，泉州房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等法律、法规的规定，并结合我市实际情况，出台《泉州市商品房预售款监督管理实施意见》，对泉州市商品房预售款进行更加有力的监督。以下为有关《泉州市商品房预售款监督管理实施意见》措施的具体内容：
一、市、县（市）房地产行政主管部门负责本辖区范围内房地产开发项目的商品房预售款的监督管理工作。市房地产行政主管部门可以委托区一级的房地产行政主管部门行使监管职能，不再委托中介机构进行监管。
二、凡经批准在建的商品房项目，预售人（报预售商品房的房地产开发经营企业）在向当地房地产行政主管部门申办《商品房预售许可证》之前，预售人须在受托银行设立商品房预售款专用帐户，原则上一个预售项目只能开设一个预售款专用帐户，同时有多个在建项目申办《商品房预售许可证》的，应分别设立多个预售款专用帐户。预售人凭银行出具的《设立商品房预售款专用帐户通知书》与当地的房地产行政主管部门、预售人委托的商业银行三方签订《泉州市商品房预售款专用帐户监管协议书》。
预售人因开发规模、按揭额度等原因，需增加开户银行的，或由于开户银行服务等原因需变更开户银行，经当地房地产行政主管部门同意增设或变更商品房预售款专用帐户后，按上款要求签订“监管协议书”。
若预售人在原开户银行有设定土地证、在建工程抵押贷款的，申请增设或变更开户银行前，预售人应征得原贷款银行同意，并出具原贷款银行允许增设开户银行的函件给房地产行政主管部门。
三、预售许可证应当载明预售人和预售房款专用帐户开户银行名称、帐号、预售房项目、座落位置、建筑面积等内容。预售许可证核发后，新增设或变更的商品房预售款专用帐户，其“监管协议书”应向相关业务单位报备，不再变更预售许可证，有条件的地方应予以网上公示。同时，开发企业有义务告知购房人有关变更情况。
四、预售人预售商品房应在售楼处悬挂企业法人营业执照、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书、合同示范文本、前期物业服务协议、业主临时管理规约。
五、预售人预售商品房必须与预购人签订统一制定的《商品房买卖合同》，并在合同中注明购房款存入的专用帐户名称、帐号。
《商品房买卖合同》签订后30日内，预售人须凭预售款监控银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证到当地交易登记主管部门办理备案登记，交易登记部门应当审查银行出具的付款凭证，以后建设期内各期预售款的收存亦必须向预购人出具存入专用帐户的进帐单，预售人不得擅自收存预购人支付的预售款。
预购人办理的按揭贷款，发放贷款的银行未按监管协议将款项转入预售款专用帐户，交易登记部门不得为其办理抵押登记。
六、商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设施工进度款、必要的办公费用、利息、销售费用、法定税费及土地出让金，不得挪作他用。但用于土地出让金的支付，应在工程主体封顶后，在本项目土地出让金额度内，视监管资金额度情况予以核准。
七、预售人使用商品房预售款时，应向当地房地产主管部门提交下列文件：
（一）商品房预售款使用申请表；
（二）用款计划；
（三）用于支付工程款，提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请，用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；用于支付法定税费的，提供税务主管部门核定的纳税申请表；
（四）相关的工程款、建筑材料、设备款项以及其它项目的正式发票复印件（加盖单位公章）；
（五）监管帐户的资金余额凭证以及上一次核准款项的拨款对帐单。
八、房地产行政主管部门收到预售人的用款申请后，按下列程序监管，并在1个工作日内作出答复：
（一）审查预售人提供的资料；
（二）核定用款额度，用于支付工程款的，根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请予以核准用款。用于支付购买建筑材料、设备的，根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款，用于支付法定税费的根据缴纳税费通知予以核准用款。
同意使用商品房预售款的，房地产行政主管部门在申请表上出具监管意见，受托银行凭核准意见办理商品房预售款拨付手续。不同意使用的，房地产行政主管部门应当以书面形式说明理由。
九、预售人除上述用款外，可向当地房地产行政主管部门申请一定额度的资金作为备用金，项目备用金控制在商品房预售款总额的15%以内，用于支付公司日常管理等费用。
十、预售人应将经银行盖章的商品房预售款专用帐户的对帐单于下一个月10日前提供给房地产行政主管部门。
十一、预售商品房项目竣工通过验收备案后并办理项目产权初始登记，且相关施工企业与房地产开发企业签订的工程款结算协议或无拖欠工程款的前提下，预售人可向房地产行政主管部门申请撤销商品房预售款专用帐户监控。经房地产行政主管部门同意后，向银行办理结算手续，解除商品房预售款监管协议。
十二、预售人具备下列条件之一，可以向当地房地产行政主管部门申请免除监管。
（一）国有独资房地产开发企业可以申请所有项目免予监管。
（二）国有控股房地产企业可以申请以国有企业为收款单位的预售项目免予监管。
（三）具有国家房地产开发二级及二级以上资质的房地产开发企业，经市级及市级以上房地产行政主管部门推荐评选，并获得国家、省、市人民政府或市级以上房地产行政主管部门表彰的预售人，可根据受表彰次数申请对相同次数的《商品房预售许可证》项目免予监管。
十三、预售人未取得《商品房预售许可证》预售商品房或不按规定到房地产行政主管部门办理备案登记手续，擅自收存或挪用预售房款等违反有关规定的，由房地产行政主管部门责令其改正并按有关规定予以处罚。
十四、办理商品房预售款监管的市区房地产预售项目，到泉州市行政服务中心房地产管理局窗口办理。
十五、本实施意见自2010年6月28日起施行。
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