话说房改政策
1994年上海市颁布了《关于出售公有住房的暂行办法》,称为94方案。该办法规定了房改的一些条件,从法律规则角度看,上海做的还是比较详细的,尽管留下了纠纷的种子。
一、哪些房子可以适用“公房出售”?
凡独用成套的公有住房,均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。
可见,政策给出的空间是非常大的,也可以从中窥测出中国房改就象改革开放迸发出来的商业压抑一样强劲。
二、哪些人可以购买?
承租的居民户和符合分配住房条件的职工。
细则1:购买成本价公有住房的对象,应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。
该归来细化出三类:具有常住户口的承租人;与具有常住户口承租人同住的成年人;符合分房条件的职工。
纠纷的种子已经埋下。
三、产权如何登记?
当时国家的房地产管理法还未实施,因此1995年上海政府出台实施细则,规定:
职工家庭内有多人的,应协商确定购房人,协商不成的,不办理购房手续。职工家庭购房时,可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购房时应合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的,应变更租赁户名后办理购房手续。
纠纷种子继续埋下。
因为政策实施跑在了立法的前面,导致法律上的空白地带,尤其物权法颁布后对于不动产物权登记效力的强化,导致了很多“所有权确权”纠纷。
原因一:符合购房条件的家庭多人的,协商确定购房人,登记一个人。其他人没有登记,其权利状态不确定或者外观显示没有。
原因二:登记只有一人,其如果没有资金实力购买,可能多人出资,这种情况下也存在纠纷隐患。
原因三:借用符合条件的人的名义购买,产权问题。
原因四:承租人是家长,同住子女对于产权的归属问题。
等等
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